刘晓博：山西抄底天津，珠海抄底上海……

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　　种种迹象显示，楼市出现了二次探底迹象：在6月环比大幅反弹之后，7月没有延续这种走势。

　　至于土拍市场，仍然延续着央行、国企、地方城投包揽市场的局面。

　　在天津，在上海，还出现了一个新的现象：另外一个城市的地方国企，或者城投公司，到其他城市大举拿地。

　　最典型的是天津今年的第二轮土拍。

　　天津第二轮土拍是8月1日举行的，共挂牌11宗地块，最终成交9宗，流拍2宗，总成交额82亿元。

　　令人耳目一新的是，四家山西公司组成了一个联合体，拿下了其中3块土地，占比三分之一。

　　这四家企业是：山西建投城市运营集团有限公司、山西建筑工程集团有限公司、山西三建集团有限公司、山西五建集团有限公司

　　上述四家山西企业的第一大股东或者唯一股东，都是山西建设投资集团有限公司。

　　山西建设投资集团有限公司的股东，是山西省国有资本运营有限公司、山西省财政厅——妥妥的地方国企。

　　其实，这还不是山西国企在天津这轮土拍中的全部收获。

　　仔细看表格，第三块地是被“天津晋恒房地产开发有限公司、天津华源建业有限公司”竞得的。“晋恒”，显然跟山西关系密切，因为山西简称“晋”。

　　通过天眼查穿透其股权，股东是这样的：

　　仍然是山西国资旗下的企业，跟前4家企业一样。

　　也就是说，第二轮土拍天津一共卖出了9块土地，山西城投性质的国企拿下了其中3.5块土地。

　　说山西抄底天津，不过分吧。毕竟，天津楼市处于相对低迷期，天津土地市场也偏冷。

　　在今年4月25日天津的第一轮土拍中，凉意更明显一些。据新京报报道，当时天津集中供地30宗，结果是：停牌15宗、流拍9宗、底价成交5宗；土地总成交面积48.6平方米，金额约43.48亿元，相比2021年的首轮土拍，分别下降了83%和91%。

　　山西地方国企在天津土拍上大显神威，并不是第二轮土拍的孤例。

　　在上海的第二轮土拍中，珠海房地产领域国企的龙头老大——华发股份也成为最耀眼的过江龙：

　　上面是华发股份发布的两份公告，土拍中华发一共拿了四块地，耗资超过75亿元。

　　不过华发在上海第二轮土拍中拿地的占比，远不如山西国企在天津第二轮土拍占比之高。

　　华发股份的实际控制人，是珠海国资委（下图）。对珠海房地产市场熟悉的朋友都知道，华发在珠海市场的显赫地位。

　　我查阅了其他10多个城市的第一轮、第二轮土拍，没有发现类似的现象。

　　其他城市的情况一般是：自己的土地自己买，主要靠地方国企、城投公司来买，最多叫来几家央企撑场面。

　　只有杭州情况略微不同，当地的民企滨江集团一直在买买买，显得非常扎眼。

　　众所周知，目前土地市场仍然比较冷，不少城市卖地都有难度。大家多采取自保的方式，让自己的国企跑到其他城市“支援别人”，又是什么逻辑呢？

　　有一种猜测是：大家相互支持。

　　也就是说，自己的地卖给自己的城投平台，不太“市场化”。我的土地卖给你的国企，你的土地卖给他的国企，他的土地再卖给我的国企，或许是一个更好的选择。

　　这有点类似北方农村一度流行的“转亲”。关于“转亲”，百度百科是这样解释的：

　　转亲，汉语词汇，在我国的某些贫困地方，还有一种古老的风俗，叫做“转亲”，如张家女儿嫁给李家儿子，李家女儿嫁给王家儿子，王家女儿再嫁给张家儿子，这是“三转亲”；另外还有“四转亲”、“五转亲”、甚至“六转亲”。

　　“转亲”的好处，是保证参与的家庭男孩都可以娶到老婆、女孩可以嫁出去，大家都省了彩礼钱。缺点是，一旦其中一对夫妇离婚，另外的家庭也不稳固。

　　土拍中出现了“转亲”的玩法吗，目前还看不出来，这仅仅是一种猜测。

　　比如太原最近一次土拍，6块地都卖给了本地国企，没有外部国企拿地。

　　北京、重庆、广州、成都、沈阳、杭州、福州、厦门、无锡、济南、石家庄等城市的第二轮土拍，也都没有出现类似天津、上海的情况。

　　持这种观点人认为：只看一两次土拍，不能说明问题；需要放长线来看，至少观察未来1年以上。

　　还有一种猜测：就是在抄底。

　　上海、天津都是直辖市。上海还是强一线城市，其土地价值毋庸赘述；天津虽然楼市去化周期偏长、市场偏弱，但毕竟是强二线城市，北方第二大城市，长线也是可以看好的。

　　山西等煤炭大省去年以来，因为煤炭价格飙升发了一笔横财。比如在全国上半年财政收入同比下滑7.9%的情况，山西一般预算收入大增了28.6%。

　　山西不少地级市上半年的一般预算收入，同口径都大增了60%以上，甚至80%以上。

　　有钱了，支持一下华北的“二哥”，也在情理之中。天津的土地价值，肯定比太原更高一些。

　　根据“中指研究院”的数据，全国楼市7月再次降温。重点百城成交面积环比下降13%，同比下降约27%，百城新房成交均价环比由涨转跌。

　　房企销售数据也呈现下降。克而瑞数据显示，百强房企中约有8成企业单月业绩环比降低，百强房企整体销售额环比降低28.6%，同比降低39.7%。

　　据Wind数据：截至8月2日A股74家上市房企公布了2022年中期业绩预告，其中，34家盈利，剩余40家亏损。

　　楼市再次降温，跟2个因素有关：

　　第一，烂尾、停贷事件的影响，让大家预期转弱，负债意愿再次下降；

　　第二，国家多次表态，下半年不会为了保5.5%的全年目标而放水，央行货币政策再次出现了“松油门”现象。

　　在这种情况下，土地市场的偏冷局面，很难在短期内改变。

　　如果你不在一线、强二线城市，则买房的事情可以不急，建议继续观望到四季度再说。年底的时候，开发商的优惠力度更大一些。