刘晓博：不计成本逃离，三四线城市发生了什么？

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　　最近，网传一些全国性房企正在撤出三四线城市，不顾亏损、加速出清，能捞回多少就捞多少。

　　三四线城市到底怎么了？

　　01

　　CRIC监测数据显示，2022年，头部上市房企投资城市策略已发生变化。

　　万科，严格控制非核心城市、非核心区域的经营性资产获取。

　　越秀，提出投资优先级，优先已进入且经济、产业、人口等方面有优势的城市。

　　绿城中国，80%资产集中一二线，20%集中江浙地区的优质强三四线城市。

　　华侨城，以核心城市群的核心地段作为主要投资方向。

　　原本聚焦一二线城市的房企，继续在高能级城市布局，而过去重仓三四线城市的房企，开始换仓升级。

　　美的置业，逐步退出低量级城市；

　　碧桂园，向确定性更强、相对高能级的市场去调节。

　　要知道，截至2021年末，百强房企在一二线城市和三四线城市的土储建面基本持平，三四线城市的土储甚至略高于一二线城市。

　　最典型重仓三四线城市的房企，碧桂园，在2021年新增的土储中（按权益金额），仍有高达66%的土储分布在三四线城市。

　　结果，2022年，情况彻底变了。

　　1-6月，百强房企将八成以上的资金重仓在22城，不到两成的资金用在22城以外的城市。

　　（注：22个城市包括了北上广深四个一线城市，以及南京、苏州、杭州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡18个新一线和二线城市。）

　　三四线城市分得的房企投资额占比多少？

　　仅为15%。

　　“逃离”三四线城市，为何成了房企们的共识？

　　02

　　今年以来，一二线与三四线楼市走势开始出现明显分化。

　　嗅觉敏锐的房企，已经意识到这一变化。

　　从CRIC监测的2022年各城市商品房成交价看，前五月，一线城市商品房成交价上涨14%，二线城市房价基本持平，上涨2%。

　　只有三四线城市房价出现了普遍下降。

　　其中，廊坊、香河、宜兴、丽水、中山等三四线城市，2022年前五月房价同比下跌均在10%及以上。

　　从去化周期看，三四线城市的库存压力，已经超过2020年。

　　5月末，66个三四线城市去化周期达到26.9个月，高于100城平均去化周期。

　　从量上看，尽管青岛、武汉、沈阳等二线城市，狭义库存总量位居全国TOP3。（5月末狭义库存量均超2000万平方米）

　　但库存涨幅最快的，却是弱三四线城市。

　　比如三明、泰州、盐城，虽然单城库存总量在500万平方米以下，但短期成交骤降，库存大涨。

　　截至5月末，三明的库存以285%涨幅领涨全国。

　　5月库存去化周期TOP20城市中，三四线城市占大多数，如铜陵、北海、钦州、烟台、惠州、珠海、汕头等。

　　截至目前，全国有22个城市出台了“限跌令”，包括：

　　山东菏泽、湖南岳阳、云南昆明、河北唐山、辽宁沈阳、江苏江阴、湖南株洲、河北张家口、湖北鄂州 、江苏徐州 、江苏泰州、安徽安庆、浙江湖州、湖南永州、湖北孝感、江苏扬中、江苏南通、山东聊城、广东惠州、湖南张家界、陕西汉中、福建平潭综合实验区等。

　　其中90%都是人口流失严重、经济发展缓慢的三四线城市，这类城市房产不但没有投资价值，连开发商也在夺门而逃。

　　当然，并非所有三四线房价都在下滑。

　　在大都市圈内、位于东南地区的三四线城市，能够享受一二线城市的辐射和外溢，仍有一定行情。

　　比如长三角的泉州、苏州，粤港澳大湾区的东莞和佛山，仍是房企争夺的热点三线城市。

　　03

　　房企逃离三四线城市，给我们带来什么启示？

　　第一，高能级城市的资产效率更高，先知先觉的房企们，已经开始集体逃离三四线“三无”城市。

　　无人口、无经济实力、无城市群概念的低能级“三无”城市，被开发商抛弃之后，慢慢也会被市场抛弃。

　　第二，一二线城市与三四线城市之间的楼市分化，将越来越大。

　　“当前我国住房空置率已经达到15%，有的省份达到25%甚至30%，高于国际5%的空置率标准。”

　　住建部原副部长仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上分析说。

　　库存高企、去化难，三四线城市的商品房，将逐渐沦为只有居住价值而没有投资价值的纪念品，失去流动性。

　　而一二线城市的房产，则因经济发展、人口流入而兼具居住和金融双重属性。

　　第三，对于普通人来说，资产调仓升级的窗口期正在开启。

　　目前，以南京、武汉、苏州和佛山、东莞为主的一批强二线城市、都市圈城市，已经放开限购，普通人资产置换的窗口也正式开启。