刘晓博：最不愿意“松”的城市，变了！

lameihua

　　楼市调控的“优等生”长沙，终于出现“松动”了。

　　今天（4月20日）早上，湖南省政府官网全文发布了“中共湖南省委 湖南省人民政府关于实施强省会战略支持长沙市高质量发展的若干意见 ”。

　　在这份意见里，赫然写着：

　　放宽人才落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格。推动高层次人才在长株潭三市自由落户。

　　而就在一周之前，媒体曾热炒过“长沙霸气回应，楼市绝不放松调控！”的新闻：

　　当时的背景是：长沙市民看到郑州、哈尔滨等省会城市全面放松了楼市调控，因此在网上问政，建议长沙也跟随全国形势，放松调控。

　　当时“长沙住房和城乡建设局”给出的回答是：

　　您提出的适当调整长沙市限购政策的建议和意见，非常有借鉴意义，我们会积极向上反馈。在收到政策调整通知之前，市房屋交易管理中心作为限购政策执行部门，对于限购政策只能严格执行，精准落实。

　　其实，官方的回答已经隐含了调整的可能。不过媒体热衷于制造新闻，所以才有了“霸气回应”标题的刷屏。

　　转眼之间，这些炒作“霸气回应”的媒体就被打脸了。

　　那么，“放宽人才落户限制，具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格”，算不算给楼市松绑？

　　严格地说，算。

　　熟悉中国楼市的人应该知道，在放松楼市调控的时候，政策从“弱”到“强”可以分为很多个级别。

　　比如我的分级就是：

　　微宽松：放松人才落户限制，落户者享受户籍居民购房资格；允许引进的大企业员工直接购房。

　　中等宽松：缩短限售时间，从拿证算起改为网签算起；允许市内非限购区域户籍居民，到限购区域买房；上调公积金额度；发放购房补贴。明显放松二手房成交参考价。让房贷利率接近或者达到央行下限。（目前是首套4.6%，二套5.2%）

　　较大力度宽松：显著放宽限购、限售。房贷利率下降超过60个基点（比如苏州、惠州达到了100个基点）。取消“认房认贷”。允许家庭在限购区域买第三套房。

　　大力度宽松：全面取消限购、限售、限价、限贷，货币棚改、货币拆迁重出江湖。

　　长沙此次推出的人才新政，相当于楼市的微宽松。

　　此前长沙落户门槛就不算高，现在降低到大专及以上学历，是有所放松，但不是特别宽松。

　　如果深圳这样搞，就是较大力度宽松；上海北京这样搞就算超大力度宽松了。因为不同城市，落户门槛是有显著差异的。

　　此外，长沙这次是借助省里出台政策的机会，由省里宣布了“微宽松”。这对于楼市调控优等生长沙来说，是比较体面的。

　　事实上，目前北上广深和天津，都处于微宽松状态。长沙这样做，只是略微松动而已，跟郑州、哈尔滨、兰州等城市完全不在一个量级上。

　　但有了第一步，就会有第二步。

　　上图是长沙目前的购房政策，最右侧一栏是二套房的政策，从右边数第二栏是首套房政策。

　　可以看出，常态的落户并不能马上购房，还需要在当地工作、外加12个月社保。除非你走人才落户，本科及以上学历才能立即获得购买首套房资格。至于买2套房，也有时间限制。

　　长沙今天公布的新政，“具有大专及以上学历在长沙就业人员可即时申报落户，享受在长沙购房资格”，是否意味着不再需要“1年社保”，有待进一步证实。

　　如果“1年社保”被取消的话，这个政策的刺激力度将大增。

　　那么：长沙的不动产是否具有投资价值？投资中需要注意什么？

　　上图是第七次人口普查，湖南省各城市的情况。长沙在2010年到2020年新增了300万常住人口。

　　长沙10年人口增量不仅在湖南具有垄断性优势，在全国也非常突出，可以名列第八，超过了武汉。

　　另外，2021年跟2020年相比，长沙新增了17.85万常住人口，在全国名列第六。前五名为：武汉、成都、杭州、西安、南昌。

　　至于长沙在省会的“首位度”，也是不错的。下图是主要城市GDP占全省的比重，以及过去20年变动情况。

　　2021年，长沙GDP占全省的28.8%，在27个内地省会城市里排名第八，超过了昆明、合肥、沈阳、杭州、郑州等城市。但不如武汉、西安等。

　　过去20年长沙的首位度提升了超过10个百分点，仅次于合肥、西宁，位居27个内地省会城市第三名。

　　在昨天（4月19日）上午召开的“省委实施‘强省会’战略暨长株潭都市圈建设推进会”上，湖南领导表示将“坚定不移地推进‘强省会’战略”。

　　关于“强省会战略”，湖南省领导还有如下表态：

　　长沙作为省会城市，省会强是基本要求，省会强才能全省强。

　　实施“强省会”战略、推进长株潭都市圈建设是事关全省发展的大事，要自觉将其作为忠诚拥护“两个确立”、坚决做到“两个维护”的现实检验。

　　长沙在湖南首位度会进一步提升，在湖南投资不动产，只能选择长沙。

　　放宽大专及以上人才落户，就是政策之一。其他政策还有很多，比如：

　　1、省级国土空间规划对长沙新增城镇建设规模及新增建设用地指标予以倾斜。统筹安排长沙市耕地保有量和永久基本农田保护面积，支持长沙市在全省范围内通过交易平台购买等方式落实耕地占补平衡缺口指标。推进土地指标跨区域交易试点，支持城乡建设用地增减挂钩节余指标优先与长沙市交易。

　　2、在防范债务风险的前提下，省级每年分配新增地方政府一般债券限额，对长沙市给予倾斜。

　　3、在法律法规允许的范围内，将长沙市高质量发展所需的省级审批权限应放尽放，分类分批次授权。

　　4、研究制定湘江新区相关地方立法事项，依法赋予湘江新区市级和省级部分经济管理权限。按规定赋予湘江新区管委会对内设机构处级及以下人事任免权。

　　总之，就是给人才、给土地、给资金、给授权。而湘江新区，显然是重中之重。

　　上图：湘江新区。

　　在长沙购房，应该重点关注湘江新区的核心区，比如梅溪湖、滨江新城等片区；以及传统中心城区里，学区好、地铁商业配套好的人气片区。

　　长沙楼市近年来表现一般，除了调控比较严厉外，当地集资房比较多、供应量非常大，也是重要的原因。

　　在长沙买房，要优中选优、回归中心、回归政策最关照的片区，不能盲目贪便宜。买住宅，尽量不碰商办。

　　总之，长沙迈出了“宽松”的一小步。今年年内，长沙还会出台新的政策，因为现在的政策力度还不够。

　　至于其他省会城市，未来放下架子学郑州，是必须的。

　　郑州不仅允许在限购区域买第三套，取消认房认贷，大幅降低了二手房交易税费，还重启了货币棚改、货币拆迁，基本上达到了当前“救市”的最高级别。