鉴茶院：从“恶意返乡”看买房投资

lameihua

　　01

　　郸县一下子在全国火起来了。

　　原本这个河南周口下面的四线小城，是没什么人关注的，“郸”究竟念“dan”，还是念“shan”，相信有一半读者看到后要打个瞪犯怵。

　　好吧，你这个念“dan”，邯郸的“郸”。

　　相信各位都这知道，郸县是被他们董县长“恶意返乡”的一番言论彻底带火的。

　　中国的“家文化”一以贯之，5000年的历史上，大王这是第一次听说回家还有恶意的。

　　但人家父母官就说了，“凡是中高风险地区试图返回，不讲你有没有疫苗接种证明，不讲你有没有48小时核酸检测，你只要返回，先隔离再拘留。”明着和上面顶着干。

　　因为中央曾多次表态，坚决防止“一刀切”和“层层加码”，减少对群众生产生活的影响。

　　如果行程码是绿色你依然不算，那还弄这个码这个什么？

　　如果有核酸证明你都不认，那还大家还搞检测做什么？

　　然鹅，郸县事情绝非个例，其他县区各种“土政策”还可能更多。

　　是什么原因，让董县长们如临大敌，做此“防范”呢？

　　主观上的权力思维和简单粗暴就不多讲了，真正让董鸿们急切之间把内心话脱口而出的，恐怕是两点。

　　第一，他对防疫的人员没信心。

　　郸县除了3个街道，还有8镇11乡478个行政村，人口高达137万人，如果突然增加大量“外来人口”，基层的统计、防疫、医疗人员很可能跟不上，一挤就爆后，说不准会演变成一轮又一轮的“全县核酸”。

　　第二，他对防疫的实力没信心。

　　郸城县以前是国家级贫困县，2019年才脱贫摘帽，2020年GDP增长只有2.5%，全县财政收入也就10个亿，不管是小范围的招募志愿者动员排查，还是可能大规模的核酸、隔离场所建立，都需要大把花钱。

　　一没有人，二没有钱，三没有方法，说白了就是治理能力匮乏，董县长认为放人回来是赌博，无论是保帽子还是保财政，一刀切对他最划算。

　　然而，究竟郸县的乡亲们是真的没能力、没钱，还是董县长“觉得”他们没能力没钱，就不再本文的讨论范围之内了。

　　我们讲的是，治理能力和房地产价格的相关性。

　　02

　　过去长期以来，人们认为房价=建安成本+楼面价+开发商利税，这是一种错觉。

　　真正的房价=建安成本+楼面价+开发商利税+公共投入+治理成本。

　　一块地由生地变成熟地，征地、拆迁、三通一平、周围的道路管网建设等，都需要政府花钱。

　　而一个小区的房价能持续上涨，宏观上取决于货币发行，微观上取决于政府在这个片区周围持续的投入。

　　土地卖掉之后不代表政府就责任免除，一个涨起来幅度大，跌起来幅度小的社区，必然是“政通人和、环境宜居”，而这八个字非常考验地方财力和人才梯队。

　　道路、桥梁、公园、体育馆等，都是财政“净花钱”而没什么收益的列支，而小学、医院等，更是“不可再生资源”。

　　早在2005年，北京每新增一名常住人口，要增加8万元的投入，2015年前后的杭州，每新增一人需要公共支出40万。

　　房价的组成一个冰山模型，你看得见的部分是有型的户型楼面价，你看不见的部分是财政实力和社会治理。

　　房价的涨幅公式是，E=MC?。E是开盘售价，C,指的是治理能力。

　　但治理能力可不是嘴上功夫开几个会，往往需要长期持续的巨量的投入。

　　郸县的问题，是董县长自忖没那个能耐和水平，像上海一样把风险地区隔离到一个奶茶铺。

　　缺人缺钱缺实力缺信心，关键是缺理念缺态度，是让郸城上了热搜的直接原因。

　　那么既然这样，你还谈什么看齐上海，学习东部地区呢？

　　中西部地区的领导到上海、江浙去招商引资，就是赤裸裸的“挖墙脚”，但你看东部哪个地区，有说过你来，是“恶意招商”吗？

　　小县城的财政主要就依靠民营企业和外来投资，郸县的这种搞法，你说那些外面发了财的老板们会不会回来？敢不敢回来？

　　倘若持续下去，则必然形成这样的循环，

　　治理水平不足--营商环境恶化--人员流失严重--财政实力匮乏--治理持续低下。

　　更雪上加霜的是，那些激进的地产商在四五线城市茫茫多的刚需项目，相当一部分最终都是需要县区平台公司来兜底或者吃下的，又是一个极为头疼的事情。

　　哦对了，恒太许老板也是河南周口的，真是老乡何必为难老乡。

　　03

　　若干年前，有朋友纠结于买房来咨询，

　　西城某区人口众多，成熟繁华，菜市场小门脸人间烟火气十足，均价便宜3000元，

　　东城某区人口较少，白领居多，政府砸了大量的公园场馆，均价领跑全城。

　　大王的回复是，宁要东城一张床，不要西城一套房。

　　东部的人口素质、干部素质、治理水平在那边放着，而西城盘根错节的关系和众多的老旧小区很容易遇到发展天花板。

　　买房之道，首在选址。相信在你的城市里，一张床和一套房的辩证选择你能找出很多。

　　选择城市和区域前，先去网上看看当地的领导的履历和讲话，是不是年富力强图谋发展，去财政看看一般公共预算的收入和增长情况，是不是后劲十足有钱能砸。

　　从城市、到区县、街道、乃至社区，一层层看下去问下去，你对那个区域的房价甚至上市公司发展都会得到一个框架性的正确。

　　这就是《论语》中说的，孔子每到一个地方，“必闻其政”，考察其治理水平和财政实力，只有“温、良、恭、俭、让”的地方值得你去。

　　这五个字，正是人民日报说的，治理的温度。

　　因此，中国的房地产总量是过剩的，但有温度的地区和大城市则是稀缺的。

　　郸县满地都是，上海只有一个。

　　所以孔子老爸叔梁纥逃离一线城市卖掉的房子，

　　后来又被孔子买了回来。

　　2022，依然是一个买房的好年份。