刘晓博：大湾区人均“最有钱”，竟是这个城市……

lameihua

　　最近，一张图盛传网络。

　　这是一张2021年广东省各市财政支出状况图。

　　图上看，广东全省发展不平衡问题较为突出，粤北粤南发展势头好，粤东粤西则相对困难。

　　2021年广东省各市财政支出状况，年一般预算支出排在前列的城市：

　　深圳，一般年预算支出4570.2亿元；

　　广州，一般年预算支出3020.7亿元；

　　东莞，一般年预算支出1088.3亿元；

　　佛山，一般年预算支出1063.3亿元。

　　看起来没什么毛病，吻合于我们常态化思维里的城市排名。

　　但平均到人来看，情况就大不相同了。

　　2021年广东省人均一般预算支出，排在首位的是珠海，其次是深圳，再次是广州，而且珠海的人均一般预算支出要比第二名的深圳约多了6000元。

　　从地方财政支出角度看，珠海才是大湾区内地9城市中，人均“最有钱”的城市。

　　看似有点意外，但其实珠海能够居于榜首是因为财政收入充沛，人口基数较小，它的年预算支出788亿元，相当于河源+梅州，但人口却只有一个河源还不到。

　　过去一周，我们聊到了珠三角的东莞，今天我们来聊一聊珠海。

　　01

　　珠海，小而精悍

　　珠海的基本面可以用一个词来总结：小而精悍。

　　小很好理解，城市面积不大，1736平方公里，比深圳（1997平方公里）小一些。

　　精悍则是城市表现突出，比如经济特区定位、横琴自由贸易港等。

　　表现在数据方面有三点，一是人均财政支出；二是人口密度；三是城市个税总额。

　　前两点我们在上文中已经提到，接下来我们看一下第三点：城市个税总额。

　　2021年珠海的城市个税总额是137.5亿元，和上海、深圳、北京这些城市是没法比的，但是珠海的个税增速很快，达到26.3%。

　　看个税总额其实是衡量城市工薪阶层中、高收入者的指标，仔细看上图就能发现，200多万人口的珠海实际上产生的个税接近于1000万人口的东莞。

　　说明了什么？珠海有高收入人群，且城市人群结构很优质。

　　目前珠海城市分区以东西为主，西区包括斗门、金湾等，东区包括香洲、横琴、保税、香洲等。

　　各区及各板块的情况是：

　　中心城区，包括老香洲、新香洲、吉大、拱北、前山等板块，这里集合了珠海最优质的教育、商业、医疗和环境资源。

　　横琴板块，珠海房价天花板所在，2022年4月横琴的区域均价5.1万/㎡，成交均价4.5万/㎡，但横琴目前现实状况是人气尚不足。

　　南湾板块，内有保税区，十字门是其精华所在，珠海第一高楼——珠海中心大厦也位于此，未来将与横琴组成新CBD，是珠海的潜力所在。

　　唐家高新区板块，位于香洲区北部，重点发展高等教育、研发、科技创新等，该板块的亮点在于是深珠通道通道第一站，而且走深中通道也会率先经过唐家。

　　02

　　珠海，房价已破“5”

　　了解完珠海的城市情况，那么珠海的楼市表现如何呢？

　　先看房价。合富研究院数据，2022年4月珠海全市均价2.4万/㎡，各区域房价分布情况：

　　从图上看，当下珠海房价下调比较明显，但从同比涨幅数据来看，珠海横琴、南湾、金湾这些地方依然是逆势上涨。

　　其次看成交。成交我们选取了年度数据，这样看可能更直观。

　　2021年珠海的成交榜首TOP5：斗门、金湾、唐家、南湾、高栏港。

　　其中南湾以年成交增幅101%最为亮眼，相当于一年的成交量翻了一番，原因还是粤澳深合作区利好落地，十字门板块带动南湾持续火热。

　　再次看供需。珠海的供需，近几年的走势有比较明显的变化，从供大于求转为供不应求。

　　同样看合富研究院整理的数据，2017-2018年，珠海的供应是远大于成交的，而近两年随着供应的增加，需求也是成倍的往上涨，并且反超供给。

　　特别是2021年，2021年市场整体趋冷，珠海月度成交也是逐渐下滑趋势，但是2021年珠海的整体成交并没有很差，是近5年来珠海住宅成交之最。

　　出现这种原因主要是珠海利好的逐渐兑现，使越来越多的购房者开始选择珠海。

　　去年（2021年）9月5日，中央一纸关于《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》的发布，给珠海楼市带来的不仅是关注，还有源源不断地购买力。

　　据媒体报道，2021年珠海下半年市场降温明显，但近横琴板块表现相对稳健，如十字门片区，来访去化仍保持一定热度，在珠海市场走出一波独立行情。

　　03

　　买珠海，这几个片区值得重点关注

　　珠海利好兑现的加速，使得珠海楼市的接受程度也越来越高，如何理解这些利好，或是如何看待这些利好，之前我们也说过很多次了。

　　今天，我们从买珠海的逻辑出发再讲一遍。

　　先说结论，基于未来的发展潜力，我们认为横琴、唐家北围、后环、十字门值得重点关注。

　　1.横琴、十字门

　　首先说横琴，横琴的重大利好就是粤澳深度合作区，其中有两点要重点说一下。

　　一是货物“一线”放开、“二线”管住；

　　二是证交所的建立。

　　—— 货物“一线”放开、“二线”管住

　　2021年9月，《横琴粤澳深度合作区建设总体方案》发出，方案指出，横琴与澳门特别行政区之间设为“一线”，横琴与中华人民共和国关境内其他地区设为“二线”。

　　可以简单理解为一线等同于在澳门，二线在内地。

　　即只要不明确禁止，国际货物进入横琴是免税的，内地货物进入横琴合作区视同出口，可以享受退税。

　　这对于横琴来说，是接近于自由贸易港的一个转变。

　　另外，人员进出方面也会实现高度便利，“一线”口岸将推行“合作查验、一次性放行通关模式”，“二线”对人员进出不作限制。

　　这意味着，未来横琴会像曾经的香港、如今的海南免税岛一样，成为购物者的天堂，其未来的经济数据可想而知。

　　目前最新消息是横琴粤澳深圳合作区将于今年年内实现封关运作。

　　—— 澳门证券交易所的建立

　　证交所的建立，消息来源可以追溯到几年前，当前的最新消息是官方对于“把澳门证券交易所设立在横琴”的积极表态：乐观其成。

　　一旦未来澳门证券交易所落成，横琴的特殊程度就会跨上又一新层级，珠海的金融地位也会获得极大提升，会给区域内带来一系列的资金流、信息流、人才流等方面的利好。

　　基于以上两点，横琴是珠海乃至湾区可重点关注的区域之一。

　　但当下的横琴可能还需要等待，目前横琴还没有完全建设好，房价也提前预支了未来几年的利好。

　　另外，横琴当前的供应并不多，如果想买在横琴周边，可以看向距横琴较近的南湾十字门。

　　2.高新区：唐家北围、后环

　　唐家北围，后环都是珠海高新区的一部分，位于珠海北部。

　　—— 后环

　　后环的板块定位是珠海融入湾区竞合的桥头堡、唐家湾地区综合服务中心、珠海TOD特色先行示范区、滨海生态新城建设示范区。

　　该片区的亮点有二：一是建深珠合作示范区的所在地；二是连接广深的重要位置。

　　对于深珠合作示范区，今年3月刚刚曝光了中标方案。

　　而早前，后环片区也曾多次调整片区内的用地性质，主要是减少居住用地占比，提高工业用地占比，大概率就是为承载深珠合作区做准备。

　　后环在连接广深方面也处于重要位置，它是连接深珠城际（规划中）的首站位置，更直连南沙至珠海城际（广州地铁18号线南延线）。

　　另外，后环当前的空地较多，有想象空间，未来的潜力很大。

　　截自《珠海市2022年重点建设项目计划》

　　在这里要说明的是，深珠通道是连接深圳与珠海的一条跨海大桥，深珠城际和深珠高铁是深珠通道的两种功能。

　　其中深珠城际起于深圳前海，在珠海设立的站点是后环站；而深珠高铁部分站点设立在唐家高新区北围珠海北站，连接的是深圳西丽。

　　从这个层面来说，后环的潜力更大。

　　—— 北围

　　北围定位为珠海北部枢纽门户，湾区高端产业服务平台，打造TOD新城。

　　北围的亮点也有两点：交通和科创。

　　北围是以珠海北站为核心的交通枢纽区域，如连通广州、中山、佛山的广珠城际和规划中连通深圳的深珠高铁。

　　鉴于广州和深圳，特别是深圳对都市圈城市的带动作用，北围未来的发展动力也很足。

　　另一方面，北围承担着培育国家创新型产业的重担，是珠海高端产业的输入地。

　　目前区域内还有待继续开发，由于空地较多，后续供应量会很充足，买北围的选择空间较大。

　　当下时间点是买房的好时机，政策底已现，楼市调控也逐渐放松，想买珠海还在犹豫的，可以考虑下手了。