刘晓博：楼市见底了吗？这个官方数据“亮了”！

lameihua

　　不管是买股还是买房，只要市场弥漫着观望情绪，没有资金入场，那么行情一定会冷。

　　有没有一个指标可以衡量这种观望情绪的浓淡？

　　答案是，有。

　　中国人民银行每个季度，都会发布三份例行调查问卷报告。

　　调查人群为银行家、企业家和城镇储户，询问他们对当下经济的感受和预期。

　　其中，城镇储户居民购房意愿指标，具有一定参考性。

　　10月9日，最新调查报告出炉，我们来看看具体指标。

　　01

　　居民购房意愿

　　在中国人民银行发布的《2022年第三季度城镇储户问卷调查报告》中，有一句话引起新闻和大众关注。

　　那就是，未来三个月，17.1%的居民打算购房，这一比例高于二季度的16.9%。

　　这是否意味着居民购房意愿提升，观望情绪下降？

　　先看下这个数据怎么得来的？

　　原来，央行每季在全国50个（大、中、小）调查城市、400个银行网点各随机抽取50名储户，总共形成2万份样本。

　　由于央行每个季度都会调查公布这个数据，因此，我们特地查询了近5年居民购房意愿这一栏数据，做出走势图。

　　可以看出，2019年Q3之前，居民的购房意愿均维持在20%以上；

　　从2019Q4开始到2021Q3之前，也就是疫情以来，居民的购房意愿下跌，但基本在19%-20%之间徘徊。

　　从2021年Q4到2022Q3，居民的购房意愿进一步下探，跌至16%-17%区间，并在今年二季度实现探底，跌至16.9%。

　　令人欣慰的是，今年三季度，居民购房意愿出现止跌企稳。

　　不过从图上可以看到，从19年至今，居民购房意愿有五次明显见底反弹，后来又接着往下跌。

　　因此，这次反弹，是和前四次不一样，成为见底的一个迹象，还是说跟上四次一样成为一个下跌的中继，接下来再创新低，现在还看不出来，需再等一个季度的数据来确认。

　　四季度这个指标如果继续上涨，说明市场筑底完成，年底楼市或将出现“翘尾”行情。

　　当然，随着政策层面不断释放积极信号，相信经过量的积累之后，将达到质的变化，而购房者信心也逐步重塑，观望情绪有所下降。

　　02

　　居民收入感受和投资意愿

　　我们还观察到，居民的收入感受和收入信心指数，均由降转升。

　　对未来收入的预期，直接影响居民投资和消费能力。所以，这个指标转好，才代表市场转好有足够的购买力支持。

　　有了对未来收入的信心，居民的消费、储蓄和投资意愿也有所改变。

　　倾向于“更多消费”的居民占 22.8%，比上季减少 1.0 个百分点。

　　倾向于“更多储蓄”的居民占 58.1%，比上季减少 0.3 个百分点。

　　倾向于“更多投资”的居民占 19.1%，比上季增加 1.2 个百分点。

　　且投资前三位的方式依次为：“银行、证券、保险公司理财产品”“基金信托产品”和“股票”。

　　选择这三种投资方式的居民占比分别为45.6%、23.2%和 16.2%。

　　这几个数据可以看出，当下居民储蓄仍在高位。

　　但在利率下行的背景下，人们也意识到过度储蓄的危害，决定减少部分储蓄，增加更多投资。

　　而当下人们可以投资的渠道，并不多。

　　选择资本市场的占比加起来为39.4%，选择保守理财的占比45.6%。

　　在美联储加息干扰下，A股指数走跌（周一收盘沪指失守3000点），风险尚未释放，市场上对传统理财的偏好更强。

　　调查问卷里把买房算在消费支出里了，如果把买房也算作投资的一种，那么，大城市的核心房产，仍不失为较为理想的保值产品。

　　03

　　企业家和银行家调查报告

　　除了消费端，企业端和银行端的感受，也很重要。

　　只有实体企业和金融企业的盈利有所好转，居民的收入才能有保障。

　　实体经济方面，央行选取了5000多户工业企业进行调查，得出统计数据。

　　好的方面有：

　　1、企业家宏观经济热度上升，资金周转指数上升。

　　2、原材料购进价格感受下降，国内订单、出口订单有所上升。

　　欠佳的方面主要是：产品销售价格、盈利和经营景气欠缺。

　　说明工业企业目前面临增收不增利的情况，需要提高产品附加值，同时降低单位产品固定成本，以达到增利的目的。

　　2022 年第三季度银行家问卷调查报告，通过调查全国各类银行机构3200家得出。

　　先说结论，货币政策感受积极，贷款总体需求上升。

　　三季度以来，人民银行保持流动性合理充裕，银行的货币政策感受指数为 72.3%，比上季上升3.0个百分点，比上年同期上升18.1个百分点。

　　其中，央行特别注重对企业的信贷支持，积极巩固经济回升向好趋势。

　　市场总体贷款需求指数为59.0%，比上季上升2.4 个百分点，但仍未恢复至上年同期水平。

　　这说明，金融市场资金充足，但是实体经济的融资贷款需求并没有随之扩大。

　　好在Q2到Q3季度贷款需求有一个小反弹，可以看作实体经济开始由收缩转向扩张的一个信号。

　　经济是肌体，金融是血脉，在国内疫情反复冲击，宏观经济下行的情况下，金融机构只有加紧支持实体经济，保障实体企业的融资需求，才能助力企业增收增利。

　　从企业到居民再到消费，层层打通，经济才有望全面复苏。

　　综上，央行三季度调查报告显示，目前的市场正在步入一个投资扩大、信心提升的方向。

　　只不过这个反转表现得还较为脆弱、不稳定，需要等疫情出现拐点，向上的信心才会更有力度，不断UP。