刘晓博：楼市传来大消息，央行最新表态！

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　　今天（9月29日）下午，央行在官网发布了“中国人民银行货币政策委员会召开2022年第三季度例会”的新闻通稿，对于房地产提法，发生了微妙的新变化。

　　最新的表述是：

　　因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持，维护住房消费者合法权益，促进房地产市场平稳健康发展。

　　我们可以对比一下二季度央行例会的提法：

　　维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

　　以及一季度例会的提法：

　　维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。

　　很明显，2022年一季度和二季度的央行例会，对于房地产的提法是完全一样的，都只用了比较简洁的文字，带有表态性质。

　　“更好满足购房者合理住房需求”说法比较含糊，合理的范围到底在哪里？没有解释。

　　到了三季度例会，也就是今天发布的新闻通稿，“购房者合理住房需求”变成了“支持刚性和改善性住房需求”。

　　这意味着，不仅首套房要支持，二套房也要支持。至于第三套是否属于改善型，可能要看具体情况了。比如有老人一起居住的家庭，有多个子女的家庭，如果购买第三套是带有改善性质的，也是要支持的。

　　另外，三季度例会对房地产的“着墨”更多，文字翻倍有余。“因城施策用足用好政策工具箱”，意味着允许地方有更大的自主权。

　　不要以为这里说的是放松限购、限价，央行不管这些，央行管的主要是贷款，指导的是银行相关业务，所以主要是房贷的首付比例，房贷利率，房贷额度等。

　　目前非限购城市，首套房的首付都已经低至2成，利率也低到了4.1%（比5年期LPR利率低20个基点）。很多二线城市、强二线城市，也开始降低二套房的首付比例。

　　二套房首付比例仍然维持高位的，大概只有几个一线城市了。比如深圳户籍家庭购买二套房，如果面积超过144平方米（非普通住宅），首付仍然是8成。按照央行的精神，一线城市也应该考虑适度降低二套房的首付比例了，以体现“支持改善型需求”。

　　另外，央行三季度例会关于房地产，主要是多了下面这些内容：推动“保交楼”专项借款加快落地使用并视需要适当加大力度，引导商业银行提供配套融资支持。

　　推动“保交楼”是重塑楼市信心的重要一步，需要金融机构的支持。目前，很多城市都已经开始发放专项借款，央行最新表态是“加快落地使用并视需要适当加大力度”。

　　这是一个重要信号，说明未来专项借款会大幅增加。而且，央行还要求“商业银行提供配套融资支持”。

　　央行对“保交楼”空前重视，跟9月28日总理主持的“稳经济大盘四季度工作推进会议”有密切关系，在这次会议上提出了“因城施策运用政策工具箱中的工具，支持刚性和改善性住房需求，实施好保交楼政策”。

　　自7月下旬至今，短短2个月里，中央至少在8次重要会议上对房地产行业释放了利好：

　　最新公布的8月规模以上工业企业利润数据显示：经济仍然比较低迷，出现了年内的二次探底：

　　1到8月的全国规模以上工业企业实现利润总额55254.0亿元，同比下降2.1%。

　　其中1—8月份，采矿业实现利润同比增长88.1%；制造业实现利润下降13.4%；电力、热力、燃气及水生产和供应业实现利润下降4.9%。

　　也就是说，只有采矿业（煤炭、石油、天然气等）是蒸蒸日上的。制造业最差。

　　从所有制上看（上图），只有国有控股企业是正增长，外资企业、民企都是下滑的。

　　在这种时候，房地产和大基建显得非常重要。

　　央行三季度货币政策委员会例会的通稿里，比较新的提法除了房地产内容外，就是“用好政策性开发性金融工具，重点发力支持基础设施建设”。

　　是的，房地产+大基建，仍然是我们稳经济的利器！

　　全国固定资产投资，8月有初步见底的迹象（下图），但有待巩固。

　　如果分所有制来看，固定资产投资呈现了明显的K型分化走势：

　　只有当民间投资再次反弹，跟国有控股投资增速“会师”，才能说经济实现了好转。

　　在这个过程中，房地产要发挥重要作用。因为它的拉动作用，是汽车、手机都无法比拟的。

　　相信在重要会议之后，楼市会有新一轮松动。