刘晓博：美元加息，这个一线城市“最难受”……

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　　如果不出意外，北京时间9月22日凌晨，美联储将再次加息75个基点。

　　这将是美联储今年第五次加息。

　　通过上图，可以清晰地看到美联储的加息过程。

　　美元加息，意味着美元变贵，美元汇率对绝大多数货币升值。在这种情况下，人民币汇率破7。而在今年2月末，美元对人民币的汇率仍然在6.30附近，短短7个月，人民币贬值了11%左右。

　　货币贬值，对当地经济、楼市和股市到底是利好还是利空？这个问题非常复杂，它应该细分为四个问题：

　　1、一步到位的贬值方式下，短期对股市、楼市、经济是利好还是利空？

　　2、一步到位的贬值方式下，中长期对股市、楼市、经济是利好还是利空？

　　3、持续贬值方式下，短期对股市、楼市、经济是利好还是利空？

　　4、持续贬值方式下，中长期对股市、楼市、经济是利好还是利空？

　　我们还可以再细分为8种、16种、24种甚至更多的情况，分别加上“是否有外汇管制”，“是否有雄厚外汇储备”、“是否有高额贸易顺差”等重要条件。

　　对于中国来说，第一，我们有外汇管制；第二，我们有雄厚外汇储备；第三，我们有高额贸易顺差。在这种背景下的汇率贬值是可控的，没有太大的风险，中长期看甚至是利好，因为它给中国的货币政策腾出了空间，有利于A股里80%以上的上市公司，有利于楼市。

　　当人民币汇率不执著 于“保7”，不在意“7.2”的前期低位，那么我们的货币政策空间就打开了，未来还能降准、降息，这当然有利于股市、楼市和经济。

　　但有极个别城市例外，这就是香港和澳门。其中香港是美联储快速加息中，最难受的中国一线城市。

　　这两个中国的“特别行政区”比较特殊，他们都有自己的货币，是单独的关税区，而且资金来去自由。

　　港币实施联系汇率制，跟美元挂钩。

　　联系汇率制不是固定汇率制，而只是“相对固定汇率制”。香港规定港币对美元的汇率中枢是7.80，并把7.75设定为强方兑换保证，把7.85设定为弱方兑换保证。

　　也就是说，港币对美元的汇率可以在7.80上下各5个点的范围内波动。当贬值到7.85的弱方保证时，港府买入港币、抛售美元；反之，当汇率升值触及7.75的强方保证时，港府会抛售港币、买入美元，避免港币过分升值。

　　澳门货币实施的是固定汇率制，绑定的是港币，汇率是1港元等于1.03澳门元。

　　港币和澳门币都盯住了美元。再加上两个特区都资金来去自由，所以港币以及港币资产，澳门币和澳门币资产，都可以看做“准美元资产”。

　　由于港币盯住美元，所以当美元快速加息、缩表的时候，香港也必须有所表示。从下图可以看出，香港今年以来也被迫跟随美国加息：

　　基准利率涨了，房贷按揭利率也会上涨。

　　目前美国的30年按揭利率已经飙升到了6%以上，而中国目前为4.3%，出现了罕见的倒挂。

　　香港房贷利率上涨没有那么激进，但最近也从2.5%上涨到了2.75%（9月15日）。这个按揭利率，对于利率长期偏低的香港来说，已经算高了。

　　香港的特殊性在于：在经济周期上，香港跟内地越来越同步；但由于联系汇率制的原因，香港事实上没有独立的货币政策，必须跟着美国走。

　　美联储快速加息、缩表，是因为美国出现了世纪大通胀，CPI飙升到了8%以上，甚至超过了9%。

　　而香港的CPI只有1.9%，看起来接近于通缩。

　　一个接近于通缩的经济体，被迫跟一个出现了“世纪大通胀”的经济体一起加息，其痛苦可想而知。

　　这就是联系汇率制的代价。

　　9月9日最新公布的，主要反映二手房走势的“香港中原城市领先指数CCL”报171.83点，连续8周下跌，跌幅共计5.09%，创下2019年2月以来新低。

　　香港的住房指数也不断走低：

　　“中国经济周刊”最近报道了几个香港楼市的案例：

　　1、位于何文田天铸7座低层D室一套房屋以4880万港元的价格售出。历史成交记录显示，该房屋实用面积1479平方英尺，原业主2017年7月以约6140万港元购入，2020年曾标价7500万港元。以最终成交价格计算，账面亏损1260万港元，达20.5%。

　　2、牛头角得宝花园H座高层一套实用面积253平方英尺的房屋以389万港元的价格售出，而原业主2019年7月的购房价则是463万港元。持房三年，在不计算税款、佣金及杂费的情况下，仅账面亏损就达到16%。

　　3、沙田第一城近日也售出一套实用面积327平方英尺的房屋，该房两个月前标价568万港元，最终成交价475万港元，而原业主五年前购入的价格是476万港元。

　　香港楼市下跌，不仅仅跟美元加息密切相关，也跟疫情冲击经济、城市人口置换有关。

　　疫情对香港经济影响巨大，今年一季度香港GDP按照港币计算下降了3.9%，二季度下降了1.3%。

　　最近几年香港的种种变化，让一些人选择了移民。

　　香港特区政府统计处公布的2022年年中本地人口为729.16万人，比起去年年中减少12.15万人，跌幅为1.6%。其中有2.65万为自然减少（即出生减去死亡数），占全部的21.8%；而净移民数（即移入减去移出）则减少9.5万人，占全部约78.2%。

　　“香港经济导报”的公众号报道说，近年香港公务员辞职人数明显增加，2021至2022年度辞职人数达3,743人，占员工流失人数的36%，较上一年度增1倍。若与10年前比较，升幅更达4倍。

　　1年少了12万人，按照户均3户人口来计算，就空出来了4万套房子。所以，房价出现下跌，不算意外。

　　那么：香港房价的下跌还会持续吗？其不动产还有长期投资价值吗，香港的城市前景如何？

　　我的看法是：香港的确进入了人口置换阶段，由于疫情“置换潮”受到了压制。一旦疫情结束，还会增加。

　　移民潮不是单向的离开，还会有更多人到来。

　　早在去年，香港就公布了雄心勃勃的北部都会区发展计划，面积达300平方公里，可以供250万人居住。

　　未来的香港，将形成南部（港岛、尖沙咀）的金融商贸中心，北部（临深的北部都会区）的科技创新中心。

　　估计未来在香港生活的总人口，将从730万人向1000万人迈进。香港拒绝长大的时代，彻底结束了。

　　在这种背景下，短期的房价下跌不是问题。适当跌一点，可以让更多年轻人有“上车”的机会。

　　要知道，香港至今仍然维持着“双辣招”，也就是两个15%印花税（从价印花税、买家印花税）。

　　一个外地人，要在香港购买住宅的话，就需要按照房价缴纳30%的印花税。比如买1套3000万港币的房子，仅印花税就需要另外支付900万元。如果他买的这套房子原来业主持有时间较短，可能还会有另外15%、甚至20%的“额外印花税”。

　　这种“变态”的高税率，全球罕见。

　　正是靠这个高税率，才压制住了香港的超高房价。这个制度已经实施了8年，至今没有放松。

　　反过来，这意味着香港楼市有极强的吸引力，一旦超高税率松动，增量资金立即涌入是可以期待的。

　　这就好比疫情封城期间，有人看空上海的未来，认为疫情一旦结束，会有大量的人卖房子离开。结果是：疫情结束之后上海楼市非常活跃，的确有人卖，但有更多的人买。等着成为新上海人、新香港人的，数都数不过来。

　　想想看，内地的广义货币M2即将突破260万亿，有多少内地富裕人口希望配置香港不动产！限制他们的不仅仅是30%超高印花税，还有外汇管制。

　　如今，在资本市场上有了港股通。如果将来有必要，还会有不动产上的“港股通”。

　　别轻易做空香港楼市，香港背后（祖国）的实力太雄厚了。目前楼市的阵痛，只是暂时的。有疫情的因素，有美元加息的因素，有人口置换的因素，恐怕也有政策乐见的因素（房价适度降低，可以缓和社会矛盾）。

　　随着中概股的回归，香港金融中心的地位会有所上升，不断上市的内地新企业，将给香港带来增量资金。

　　当然，未来香港的前景不仅要看中国因素，还要看世界因素。保持中美关系斗而不破，对香港非常重要。

　　最后回答两个网友爱问的问题：

　　1、为什么香港不直接使用人民币？

　　因为香港是自由贸易港，货币必须可以自由兑换。而人民币目前尚未能自由兑换，如果香港使用人民币，等于我们自己在自己的“外汇管制大堤”上挖了个窟窿。

　　2、为什么港币汇率不跟人民币绑定？

　　香港的经济周期跟内地基本一致，所以汇率上绑定美元的确有不少问题。但香港是一个自由港、一个国际金融中心。这就好比主人请了100个客人吃饭，相比自己的口味，还是大部分客人的口味更重要。在香港的国际金融机构普遍更接受美元，所以港币跟美元汇率挂钩，仍是当前最佳的选择。