刘晓博：楼市调控“第一省”，松了！

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　　在过去几年的楼市调控中，出现了几个模范生。

　　北京、长沙、廊坊，堪称楼市调控三大模范市。

　　北京楼市调控的杀手锏之一，是二手房严格执行20%的个税税率，买卖1套北京的二手房，个税动辄大几十万甚至数百万。

　　长沙站在“重大斗争”的政治高度调控楼市，让炒房客闻风丧胆。

　　不过北京、长沙都没有廊坊猛，廊坊直接让北三县的房价腰斩，让炒房客连躺平的机会都没有，只能深深埋入泥沼中……

　　省级层面的调控冠军非海南莫属。海南从2018年开始壮士断腕，三亚、海口、琼海的限购门槛一度直逼北上广深（外地人需要60个月社保）；中部生态保护区的几个县市，限购甚至超过了一线城市——非当地人禁止购买；至于其他普通城市，限购门槛追上了大多数二线城市（外地人需要24个月社保）。

　　不过，这个世界往往充满了变数。随着形势的变化，海南在壮士断腕4年之后，向房地产行业伸出了橄榄枝。

　　01

　　9月17日，海南省政府官网发布“关于印发《海南省统筹疫情防控和经济恢复提振行动方案》和《海南省稳经济助企纾困发展特别措施（2.0版）》的通知”。

　　在第16条稳定房地产开发投资部分，一口气对楼市进行了多方面的放松。

　　具体包括：

　　1、二套房商贷最低首付比例由原来的50%降至40%，全岛适用。

　　2、在二手房交易中，如果没有设立住房公积金贷款抵押的，开始试行“带押过户”。

　　3、商办产品最小分割面积将会进行调整，此前不得小于300㎡。

　　4、适当增加住房建设用地的供应。

　　5、保障安居房的建设，5万套安居房的建设确保在9月底前全面进行开工。

　　这是继海口今年“5.15”放宽房地产政策4个月后，海南又在全省铺开、进一步松绑楼市的大动作！

　　5月15日，海南省海口市发布6项稳楼市新政，其中，在限购、限贷、限售等方面均有放松，包括未落户的人才只要具备12个月社保就可以在海口购房；

　　未还清贷款的购买第二套房首付比例从70%下调至50%；5年限售期从不动产登记前置为购房合同备案。

　　要知道，此前海南的楼市调控政策一直比较严厉，有点一刀切的味道。

　　在供给端，连续按下2个暂停键来降温楼市，一个是暂停批地，一个是对有地的开发商暂停批建，直接倒逼海南楼市去库存。

　　在需求端，外地户口7成首付，5年限售，加上此前已经上涨的高房价，使得海南的买房门槛非常高。

　　现在，海南进一步在供需两端同时放出信号，放宽调控，实属罕见。

　　数据显示，在住宅用地供应方面，三亚2022年计划供应住宅用地133.91公顷，同比2021年度计划供应的84.31公顷，增长约58.8%。

　　2022年海口计划供应住宅用地154.56公顷，同比2021年度计划供应的137.44公顷住宅用地，增长约12.5%。

　　而二套房首付降至4成，直接降低改善型家庭购房门槛，激活部分市场需求；

　　二手房带押过户，不需要提前还贷，也能够实现过户， 使二手房交易更便捷快速；

　　商办降低分割面积，对海南商办产品去化也起到正向推动作用。

　　种种迹象表明，曾经壮士断腕、严控房地产、拒绝成为房地产的加工厂的海南，正重新在房地产上发力，全方位促进楼市回暖。

　　02

　　今年上半年，海南全省的GDP为3145亿元，比十强地级市的守门员温州3746亿元GDP还低600亿，同比增长1.6%，低于全国增速2.5%。

　　海南二季度的经济增速-2.5%也明显低于全国（全国增速为0.4%）。

　　海南省汇聚的资金总量（金融机构本外币存款余额），到7月末为11914亿元，同比增长10.9%，增速尚可，但资金总量排名不高。

　　二季度海南省社会消费品零售总额同比下降15.2%，下降幅度比全国高10.6个百分点。

　　一些市县产业结构单一，旅游消费在全省经济总量中占较大比重，受疫情影响也较大。

　　由此可见，疫情对海南经济打击比较大，旅游、会展等活动出现了大幅下滑。

　　同时，房地产这根支柱受调控影响，也出现降温。

　　2021年，房地产在海南产业结构中的重要性继续下降，官方统计数据显示，当年度房地产开发投资增长2.8%，非房地产开发投资增长14.9%。

　　海南统计局公布的数据统计显示，2022年1-7月，海南房地产开发投资691亿，同比下降-1.8%，若按此计算，2022年海南房地产投资开发额为1184亿，回到2013年水平。

　　今年1-7月，海南房屋销售面积为380.94万平方米，比上年同期减少17%，房屋销售金额663亿元，比上年同期减少20.4%，折合房屋销售均价约为17404元/平方米。

　　从图中可以看到，上半年海南房屋销量面积“破百万平”的仅有海口一个城市。

　　按销量面积排名前三依次为：海口（172.49万平方米）、三亚（69.55万平方米）、澄迈（21.84万平方米）。

　　1-7月海口房屋销售面积172.49万平方米，上年同期减少约63.44万平方米，减幅约26.9%；

　　房屋销售面积位居第二的三亚，1-7月三亚房屋销售面积69.55万平方米，比上年同期增长3.51万平方米，离“百万平”还有一定差距。

　　在房屋销售额方面，海口房屋销售额为269亿元，比上年同期减少了32.1%。

　　三亚房屋销售额184.9亿元排在第二，比上年同期减少14.3%。

　　陵水房屋销售额74亿排名第二，比上年同期增加24.1%。

　　尽管自贸港给海南带来的利好是巨大的，但在疫情和调控双重影响下，旅游和房地产这两根支柱的增长均出现下滑。

　　而海南自由港将在2025年之前也就是最晚2024年实现封关，像今年年底要封关的横琴一样，到时候去海南要经过一个二线关，海南跟国际之间的海关，也就是“一线关”，将会全面放开。

　　这个利好的兑现速度不算慢，但是解决眼下的增长难题，适当活跃楼市是必须的。

　　03

　　有人说，海南已经在前两次历史机遇面前表现平平，这次放松楼市调控会不会再度引发房地产泡沫？

　　两次历史机遇分别是：第一次1988年4月13日，海南建省、经济特区诞生，第二次2010年1月初，海南获批建设国际旅游岛。

　　这两次发展机遇，都让海南出现房地产泡沫，烂尾楼遍地，房价炒高，本地人、刚需客有苦难言。

　　所以，海南壮士断腕，成为全国首个实行现房销售的城市。

　　2018年4月13日，在建省30周年生日之际，海南迎来了第三次历史机遇，也是一份超级大礼：自由贸易港。

　　在这之后，海南楼市一直限购很严，买房门槛很高，加上二手房流通受限，说实话炒房的代价很大。

　　现在，海南的新房房价最贵的是三亚，其次是旁边的陵水，万宁，然后是海口。

　　整体而言，东部沿海房价高于西部，中部最低。

　　陵水的城市量级远远比不上海口，房价却高出海口将近1万，那是因为陵水有稀缺的气候和环境资源，这就是真正的价值。

　　此外，海南自贸港的发展是有重点的，将按照3个经济圈的新格局去建设，分别是海口经济圈、三亚经济圈和儋洋经济圈，还有滨海城市带。

　　理解了这两点，海南楼市，最值得看好的是从海口、文昌、琼海、万宁、陵水到三亚的东部岸线，这边没有核电站、大石化、散装港，污染会小很多。

　　而且这些地方有经济有政策，未来发展不会差。

　　总的来看，海南的三次历史性机遇中，自由贸易港的政策力度更大，尤其是商品零关税、以及个人和企业所得税的巨大优惠，对人才和企业的吸引很大。

　　未来五年海南楼市将会有一个非常明显的趋势，那就是，房价区域分化。

　　海南岛的东部岸线优于西部岸线。海南西部的房价，永远没有东部的抗跌，买乐东不如买陵水，买东方不如买万宁。

　　从人口增长情况看，在海南买房首选三亚、海口、陵水和琼海。

　　其中海口是海南经济中心，三亚是旅游度假中心。

　　从不可替代性看，三亚略高于海口。

　　8月统计局数据显示，海口二手房价格指数同比涨2.1%，位居全国第4，仅次于成都、北京、上海。

　　三亚，二手房价格指数跌-0.8%。

　　新房方面，海口新房价格指数同比上涨0.7%，位居全国第15名；三亚新房价格指数同比上涨1.4%，位居全国第7。

　　环比涨幅上，去年海口和三亚房价一直环比上涨，今年出现微跌趋势。

　　随着海南放松调控，海口和三亚的楼市可能会恢复过去的涨势。

　　当然，土地供应增加，后期入市的新房也就更多，想买海南的朋友也能有机会买到心仪的房子。