刘晓博：50天高层7次表态，罕见的“政策友好期”

lameihua

　　楼市进入了罕见的“政策友好期”。

　　我统计了一下，从7月21日到9月8日的近50天里，政治局会议、国务院常务会议、国务院专题会议等重要场合，一共7次提及了房地产市场、住房问题，都释放了鼓励市场向好的政策信号。

　　比如7月28日召开的政治局会议提出：

　　要稳定房地产市场，坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。

　　8月31日召开的国务院常务会议提出：

　　支持刚性和改善性住房需求，地方要“一城一策”用好政策工具箱，灵活运用阶段性信贷政策和保交楼专项借款。

　　下面就是近期7次会议对房地产的表述：

　　也就是说，平均每7天，高层就会对市场说一次“支持”。

　　这是史无前例的。

　　被提及次数最多的是“支持刚性和改善性住房需求”；其次是“一城一策”，“用足用好政策工具箱”等。

　　这意味，中央在督促地方政府放松楼市的限制措施，比如限购、限贷、限售和公积金使用的高门槛等等。

　　“支持刚性和改善性住房需求”，这句话里，有很大的政策空间。刚性需求，大家很容易理解，就是第一套房子。什么是改善型需求？第二套是，那么第三套、第四套算不算？

　　在限购严格的一线城市，户籍家庭只能买2套，所以第二套是改善，第三套不允许；一线城市的非户籍家庭，只允许买1套，只能刚需，不允许改善。

　　其他城市就百花齐放了。在有的城市，父母同住的，允许在限购区域买第三套；有2个或以上孩子的，允许再多买1套；如果家里有1套对外出租的，还可以再买1套。

　　这样，第三套、第四套、第五套都算是改善型需求了。

　　至于非限购城市，那就更没有什么限制了。

　　不仅“唱多”鼓励，还不断出台措施。比如8月22日再次降息，房贷基准利率（5年期LPR）降低到了4.3%，创下历史新低。

　　根据央行目前的规定，居民购买首套普通住宅，最低利率可以在LPR利率（4.30%）的基础上最多下浮20个基点。所以，目前大多数城市首套房利率降低到了4.10%。

　　这个利率，已经显著低于美国的房贷利率，也即将低于英国的房贷利率。

　　长期以来，西方国家的房贷利率是显著低于中国的。如今，中西房贷利率出现了极其罕见的倒挂，令人吃惊！

　　最近国家统计局发布的最新CPI数据显示，8月CPI同比增幅回落到来2.5%，这意味着通胀压力有所缓解。

　　CPI的回落，跟全球大宗商品价格回落有密切关系，它首先传导到PPI（工业生产者出厂价格指数），引发PPI的走低，然后带动CPI回落。

　　CPI的回落，给年内人民币继续降息腾出了空间。这意味着，今年年内房贷利率还有下降的空间，这是楼市的好消息。

　　可以预见，在高层不断表态、督促下，各地稳楼市的措施会继续发力，并开始向一线城市扩展。目前，上海已经在临港新片区放松了限制，把外地人购房的门槛由社保5年先降低到了3年，最近又降低到了1年。

　　估计要不了多久，广州南沙、花都就有可能跟进。至于北京和深圳，估计也会有一些具体措施。虽然力度或许不会太大，但应该不会缺席。

　　一线城市是全国楼市的风向标，只有他们继续发力稳楼市，才能带动全国市场的回暖。

　　不过现在影响楼市的，不仅仅是货币政策、税收政策和行政管制政策，疫情和防疫政策影响更大。

　　昨天外交部宣布了如下新闻：

　　这是疫情之后，主要领导首次出国访问。前两天，已经有常委级领导出访俄罗斯。

　　我认为这两次出访非常重要，意味着疫情爆发后一度按下“暂停键”的高层出访，开始恢复了。

　　这对于市场来说，是一个重要利好。

　　未来疫情和防疫政策的演变，是最能影响经济、楼市、股市的因素。

　　对楼市仍然维持之前的判断：整体回暖需要较长时间，需要等疫情结束。疫情结束之前，只有少数城市有结构性的回暖。政策对房地产的支持力度会继续加大，楼市低迷不振令地方财政压力较大。