刘晓博：风向，在变……

lameihua

　　今天（8月10日）对于房地产行业来说，又是惊心动魄的一天。

　　号称“最稳健民营房企”的龙湖集团，因为“商票传言”（公司有辟谣）叠加境外券商下调评级，股价大跌了16.4%。

　　龙湖是目前民营房地产商里，唯一市值仍在1000亿人民币以上的。如果再这样跌一天，市值也将回落到1000亿以下。

　　陪着龙湖大幅下跌的，还有碧桂园和碧桂园服务，跌幅分别达到了7.17%和5.85%。

　　龙湖、碧桂园是民营头部房企里，被认为财务稳健的两家。希望他们不要有什么意外，可以安然度过危机。它们如果有问题，对楼市的冲击将非常大。

　　今天国家统计局还公布了最新的CPI，从上个月的同比上涨2.5%，反弹到了2.7%，距离调控目标3%只有一步之遥。

　　对此，我在“刘晓博说财经”公众号里，做了分析。认为CPI的反弹，将制约货币政策，导致央行“松油门”，这对楼市、股市、经济都构成了短期利空。

　　今天傍晚，央行公布了上半年货币政策执行报道，进一步证实了我的判断——风向，的确在变。

　　下面谈谈货币政策执行报告里透露的信息。

　　最新公布的半年报，提及“物价”23次；今年一季度的货币政策执行报道，只提及了11次。

　　很显然，央行对日益走高的物价，越来越关注了。

　　在半年报里，央行这样说：

　　应当看到，保持币值稳定是中央银行的首要职责，维护通胀平稳是宏观大盘稳定的题中之义，也是促进经济持续平稳增长的环境要求。

　　任何时刻，中央银行都应该对物价走势的边际变化保持高度关注，综合考量多方面因素，客观研判未来通胀形势，未雨绸缪做好政策安排。

　　央行还认为，全球平抑物价上涨的机制已经遭到了破坏：

　　过去二十年对平抑全球通胀发挥重要作用的全球一体化、劳动力供给充裕等红利已发生逆转，能源转型和产业链重构成本增加，全球通胀中枢明显抬升。疫情反复、气候反常、地缘政治冲突等超预期因素还可能加大供需扰动和物价波动的不确定性，外部大环境已发生根本性变化。

　　央行的结论是：

　　预计今年下半年我国 CPI 运行中枢较上半年 1.7%的水平将有所抬升，一些月份涨幅可能阶段性突破 3%，结构性通胀压力加大。

　　谈到物价反弹对货币政策的影响，央行说：

　　下一阶段，货币政策将坚持稳健取向，坚持不搞“大水漫灌”、不超发货币，兼顾把握好稳增长、稳就业、稳物价的平衡。

　　看到了吗，我此前预言的CPI反弹会制约货币政策空间，正在变成现实。

　　上图是银行间市场DR007利率走势，这可以看做是一种政策利率。6月至今，利率出现了显著的反弹。

　　为什么会反弹？

　　我说过多次了，这里再次强调：央行在货币宽松上不再踩油门了，而是松油门了。

　　具体表现是：逆回购在每天30亿的地量基础上，最近10多天只有20亿了！

　　对此，央行在半年报里这样解释“松油门”：

　　7 月份以来，一级交易商的投标量继续减少，人民银行相应进一步降低逆回购操作量，但仍充分满足了投标机构的需求。央行公开市场操作是短期流动性调节工具，操作量根据流动性供需变化灵活调整是正常现象。

　　2022 年二季度以来，公开市场 7 天期逆回购和中期借贷便利（MLF）的中标利率均保持不变，这有助于在全球主要央行加息背景下平衡好内、外部均衡。

　　另外，在半年报里央行4次提及了“不大水漫灌”、4次提及了“不超发货币”，而在一季度报告里只提及了2次“不大水漫灌”，没有提及“不超发货币”。

　　最新的半年报在谈到未来货币政策的时候，提到了“三个兼顾”。

　　“三个兼顾”，是此前没有的。这也说明，央行在放水的时候，顾虑增加了，受到的制约增加了。

　　货币政策的微调，再加上烂尾断贷，以及第一个成立的房地产纾困基金优先解决写字楼而不是住宅项目，都让房地产出现了二次探底的可能性。

　　上图是第三方研究机构整理的，25个主要城市7月新房开盘去化率，跟6月相比多数城市出现了下滑。

　　除了杭州、成都、上海、合肥等少数城市外，其他城市热度都不够，并出现了去化率下降。其实这4个城市的去化率，也在下降之中。

　　房地产的二次探底，房企的二度暴雷，或许都会来。

　　对于房地产行业，央行的报告有如下表示：

　　牢牢坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持稳地价、稳房价、稳预期，因城施策用足用好政策工具箱，支持刚性和改善性住房需求，稳妥实施房地产金融审慎管理制度，促进房地产市场健康发展和良性循环。

　　整体上还是支持房地产市场回暖的，但提及了“稳妥实施房地产金融审慎管理制度”，说明这个导致楼市全面降温的制度不会废除，只是会在执行的时候“稳妥”一些。

　　央行的报告还公布了一组数据：

　　6月末，全国主要金融机构（含外资）房地产贷款余额53.1万亿元，同比增长4.2%。其中，个人住房贷款余额38.9万亿元，同比增长6.2%；住房开发贷款余额9.4万亿元，同比下降1.4%。

　　上半年，房贷增长整体偏慢，其中给开发商的贷款反而下降了。这也是楼市变冷的重要证据，或者说是原因之一。

　　报告里还有一些数据，值得大家关注。

　　比如在贷款增速上，今年上半年住户贷款增长只有8.2%，在几大部门里最慢。而在前几年，住户贷款增长是各类贷款里最快的。这说明老百姓的负债欲望显著降低了。（下图）

　　下图是存款增长情况，住户存款上半年增速为12.8%，新增了10万亿，多增了接近3万亿。不愿意贷款，更愿意存款，老百姓普遍捂紧了荷包，等疫情结束。

　　下图是6月新发放贷款加权平均利率情况，房贷利率为4.62%，比去年大幅降低了101个基点，在各类贷款中降幅最多。但仍然显著高于平均贷款利率（4.41%）。

　　下图则告诉我们，上半年社会融资增长最猛的，是政府的债券，增速达到了19%。

　　经济偏冷，政府投资需要加大，所以必须多发债；房地产入冬，卖地收入下跌，政府保运转也需要多发债。而政府部门的杠杆率，在当前仍然偏低，有增加的空间。

　　经常有读者问我：土地卖不出去了，未来要靠什么？短期内，3到5年内，可以靠政府多发债来抵挡一阵子。但政府杠杆率也上来之后，就只能靠实体经济了。

　　目前我们的全社会的杠杆率是偏高的，主要是企业杠杆率高。居民杠杆率还有一些提升空间，政府杠杆率也有提升空间。几年之后，三大部门杠杆率都偏高之后怎么办，这是需要认真思考的。

　　推动经济转型，发展实体经济，让政府规模小、效率高，是未来的改革方向。

　　短期看，央行踩油门的那只脚，的确松了。国家不急于看到经济的V型反弹，而是希望“经济回暖”和“经济转型”同步进行，这才是问题的关键。

　　这对于楼市和股市来说，是短期的利空，长线的利好。你看懂了吗？