时晨晨：史上首次！楼市重大信号：新房下跌不封底 年跌幅最大20%！

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　　中国的房价，一年内的累计跌幅，极限值多少？一个城市给出答案：20%！

　　7月4日，广东中山市发展和改革局网站发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报工作的通知》，里面有一条：

　　商品住房销售价格一经申报，每次调整的间隔时间不少于3个月，如需调低申报价格的，每次调降幅度不得超过上次销售价格的5%。

　　也就说，新房价格申报后，如果销售不理想，可以根据情况，调降申报价格，价格最大降幅为5%，时间间隔为3个月。

　　理论上说，新房价格，一年内最大降幅大约为20%。

　　这是，我们楼市历史上，第一次官方文件中，“允许”房价下跌的条款，意义非凡。

　　为什么这么说呢？

　　以前，房价具有刚性，只涨不跌。

　　不少人也都认为，房价不能跌，否则大面积断供，银行要出大问题，金融要出大问题。

　　现实是，环京房价腰斩了，房价都跌成负值了，也没见大面积断供，没见到哪家银行出问题。

　　我们只看到“敢断供就起诉买家，让买家进失信名单，还让买家承担十几万巨额律师费”的消息。

　　中国没有个人破产制度，房贷是终身追责的。房子倒了，不耽搁还房贷；房子烂尾了，也不耽搁还房贷。

　　银行的安全垫，远超过大家的想象。

　　对于中国的银行来说，市场风险影响的杀伤力，远比不上道德风险。河南村镇银行事件就是最佳案例。

　　现在，我们必须明白一件事儿，房价可以下跌！

　　01

　　楼市第三阶段：新房无限跌！

　　对于新房。

　　第一个阶段，房价限涨令。

　　2010年3月，扬州实施“新房房价备案”制度，政策规定，半年内不得涨价。

　　这应该是，针对房地产价格，最早的直接“限价”政策。

　　随后，全国各个城市竞相推出新房房价备案制度，新房房价价格管控初见雏形。

　　2016年，“房住不炒”提出以后，全国各城市更是出台了各种各样的限价政策。

　　比如，申报价格不得明显高于周围价格，销售价格不得高于申报价格、销售价格高于20%的成本价的项目不发预售证等等。

　　刚开始，限制房价上涨的政策还有漏洞，比如通过茶水费、签字费、精装修等等手段，想方设法地突破限价政策。

　　第二个阶段是，房价限跌令。

　　2021年8月份，岳阳市住建局下发《关于房地产市场新建商品房网签成交价格限制的通知》，明确新建商品房销售价格不得低于备案价的85%。

　　随后，桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口等数十个城市相继跟上，出台限跌令。

　　有的城市则是直接发布行政命令，明确说不能以某个价格以下成交；有的则是通过约谈房企限制恶意降价，否则就不给网签等等。

　　新房销售价，不得低于备案价的85%，其实就是说，新房价格不得下跌15%。

　　第三个阶段是，打开房价下跌空间。

　　7月4日，广东中山市发展和改革局网站发布《关于进一步优化新建商品住房销售价格申报工作的通知》：

　　商品住房销售价格一经申报，每次调整的间隔时间不少于3个月，如需调低申报价格的，每次调降幅度不得超过上次销售价格的5%。

　　也就是说，一年之内，新房房价累计跌幅最大值为20%。

　　注意一下，“岳阳市备案价85%的限制政策”，跟“中山市一年新房价格累计最大跌幅20%”的最大差别在哪里？

　　岳阳市的政策，就是限跌令。

　　一个项目，一旦备案，最低价格就定死了，就是八五折。无论这个项目卖得出去卖不出去，价格都不能再降了。

　　而中山市的政策，则是有序降价令。

　　这个项目备案了，卖得不好，三个月后可以调降备案价，降价销售；三个月后，再卖得不好，还可以继续调降价格。

　　以三个月为期限，以5%为单位，一个项目可以无限制地降价，直到卖完为止。

　　一个关键区别就是，中山的政策，打开了新房房价下跌空间。

　　因此，虽然都有价格跌幅限制，但是本质上却完全不同。

　　02

　　二手房政策导向：上有顶，下无底！

　　对于二手房。

　　相对于新房限价，二手房限价政策操作起来更难。

　　毕竟，开发商没几个，想要在行业混，必须要跟监管部门搞好关系，不能撕破脸。监管部门的话，开发商得听。

　　但是，二手房业主太多了，直接的限价政策根本没法执行，会引起民愤的。但是，二手房限价，可以另辟蹊径，比如，限制贷款提高购买成本啊等等。

　　2021年8月，广州市住房与城乡建设局发布《建立二手住房交易参考价格发布机制的通知》，

　　首批96个位于成交活跃的热点区域的住宅小区，由广州市住房政策研究中心在过去一年二手住房网签成交价格基础上，综合考虑评估价格、周边一手楼盘成交价格等因素，形成二手住房交易参考价格。

　　这标志着，二手房限价政策，正式拉开序幕。

　　从此以后，深圳、东莞、成都、西安、宁波、无锡、合肥、三亚、绍兴、衢州、金华等等，一线城市、二线城市、三四线城市，都出台了类似政策。

　　当然，有些城市虽然没有出台二手房指导价，也出台了其他二手房限价措施，比如上海。

　　上海发布新规规定，二手房必须进行价格核验才能挂牌。价格核验通不过，就不准挂牌。

　　什么意思？房价挂得虚高，超过过去成交均价太高，那么房源就得下架。几天时间内，仅链家就下架了上万套二手住宅。

　　也就是说，从政策上来看，二手房房价顶部早就出现了，差不多就是2021年二手房成交的均价。

　　问题是，二手房没有限跌令，没有成交最低价，也就是说，二手房也没有了下跌空间。

　　从政策导向来看，二手房确实是“上有顶，下无底”。

　　至此，新房、二手房，从政策的角度看，都打开了下跌空间。

　　03

　　抢救了这么久，楼市仍未脱离危险！

　　价格管控，基本上都没啥效果，都是背后的基本面决定的。

　　为啥房价限涨限制了十几年，但是房价还越来越高？因为轰轰烈烈的城市化进程，突飞猛进的经济增长，以及极其宽松的货币政策。

　　同样的，限涨限不住房价，限跌也限不住房价。

　　这一轮房地产救市，从去年8月份就开始了，但是抢救了这么久，楼市仍未脱离危险。

　　5月份，救市放出大招，降首付、降利率等等，火力全开。

　　但是，效果并不明显。

　　6月份，CRIC监测的重点30个城市中，只有3个城市同比为正增长，也就是说仍有27城同比下跌，这一比例达到了9成。其中，有11城跌幅超6成。

　　上半年，重点30城中，还没有哪个城市出现正增长，仅成都上半年成交同比下降15%，排在30城首位。

　　从降幅来看，仍有11个城市成交“腰斩”，这一比例达到近四成，其中，重庆上半年累计跌幅更是接近80%。

　　具体来说，救市政策这么疯狂，为何市场底没有出现呢？

　　原因一：政策底尚未出现，还有继续放松空间。

　　客观说，北京、上海等热点城市，楼市政策还有放松空间。

　　当然，最主要的是，针对开发商的，融资三道红线，仍然束缚着房企，导致所有民营房企一直处于违约和破产的边缘。

　　7月3日，世茂集团正式爆雷，公司一笔10亿美元公募债券到期未能偿还本息。

　　什么意思？房企仍未停止爆雷。

　　原因二：情绪底尚未出现。

　　这一轮房地产，最大的特征是什么？信心严重不足。

　　表现就是，当下购房者主要瞄准的就是现房销售，期房销售的占比迅速下降。

　　为什么？强大如恒大，也免不了倒下的命运，大家都担心，烂尾。

　　只要大家还担忧烂尾，就说明房企状况堪忧；只要房企状况堪忧，情绪底就不会出现。

　　现在的问题是，购房者信心没起来。为什么？

　　经过这么久的楼市调控，大家开始相信，“房住不炒”是认真的，不是说说而已。

　　房价全面上涨的预期，几乎被打残了。这种预期之下，投机客很难入场。

　　刚需客支撑不了楼市，炒房客才是楼市的救星。

　　因为，当下有能力、有钱购房的人，都是些炒房客，真正的刚需人群，手里根本没钱。

　　原因三：没有龙头，市场底未出现。

　　在历次楼市周期中，地产起来的时候，都有一个主线。

　　比如，深圳等龙头城市率先崛起，上海、北京一线城市接力，然后蔓延至杭州等新一线城市，最后三四线城市崛起。

　　再比如，由于棚改货币化，三四线城市房价率先雄起，一线城市迅速响应，最后带动二线城市起来。

　　总之，每次楼市崛起，都会有一批龙头城市，然后带动整个市场。

　　问题是，在房住不炒的思路之下，有能力当龙头的城市（比如库存低、人口流入，居住压力大）不敢使用极端措施刺激楼市，不敢当龙头；敢当龙头的城市，又没有能力当龙头。

　　没有龙头就没有主线逻辑，没有主线逻辑就没有牛市。

　　楼市疲软根本原因是什么？中国楼市的基本面发生了重大变化。

　　国家统计局于公布《中国人口普查年鉴-2020》显示，我国家庭户人均居住面积达到41.76平方米，平均每户住房间数为3.2，平均每户居住面积达到111.18平方米。

　　什么意思？中国的居住面积，已经超过了发达国家水平。

　　当然，其他指标，中国城市化率已经达到64%，度过了房地产快速发展时期；中国人户均套数高达1.15，也已经接近发达国家水平。

　　这些都说明什么？中国房地产，未来发展空间相当有限了。

　　在“房子如葱”时代，房价的压力不是上涨，而是下跌！

　　过去，“限价”指的是限制房价上涨；未来，“限价”指的是，限制房价下跌。

　　未来，房价如何平稳地下跌？

　　中山市已经给出了模板：以三个月为期限，以5%为单位，一年最多跌20%，跌无止境。