刘晓博：救市，又出大招！

lameihua

　　01

　　楼市调控又出新招。

　　继河南小麦换房、大蒜换房、南京西瓜换房、无锡水蜜桃换房之后，企事业单位购房“拼多多”，杀出江湖，有何玄机？

　　2018年楼市行情过于火热的时候，西安、长沙、杭州等不少城市，先后暂停企事业单位买房团购，以抑制楼市“虚火”。

　　2022年，市场行情变了。

　　吉林省长春市政府办公厅在7月初发布《进一步促进房地产市场平稳发展若干措施的通知》，其中第十条提到，支持集中批量购买商品房。

　　据统计，山西太原、广东中山、辽宁沈阳、浙江桐庐、安徽铜陵、云南普洱、四川巴中、湖北黄冈等地，此前均发布“购房团购”相关政策或活动。

　　湖北黄冈，对20人以上的团购，开发企业给予不低于个人总房款3%的优惠。

　　山西太原，团购房源价格不高于项目评估价的92%。

　　浙江桐庐，在备案价打折基础上，对一次性购买10套以上的下浮优惠3%，一次性购买20套及以上的下浮优惠5%。

　　为了不违反了“限跌令”，打完折后的价格低于备案价85%的部分，允许实物弥补比如送家电。

　　一般来讲，机关单位、国有企事业单位、大专院校、科研院所的职工，福利待遇有保障，特别是公积金比民企缴纳更高，是房企的潜在优质客户。

　　现在，政府出面，开发商让利，企事业员工团购买房，目的只有一个，下场托市。

　　难道宇宙的尽头真的是编制？

　　前有土地市场大批国企进场拍地，后有新房市场企事业员工团购买房，关键时刻还得靠正规军。

　　02

　　我们都知道“涨价去库存”的概念，开发商也深谙其中的道理。

　　一是房价上涨的时候，购房者预期向上，会产生房价继续上涨然后超出自己承受能力的焦虑，在这种焦虑的影响下，涨价更能刺激购房意愿。

　　二是房价上涨能让房价升值，购房者也会因此获益。

　　而降价往往适得其反，会强化消费者的负向预期。

　　正因如此，各地才会让企事业单位带头团购，并把降价幅度控制在一定范围，没有在明面上突破限跌令。

　　去年年底，不少三四五线城市发布“限跌令”：

　　降幅幅度不得超过15%（或20%、10%、8%，无统一标准），否则一律不予网签；严厉打击“恶意降价”行为。

　　为什么限跌令之后，这些城市又出现降价卖房呢？

　　首先，这一轮政策暖风“应出尽出”，三四线楼市依然很冷。

　　不同于一二线城市，只要调控稍微松一松，就能释放一大波购买力。

　　三四线本身就没有出台过限制政策，所以根本没有办法通过放松调控达到楼市回暖的效果。

　　从各级别城市的去化周期看，三四线城市去化周期基本在20个月以上，而一二线城市去化周期则开始下降到10个月以内。

　　也就是说，目前核心一二线城市需求升温，购房者开始积极进场，5-6月全国客户看房热度指数均超136，较3-4月提升12个点，接近2021年上半年月均水平。

　　但基本面较弱的二三线城市，和单纯依靠本地刚需刚改客户支撑的三四线城市，整体购买力有限，楼市依然很冷。

　　其次，楼市连锁反应正在发生，回款和卖地都受影响。

　　楼市去化差，直接影响土地成交，今年一二季度，三四线城市的流拍率同比抬升至近十年高位。

　　土地流拍背后，代表房企在拼命逃离三四线，而已经库存高企的房企，只能想方设法出货，花式营销层出不穷。

　　这就出现了十分矛盾的一幕，一方面限跌，一方面为了回款，房企只能降价促销，而为了卖地，政府也要在限跌令的范围内鼓励团购买房。

　　然而，积重难返的三四线楼市，在宣布“限跌令”的那一刻起，已发出楼市转向的真实信号。

　　从人的角度讲，过去10年，人口下降的地市，主要集中在东北、中部和西北、西南的部分省域，由此造成三四五线楼市人气低迷。

　　从钱的角度看，三四线楼市加杠杆空间已经不大了。

　　与一二线城市相比，普通三四线城市政策环境宽松，居民购房杠杆率远高于热点城市。

　　贝壳统计显示，三四线城市的贷款资金率要普遍高于一二线城市。

　　如开封、咸阳、中山、临沂的贷款资金率分别达到了52.7%、54.5%、56.8%、60.5%，而北京、上海、广州、深圳则分别为24.8%、27.4%、45.6%、47.5%。

　　此外，大家的储蓄意愿普遍比过去更高。

　　央行数据，上半年住户存款增加10.33万亿元，这是什么概念？

　　这意味着，上半年平均每天约571亿存款涌向银行。

　　一切指标都对三四五线楼市不利。

　　03

　　冷热不均显然不是国家愿意看到的，所以想办法让楼市轮流吃饭，十分重要。

　　国家发展改革委最新印发的《“十四五”新型城镇化实施方案》，提出深化户籍制度改革，意义重大。

　　其中包括全面取消城区常住人口300万以下的城市落户限制，放宽城区常住人口300万至500万的I型大城市落户条件。

　　若按常住人口划分，一线（新一线或准一线）城市≥1000万人，二线城市500~1000万人，三线城市300~500万人，四线城市100~300万人，五线城市＜100万人。

　　因此，三四五线城市落户全面放开，就是吸引部分非户籍常住人口落户本地，这样可以将流动人口转化为当地增量人口，形成新的消费动力。

　　比如当地农民进城买房，结婚需要在城里买房等。

　　不过全国多达3000多个三四线、地级市、县城，数量非常庞大，远超统计局房价数据上的70个大中城市。

　　对于基本面较弱的低线城市而言，楼市最艰难的时刻仍没有过去。

　　这些城市，除了学区自住之外，投资价值很低。