杨国英：楼市第一茬韭菜要来了！

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　　楼市松绑，一个接着一个。

　　不需太久，楼市也将诞生第一茬韭菜。

　　一个月时间，超过100座城市，祭出各式各样的松绑令。

　　今天，杭州，最后一座二线城市的堡垒，也终于被击穿了。

　　杭州楼市的松绑令，我就不具体解读了。

　　各大城市近期频频发出的松绑令，手段是大同小异的，诉求则是一样的。

　　手段，无非是本地人二套房、甚至三套房宽松，外地人购房门槛降低，二娃或三娃家庭优先买房等等。

　　诉求，无非是快买房，继而降低新房库存，继而支撑土地拍卖，继而支持全面加强基础设施建设。

　　楼市松绑，房贷降低，一股曾经有过的房价狂潮似乎又到来了？

　　且慢！

　　不要这么激动，更不要冲动。

　　在前天的《央妈叫你快买房》文中，我就给过明确建议：刚需该买就买，改善要慎重，投资要远离。

　　刚需该买就买，这是因为，房贷降了，租房不是长久之事。

　　刚需现在买，至少房贷成本明确下降了，且绝大多数城市，现在的房价比去年同期下降了10%左右。

　　而改善要慎重、投资要远离，则是因为除了极个别特大城市，绝大多数城市的房价，将至少进入为期3-5年的阴跌期。

　　所谓阴跌，是指表面跌幅不明显，或者表面维持不跌不涨，但如果结合通胀指数或者资金成本，那最终还是明显下跌了。

　　我们的房价，最终还是要进入稳定区间——而要进入这一稳定区间，没有3-5年整体是不可能实现的。

　　甚至，有一半左右的中小城市，没有10年整体是不可能实现的。

　　所以，如果自以为房价狂潮又要到来，那么，势必大错特错。

　　如果你再去炒房，那么，基本断定，你将成为第一茬韭菜。

　　在过去20多年，我们的楼市，是不盛产韭菜的，除非你踏中的是偏远地区或者旅游地产等，基本上，都还是有得赚的。

　　当然，过去两年仍然痴迷于炒房的，结果也不一定。

　　在过去若干年，我们的楼市，一直是透支高速经济增长和高速城市化的成长股，房价走势，也是类似于成长股估值。

　　但是，不是现在，在过去两三年，我们的楼市，事实上，已经成为传统股，因为，高速经济增长没有了，高速城市化也没有了。

　　所以，在房价走势进入传统股估值模型之后，其水分是相当明显的。

　　现在，绝大多数城市的年静态租金回报率+隐性户口回报率远远小于3%，这样的水分，没有三五年是很难完全消化的。

　　所以，再次提醒：

　　如果你不是刚需，甚至也不是改善，那么，我建议你远离楼市，千万不要再买房，不要去做楼市的第一茬韭菜。

　　如果你房产较多，那么，现在，至多到今年七月，可能将是你最佳的出售时间点——过期不候。

　　还有，不要忘记了，房地产税仅是延缓，两年内终归要出台。

　　我们的楼市，将诞生第一茬韭菜。

　　与之相反，我们的股市，可能仅剩下最后一茬韭菜。

　　楼市的第一茬韭菜，在未来的三五年内，将遭受收割。

　　股市的最后一茬韭菜，也将在未来三五年内，被无情收割。

　　楼市的韭菜，是不识大势者，是中产为主者，是不领悟房住不炒者。

　　股市的韭菜，既有不识大势者，也是幻想暴富者，更有贪小失大的短线者。

　　短期股市之势，是人民币贬值之势，人民币贬值的幅度和节奏与股市基本构成反向平衡关系。

　　所以，预判股市短期之势，首先要预判人民币的贬值之势。

　　中期股市之势，是新冷战趋紧还是趋宽之势，趋紧则遭压，趋宽则向上。

　　所以，预判股市中期之势，预判全球局势相当重要。

　　同时，新冷战的趋紧或趋宽，对不同板块，比如科技成长股和传统价值股，将产生强大的反射作用，或负或正。