正解局：小麦换房，河南这家开发商“绝”

lameihua

　　最近，河南两个楼盘的操作简直是营销界“一绝”。

　　一个是河南商丘市民权县的建业河畔洋房推出了一项活动：小麦换房，2元/斤。

　　第二个是河南开封市杞县的建业城，大蒜换房，5元/斤。

　　中国商品房开发也有二三十年历史了，麦子、大蒜换房，恐怕是头一回。

　　这里面到底有什么算计？

　　01 农民，看起来赚了？

　　用楼盘销售顾问的话说，现在小麦的市场价是1块5一斤，他们按照2块钱收，一斤开发商要贴5毛钱，也就是25%。

　　而在当地，晾干的大蒜，市场价也就在2块钱左右，也就是开发商要贴一倍还不止。

　　这样来看，农民是赚了一笔。

　　但，事情真的有看上去那么美吗？

　　小麦换房这个楼盘，均价在五六千块，一套房下来，也要60~90万。

　　而开发商规定的是，小麦只能抵首付，最高抵16万。

　　但16万要多少斤麦子呢？8万斤！

　　前两天，河南日报的一篇报道里说到，2021年河南小麦平均亩产是445.5公斤，也就是891斤。

　　我们按照900斤算，要凑够8万斤麦子，需要种地88亩以上。

　　根据河南官方的省情介绍，河南人均耕地只有1.12亩，一家哪怕三代同堂，人均耕地也就六七亩。

　　除非是种粮大户，不然开发商给的好处，就像水里的月亮：

　　看得见，捞不着。

　　02 实际上，是开发商急了

　　真要买房子，其实大头还是要自己拿真金白银。

　　顶多，算是首付打了个七五折。

　　不过，放在农业大省河南，用小麦、大蒜换房，这样的广告发出来，效果还是非常好的。

　　据说，杞县的建业城项目16天成交约86万斤大蒜。

　　更准确地说，这次是开发商急了。

　　上面说到的两个楼盘，都是河南建业集团的项目。

　　建业集团有“河南房地产一哥”之称。

　　这几年房地产行业失去了突飞猛进的势头，建业集团走得更是举步维艰。

　　去年，建业集团就向河南高层写过一个叫做《关于企业出现重大风险和危机并请求帮扶救援的报告》。里面说到，集团出现重大风险和危机。

　　到了今年，建业的房地产业务仍然低迷。

　　有数据说，今年前5个月，物业合同销售110.67亿元，同比减少48.6%；总合同销售建筑面积147.48万平方米，同比减少47.3%。

　　其中还说到，每平方米平均销售价格为人民币7504元，同比减少2.5%。

　　也就是，在降价卖房。

　　所以，这次小麦、大蒜换房，也就不稀奇了。

　　03 商品房下乡？

　　实际上，今年以来，整个房地产行业都挺难的。

　　全国几乎所有城市，不论大小，都在给楼市松绑。

　　房贷利率更是从去年最高的6点几，下降到4点多。

　　有数据说，全国100多个重点城市主流首套房贷利率只有4.42%，创下2019年以来的新低，房贷平均放款周期只要29天。

　　但房子就是卖不动。

　　所以，很多地方也就急了。像青岛还把推动居民买房列入考核。

　　问题是，不能遇到难处时，才想起老乡。

　　房价高，城里人都吃不消，更不要说是农民。

　　而几波操作下来，农民如果被“加杠杆”，那么后果可能会很复杂。

　　比如，农民收入稳定性更差，怎么样才能保证二三十年，月复一月地交房贷？

　　更重要的是，农民辛辛苦苦买的房，只是期房，如果楼市持续低迷，开发商出现资金断裂等意外，也不是不可能。交了钱，拿不到房的风险是很大的。

　　毕竟，就在河南郑州，所谓的“最高学历楼盘”都能停工。

　　现实中，很多地方的农民在县城买了房，自己不去住，孩子又在外打工，实际上就是空置的。

　　所以，去库存、救市，不能靠忽悠老乡。

　　而面对三瓜两枣，更是要看清楚，可能是甜头，也可能是陷阱。