刘晓博：今夜，三部门喊话！“含房率”创新高……

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　　5月4日晚，在美联储“大幅加息”前不到10个小时，中国三大金融监管机构陆续发布了新闻通稿，向市场传递重要信号。

　　这三大机构分别是：央行、银保监会和证监会。

　　它们在官网上发布新闻通稿的“由头”是：“传达学习贯彻中央政治局会议精神”。

　　下面是央行的通稿。

　　央行通稿主要重申了以下政策：

　　1、要加快推动已经确定的各项政策措施精准落地，用好各类货币政策工具，保持流动性合理充裕，引导金融机构更好满足实体经济融资需求。

　　2、支持资本市场平稳运行。

　　3、执行好房地产金融审慎管理制度，及时优化房地产信贷政策，保持房地产融资平稳有序，支持刚性和改善性住房需求。

　　4、全面提升资本治理效能，推动完成平台企业金融业务专项整改。要对平台企业金融活动实施常态化金融监管，促进平台经济规范健康发展。

　　这四条，分别是向实体经济、股市、楼市和互联网行业传递利好。

　　房地产和互联网行业，是过去1年来跌幅最大、收缩最厉害的行业。

　　克而瑞数据显示，今年4月百强房企单月实现销售操盘金额4284.7亿元，环比降低16.2%；同比降低58.6%，较3月降幅有所扩大。从累计业绩来看，百强房企1-4月的整体业绩规模同比降低50.2%，降幅较一季度进一步扩大。

　　虽然房地产的金融政策去年10月就见底了，但市场底仍然没有确立，至少4月仍然在筑底之中。

　　至于互联网行业，下面这张市值图可以说明很多问题：

　　银保监会也在晚上发布了相关通稿：

　　这份通稿只有1358个字（含标点，下同），但谈到房地产就有162个字。在贯彻重要会议精神的通稿里，谈论房地产的文字（“含房率”）占比接近12%，这是非常罕见的。

　　银保监会是这样谈及房地产的：

　　会议指出，要督促银行保险机构坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划。

　　要区分项目风险与企业集团风险，不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序。

　　要按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务。

　　这段话明显分为三部分。第一部分谈论住房消费，也就是个人购房的信贷政策，重申“因城施策落实好差别化住房信贷政策，支持首套和改善性住房需求，灵活调整受疫情影响人群个人住房贷款还款计划”。

　　这意味着，未来会有更多的城市降低首付比例和房贷利率“加点”，不仅首套房会降首付，二套房也会降低。

　　第二部分主要谈论对房企的融资，要求“不盲目抽贷、断贷、压贷，保持房地产融资平稳有序”。

　　第三部分，是谈房企并购的融资，具体要求是“按照市场化、法治化原则，做好重点房地产企业风险处置项目并购的金融服务”。

　　其中第三句话更值得关注，这意味着房企暴雷的处理问题，进入到了实质性阶段。

　　此前有媒体报道说，金融监管部门向主要几家AMC（资产管理公司）和18家银行提供了12家房企的清单，针对其资产收并购等工作拟有6项政策指导：

　　1、可以收2021年年底以前资产用途是土地价款的、可以收金融机构暂未纳入不良的贷款、可以收集团2021年年底之前的关联方应收账款。

　　2、以上业务开展不纳入房地产贷款集中度管理，保证按揭发放。

　　3、以上业务资本金按照50％计量，同时全力支持开发贷，资金务必封闭管理。

　　4、与关联方合作收购，不纳入重大关联交易。

　　5、对这12家房企的四证不全项目并购、涉及并购贷款置换土地出让金项目等合规性要求有所放松。

　　6、存量逾期补充增信后展期。并且指出，此批清单为首批企业，清单有效期2022年4月-2023年4月，后续会动态调整。

　　12家房企是：世茂集团、中梁控股、绿地控股、中南建设、奥园地产、恒大集团、融创中国、荣盛发展、阳光城、融信中国、佳兆业、广州富力。

　　这个消息被多家媒体报道至今已经一周，尚未看到官方辟谣，看来是真的。这对于房地产行业来说，是一个较大利好。

　　对于一行两会来说，最能影响房地产行业的，就是银保监会。因为最主要的融资渠道在银保监会监督之下。

　　证监会今晚也在官网发布了“学习贯彻”的通稿：

　　证监会也提出几项措施，具体为：

　　一是在助力宏观经济大盘稳定上下更大功夫。科学合理把握IPO和再融资常态化，丰富科技创新公司债、中小企业增信集合债等债券融资工具和品种，积极支持房地产企业债券融资，研究拓宽基础设施REITs试点范围，适时出台更多支持实体企业发展的政策措施。

　　二是扎实推进资本市场全面深化改革。稳步推进股票发行注册制改革，推出科创板做市交易，丰富期货期权等市场风险管理工具，加快投资端改革步伐，积极引入长期投资者，进一步发挥机构投资者作用，激发市场活力。

　　三是稳步扩大资本市场制度型开放。拓展境内外市场互联互通范围，深化内地与香港资本市场的合作，推进境内企业境外上市监管制度落地。

　　四是坚持不懈狠抓资本市场风险防控。坚持监管姓监，加强跨境跨市场风险预研预判，健全资本市场风险预防预警处置问责制度体系，有序化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险的底线。

　　其中也谈到了对房地产行业的支持，具体是：积极支持房地产企业债券融资。

　　这里只谈到了债券融资，没有提到IPO、定增等。看来，房地产企业在A股的IPO、借壳上市等，暂时不会有突破。房企在证监会管辖范围内，主要融资渠道还是债券。

　　中国企业债券融资主要管理部门是发改委和证监会。发改委审批的债券，在银行间市场发行，这个市场的规模比较大，购买者多是银行等金融机构；证监会审批的债券，主要在沪深证券交易所上市，机构和个人都可以买，但市场规模小于银行间债券市场。

　　4月29日政治局会议后，我曾在本专栏发表了题为《罕见！78个字，中午发通稿……》的分析。

　　当时的会议通稿用了78个字（含标点）来谈论房地产，“含房率”非常高。而且通稿在中午发出，没有按照惯例在下午沪深港股市收市之后发表，稳定市场的意图非常明显。

　　今天晚上，一行两会的“学习贯彻”通稿，抢在美联储大幅加息前夕、节后市场重启前夕发布，同样的“含房率”比较高（其中银保监会通稿“含房率”创新高），再次向市场传递了重要信号。这就是：希望市场回暖。

　　上图是2022年美联储议息会议的时间表，北京时间5月5日凌晨2点左右，美联储将宣布本次议息会议的结果。

　　较大概率是：宣布双倍加息，也就是加息50个基点。但也有人认为，可能会加息75个基点，也就是双倍加息。美联储一次正常的加息，一般是25个基点。

　　如果真是加息75个点，市场波动幅度会加剧。

　　由于美国通胀非常严重，一般认为至少在5月和6月，美联储都会大幅加息。

　　美联储快速、大幅度加息，将给全球金融市场带来动荡。那些不跟随美联储加息的货币，可能会出现显著贬值，甚至出现闪崩。

　　就在美联储宣布加息前夕，印度出人意料地宣布加息40个基点，而且是临时加开的议息会议。此前，一般认为印度会在6月加息，幅度是25个基点。印度之所以提前大幅加息，跟通胀率偏高、美元即将大幅加息有关。

　　目前美元指数走势强劲（上图），突破了103点。

　　美联储宣布加息之后，人民币对美元会有进一步的贬值。但只要中美不打第二轮贸易战，人民币汇率不会破7。即便破，也是非常短暂的。

　　进入5月，各地放松楼市的政策会继续加大力度。很多城市会出台第二轮、第三轮政策。