金桥智库：恒大，生于杠杆，死于杠杆！

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　　今天一大早起来，北京又双叕下大雪了，就跟12月1日的那场大雪一样，忽如一夜春风来，千树万树梨花开。北京的雪景也是极美的，作为一个南方人，看到北国的大雪，还是非常开心的，在南方可能很多年都不见这么大的雪，北京一年可以见到两三场之多。

　　快过年来了，来这么一场大雪，真是虎年大吉之兆头，瑞雪兆丰年啊。虽然我们是无神论者，但是大自然的变化和景观，会引起我们的情绪和心理的变化，则是不争的事实。年前大雪在中国传统文化里面绝对是大吉兆。

　　但是这份好心情也只保持了半天时间，下午看到了北京的流调，一位拼了老命也要来北京找到自己儿子的父亲，每天凌晨去找零工赚钱支撑自己的寻子之旅。而山东当地有关部门的官僚主义和不作为，则是他的悲剧的源头。

　　他本人冒着疫情和寒冬踏上这持续近半年的寻子之旅，花了几万块钱，所有的积蓄都花光了，还得靠打零工维持生计，家里还有五口人需要他抚养，他却仍然百折不挠，永不放弃的精神深深地打动了我，也打动了无数的人。

　　尽管受了那么多的委屈和磨难，他却仍然无怨无悔，不怨天尤人。默默地负重前行。而他所遭受的这种种“罪”和苦，原本在某些人那里只要动动手指就能解决。屈原说：“长太息以掩涕兮，哀民生之多艰。”希望我们所有的官员和精英都能记住这句话。

　　从古到今，官僚主义似乎就是一个无解的难题。屈原说：“路漫漫其修远兮，吾将上下而求索”，求索的结果却是投江自尽。有没有一种方法可以彻底根除官僚主义呢？难难难！

　　网上有许多人对那位万里寻子的岳老兄表达了敬佩和同情，很多人想伸手向他支援，包括在网上给他捐款。但是他都拒绝了，只希望能早日找到自己的儿子。让我们看到了这位山东大汉身上的儒家的精神，三军可以夺帅，匹夫不可以夺志。我们都觉得他很苦，媒体以流调最苦的人来描述他，但是他的内心充盈，却也是常人所不及的。

　　有些媒体说，底层人民都过着岳老兄那么凄苦的生活，这我是不同意的。正是因为全国人民普遍都在喜庆中等待虎年的到来，才衬托出了这位岳老兄的苦楚。我们希望那位岳老兄能尽快找到自己的儿子，如果有能帮上忙也可以积极提供线索，最后也希望类似的悲剧不要再发生在神州大地了！

　　可能是受到这一喜一忧的惊扰，今天的心情波动太大了，没法好好定下心来创作。发一篇去年9月21的付费文章分享给大家，相信还有许多朋友没有看过：

　　恒大的瓜，相信大家都吃得差不多了，如果你只是满足于吃瓜，那么你没有必要看这篇文章了，如果你想开启智慧的双眼，洞悉事件的真相，对你的未来的人生有所帮助，那么这篇文章可能让你受益无穷。全文12530字，可能需要15分钟。

　　阿基米德说，给我一个支点，我能撬动整个地球。说的就是他的杠杆原理。在物理的世界里杠杆的原理无处不在，我们几乎每天在不知不觉中都有用过：比如我们用剪刀剪指甲，比如我们开车要换挡，比如我们用钥匙去开锁等等，都是！

　　但是我们绝大多数人日用而不知，很少会把它跟杠杆原理联系起来，更不用说像阿基米德那样发现杠杆原理了。同样的，物理世界的杠杆原理，进入到了金融世界，我们许多人也是日用而不知的，如果我们大家都能像许教授那样认识地认识到杠杆的原理，那么大家都成中国首富了。

　　金融的杠杆就是负债，用别人的钱来办自己的事情。如果你用得好，你就能撬动整个世界，如果你用得不好，你就会粉身碎骨。比如股票配资中的加杠杆，在国内一般是可以做到十倍，国外则是二十倍，也就是说，你有一万块钱，可以借到10万或20万去买股票。如果你押中了一个涨停板，你一天就能赚到一万。而如果你押中了一只七连板的翻倍股，你一下子就可以赚到十万。

　　这就是杠杆的魔力，金融的魔术。如果你的面子够大，忽悠能力够强，能够加一万倍的杠杆，那你一万块钱的本金，押金了一只涨停板的票，一天就能赚一千万。如果给你加十万倍的杠杆，你一天能赚一个亿，如果给你加一百万倍的杠杆，你一天能赚十个亿，这就是金融杠杆的魔术。

　　明白了金融杠杆的原理，你也就明白了许教授为什么能从一个不名分文的农家小伙，在短短时期内，迅速崛起为中国首富，拥有数千亿的身家，同时也明白了许教授为啥几千亿的身家居然还不起一笔一亿多的银行贷款，而被起诉，成为压垮他的最后一根稻草，以及恒大和许教授最终的结局。

　　一、潮水从何而来

　　不知道事情发展到了这一步，许教授是否还有心情，站在他在深圳湾一号的十亿豪宅里，面朝大海，观潮听涛。而在他家附近的深圳湾黄金地段，规划中的恒大中心，是否还有可能在2024年建造完成。

　　作为一个出生生长在内陆中原大地的农村小伙，许教授却不爱大山，爱上了大海。这跟万科的王石是完全不同的风格，王石喜欢登山，包括珠穆朗玛峰在内的世界几大高峰，他都去攀爬过，俨然在富豪圈里刮起了一阵爬山的风。最后终于倒在了女人的双峰上，去给他的十八线女演员做红烧肉去了，远离了地产江湖的风云。

　　如今看来，王石的归宿未尝不是一个圆满的结局，倒在山峰上，总比倒在海里强。倒在山峰上，不过是摔一跤，爬起来就是了。倒在大海里，那可就是真要命了。许教授这个弄潮儿，这一回就倒在了海里，可能真的就再也爬不起来了。

　　故事要从中国加入世贸说起，2001年12月11日，中国正式加入世界贸易组织，从此一个横跨太平洋的大潮开始风生水起。中国的货物源源不断的运到大洋彼岸的美国，而美国又拿不出相应的货物来回馈给中国，于是美国人就开始给中国打白条，大量的美元涌入了中国。

　　金融的潮水由此而生。对于中国来说，如何处置这大量的、不断增长的美元白条，就成了一个急需要解决的问题。能够容纳金融潮水的池子，无非也就是那么几个：股市、楼市、债市、汇市。

　　股市，我们试过搞了个B股，专门用来装美元的潮水，可以直接用美元来投资，结果夭折了，以至于现在的股民对于B股完全没有概念了。中国的老百姓更愿意把美元卖给银行，换成人民币存银行，因为确实很占便宜，汇率高，利息也高。

　　至于汇市和债市都没法弄，因为人民币汇率跟美元是挂钩的，那会儿几乎是一成不变的固定汇率，炒汇都没法炒，就别说什么汇市的池子装大水了。债市也是如此，中国是不可能像美国那样，把债务都甩给国家的，而且中国政府有太多的资产。国债这个信用标杆没起来，地方债和企业债自然也难兴旺。

　　结果就是美元的潮水都蜂涌而入，进入了楼市，为各路地产商提供了无尽的金融杠杆。造就了中国过去二十年房地产市场的黄金时代。野蛮生长的房地产市场，成为中国最大的造富工厂，多少人因此而一夜暴富，钱来得太容易了。

　　王健林在清华演讲说“清华北大，不如胆大”，又说，比如先定它一个小目标，赚一个亿。许教授的胆子，也不比王健林小，加杠杆加得飞起。所谓的胆子大，无非就是看你敢不敢加杠杆，杠杆越大，发财的机会越大。

　　这就是好像是一场赌博，你押十倍的注，就相当于加了十倍的杠杆，你押五十倍的注，就相当于50倍的杠杆，你押一百倍的注就相当于一百倍的杠杆。对于中国的地产商来说，十倍、二十倍的杠杆，都是稀松平常的，甚至还有很多就是空手套白狼的。

　　中国的有钱人为什么好赌，成为全球赌场的常客，原因就在这里，因为他们做生意玩的就是这样杠杆游戏，就是在赌。赌赢了，走上人生巅峰，赌输了不过重头再来。这其实就跟穷人买彩票是一个道理，只不过穷人买彩票成功的概率太小，而富人豪赌成功的概率很大，尤其是过去二十年豪赌房价上涨的，几乎没有失败的。

　　从2000年到2020年，北京的房价从两三千涨到了五六万，20年涨了20多倍，年化涨幅高达80%以上，深圳的房价从两千多涨到了八万七，涨幅接近四十倍，年化涨幅超过了100%，全国的房价普遍涨幅在10倍以上，我们老家的小县城2000年的房价不过只有四五百，现在涨到了七八千，也有十几倍的涨幅，这是何等的何等的暴利，号称A股牛股之王的贵州茅台年化利益增长也不超过40%。

　　那么，是房子本身增值了吗？支撑房价上涨的并不是房子的真实价值，北京的老破小，20年前一套房子才价值几千块钱，半卖半送给了体制内的官员和国企员工，20年以前被当成学区房炒到了几千万一套，涨幅近万倍，房子不是变好了，而是变破了，实际的价值是下跌的，因为房子本身就是消费品，跟车子一样。

　　实际上，不管房地产商各种牛皮吹上了天，房价上涨的内在逻辑，其实很简单，那就是加杠杆。房地产商加十倍、二十倍，甚至更高的杠杆，而炒房客加两倍、三倍，甚至更高的杠杆，大家一起把房价炒上了天。炒上天容易，要下来可就不那么容易了。

　　大家可以计算一下，如果20年前，你投身房地产，拿一个亿，加二十倍的杠杆，在北京做房地产，可以赚多少钱？一个亿加20倍的杠杆就是21亿，再乘以20倍的房价涨幅，就是四百亿的收入。而如果你是炒房客，加两三倍的杠杆，拿一百万炒房子，你也能赚个几千万。

　　这场持续20年的金融杠杆游戏，在中国造就了大批的地产土豪和新富阶层，前首富王健林的儿子王思聪被封神为国民老公，甚至就连拆二代都成了婚恋市场的香饽饽，这一场财富的盛宴，改变了无数人的命运，也改变了中国和世界，当然也包括“面朝大海，春暖花开”的许家印。

　　二、许家印和恒大的杠杆游戏

　　许家印是个农村娃，1958年10月出生在河南省周口市太康县一个叫聚台岗的村庄。父亲许高贤是一位抗战老兵，八个月大的时候母亲就去世了，成了半个“孤儿”，由父亲和奶奶抚育长大。

　　年少时的许家印就跟绝大多数的农村娃一样贫苦，而且因为没了母亲，更是穷人的孩子早当家。奶奶酿得一手好醋，他就跟着奶奶走街串巷去贩醋；父亲会养柳树，他就跟着父亲去卖柳树苗和柳木，这就是他最早的商业启蒙。

　　跟那个年代的大多数农村人一样，许家印向往城里人的生活，恐怕他自己也没有想到将来会成为中国最大造城运动的主角之一。许家印18岁之前只去过一次县城太康，再过18年，他成为了一家房地产公司的老总，再过18年，他成为了中国首富，他开发的启东海上威尼斯比太康县城还大了！

　　许家印人生的两次转折，都赶上了时代的红利。小时候家里穷得只能吃红薯和红薯面做的窝窝头，衣服也是补丁打补丁，但是好歹读完了高中，这说明他们家在当地还算富的，我的父亲就只能读到高小就辍学了。

　　读完了高中以后，17岁的许家印回到村里开拖拉机，那会儿农村还是集体化的，也算是技术工人。没过几年，国家恢复了高考，许家印考了两次，1977年落榜，1978年终于考上了武汉钢铁学院，成为了大学生，那个年头意味着天之骄子，拿到了国家的金饭碗，毕业后分配回到了河南舞阳钢铁厂。

　　凭着自己的早熟和能干，许家印工作仅三年就荣升了车间主任，管理着300多号工人。同时他也收获了自己的爱情，与同事丁玉梅（恩，知他跟范冰冰关系的人远大于原配了）喜结良缘，并生了一个娃娃许智健，不知道是不是抄的荣毅仁的作业。

　　1992年，邓大人发表了南巡讲话，一大批体制内的知识分子下海，史称92派，也是今天中国最有钱的一帮人，碧桂园的杨国强、泰康的陈东升、汇源的朱新礼、万通的冯仑、SOHO的潘石屹等等，扩大一点范围，华为的任正非、比亚迪的王传福、阿里的马云等等也算。

　　许家印当然也是92派的佼佼者，他在1992年怀揣着两万元积蓄来到了邓大人画的那个圈圈，开启了点土成金的人生。刚开始在一家叫中达的贸易公司，月薪500元，作为打工仔里面的战斗机，他三个月就给公司拿到了10万元订单，证明了他的商业头脑。

　　很快荣升办公室主任的许家印，又有了新的想法，他说服老板成立了一家叫全达的公司，和舞阳钢铁厂做起了倒卖钢材的生意，做上了总经理，凭借武阳钢铁厂的稳定渠道，他向银行贷款2000万，生意越做越大。

　　1994年，许家印敏锐察觉到了广州房地产将迎来大发展，他又鼓动了中达老板进军房地产，成立广州鹏达房地产公司。在这个完全陌生的领域里，他再次一战成名，鹏达地产开发的珠岛花园成为广州当时著名的热销楼盘。

　　等到1996年，短短两年时间，许家印让鹏达地产的净资产从1500万暴增到了两亿多，但是他的工资还是只有3000元，这与他的贡献完全不成正比。于是他向老板提出了涨薪，结果也不知道那个老板哪根筋坏了，居然拒绝加薪，放跑了一匹千里马。

　　于是许家印开始放飞自我，一直到后来他做了首富，他还是感慨地说：“要是当时老板同意涨薪，给我开到年薪10万、20万，或许我就不会走，当然也就不会有现在的恒大了，我还是很感激他”。

　　38岁的许家印在广州成立了恒大实业集团，进军即将风起云涌的地产江湖。他凭借着之前项目的关系向银行借到了600万元的贷款，拿下了位于广州工业大道边上的一块地，开始了空手套白狼的金融杠杆游戏。

　　他拿地只谈付款方式不谈价钱，最终约定分期付款，原本过亿的土地出让金首付只给了500万，妥妥地20倍杠杆，而那500万也是不是他的，是银行的，可能也就给银行行长送些烟酒啥的，也就花个万把块钱，这算下来，就等于是一万块钱撬动了一万倍的杠杆，财富就这么滚滚而来。

　　许家印拿到土地出让合同以后，立马再向银行贷款购买建材，同时采用施工方垫资的开发模式，降低前期资金支出，后来做大了以后，连供应商的钱也变成了垫资了。许家印只单喜欢海，还喜欢花园，恒大开发的第一个楼盘，叫金碧花园，依照是小户型，低价倾销，首期300多套房子开盘就售空，回笼资金8000多万，顺利付完了土地价款，这才有了真正属于他的第一桶金。

　　1998年，国家住房改革政策出台，逐渐停止了住房分配制度，推行商品房政策，房地产市场的大门开始真正打开了，再加上入世带来货币超发的金融杠杆，40岁的许家印站在了时代的风口浪尖，成为新时代的弄潮儿。

　　许家印加快了开发金碧花园的步伐，从第二期到第五期，恒大打着“开盘必特价，特价必升值”的口号，将其打造成了广州的著名楼盘，而恒大也飞速跃升广州地产前10强。等到2004年，恒大在广州已经开了十几个楼盘，开始大举进军全国市场，金融杠杆火力全开，一路攻城惊地，真的是人有多大胆，地有多大产！

　　三、人有多大胆，地有多大产

　　1997年东南亚金融危机爆发，时任国务院副总理朱镕基来到了深圳，找了几家出口企业和房地产企业座谈，寻找经济增长的支柱产业，其中就包括万科的王石。这个规模很小的座谈会，开启了房地产行业点土成金的梦幻时代，王石也因此成为地产教父。

　　朱相问王石说，如果取消福利分房，房地产业能成为支柱产业吗？王石回答说：不能。朱相又问，如果开放金融市场呢？王石还是说：不能。朱相又问，如果放开住房消费信贷呢？这回王石说：至少两年内不能。朱相说，那就给你们两年时间，两年内一定要把房地产弄成支柱产业。还说，你是房地产专家，我聘请你来做房地产顾问，由此王石成为中国地产教父，万科也成为地产一哥。

　　我们看到王石认为房地产业成为支柱产业的最重要的条件是住房消费信贷，也就是说要允许老百姓加杠杆买房子、炒房子。从此，金融杠杆就成为了点土成金的魔法权杖，“人有多大胆地有多大产”的大时代到来了！

　　位于江苏南通的启东恒大海上威尼斯水城，是许家印点土成金的典型案例。这个项目很大，项目建设用地规划总用地面积为8967.9亩，总建筑面积为11957363平方米；非建设用地面积5262亩，总建筑面积为151500平方米。

　　恒大海上威尼斯水城位于长江入海口上海市崇明岛隔海相望的北岸，江苏省启东市寅阳镇寅兴垦区外侧东南部沿海，与上海隔江相望。恒大海上威尼斯水城集酒店、会议、饮食、娱乐、运动、保健与商业于一体的超大型综合旅游度假居住区。

　　然而，这个项目在当年却差点成了许家印的滑铁卢。2008年3月，由于美国爆发次贷危机，恒大上市失败了，如果上市成功，他能成为中国首富。在恒大的招股说明书里面，有三分之一的土地储备，就是启东这一块近9000亩的填海用地。

　　恒大聘请的会计师事务所给出了这块土地340多亿的估值，是整个拟上市公司的三分之一，比当年的启东GDP（320亿）还多了20多亿。要知道启东可是有1208平方公里土地和近百万的人口，居然不如恒大画的一个圈。

　　填海用地一直是一个灰色地带，却是地产商的最爱，香港地产商就喜欢填海造地。中国恒大也填了好几块，广西的北海，海南的儋州都有。不得不说，许家印选中了启东这个地方还是蛮有眼光的，那会儿崇启大桥还没有开通，一片荒凉的沿海滩涂正是他大展身手的大好舞台。

　　同样是入海口，位于江北的启东与位于江南的大上海，简直就是一个天上，一个地下了。彼时的寅阳镇虽然也是长江入海口，但是交通不便，人烟稀少，那会儿也没有袁爷爷的海水稻，寅阳镇内到处都是荒凉的沿海滩涂地，不宜耕作和人居。艺高胆大的许教授就偏偏盯上了这块地。

　　2006年9月，启东开工了一个“万亩滩涂围垦工程”的项目。我们不知道许家印拿到这块地花了多少钱，这块地起初是划拨给恒大的，按当时的政策，如果要进行商业开发，必须得通过国家海洋渔业局和国土局的审批，转为国有土地，再走正常的招拍挂。而且自2007年开始，国家对围海填海用地审批收紧了口子。

　　但是上有政策，下有对策。国家海域管理法规定的是750亩以上的填海用地，必须报国务院及国家海洋局审批。许家印就钻政策的空子，把这万亩土地分拆成13块小于750亩的项目公司分别立项，然后就有今天的恒大海上威尼斯水城。

　　恒大为了取得地方的支持，曾经邀请启东当地的国土局、建设局的领导们去广州恒大总部考察，恒大的规划蓝图把他们吓出一冷汗来，许教授说，启东项目不仅面向江苏、上海的买家，而且要面向全球的买家，要成为全球著名的旅游渡假胜地。

　　而且，许教授还跟他们大谈恒大的梦想，他说恒大要在三年内做到三个第一：中国房企土地储备第一，销售额第一，还有利润第一。当时的官员们只当笑话来讲，没想到了恒大很快就实现了这三个目标，最后还加上了一个——负债第一。

　　天有不测风云，2008年的金融危机，打破了许家印的造梦计划。上市失败，他的点土成金的魔法也失效了，负债一百多亿，公司差点破产，启东恒大海上威尼斯项目也差点成了烂尾楼项目。火急火燎的许教授，却是跑到了香港去寻找杠杆，他靠着陪新世界的郑裕彤等大佬打牌锄大地，借到了一大笔救命的钱。

　　然后再赶四万亿计划的出台，中国房地产市场迅速复苏。2009年11月，中国恒大在香港敲锣上市成功，许家印一举成为中国内地首富，他再一次赌对了，成功了，而借钱给他的香港大佬，投资给他的外国投行，也因此赚得盆满钵满。

　　有了资本的加持，再加上崇启大桥的顺利开通，恒大的海上威尼斯水城，也成为了上海人的后花园，渡假胜地，今天的海上威尼尔水城仍然是恒大的得意之作，每天如织的人流，听到的都是许教授“点土成金”的传说。

　　然而，假如当初的国家海洋局和启东有关部门，严格执法，恒大的这个项目就会当成是违建项目给拆掉；假如许教授不是几个牌打得好，借到了香港地产大佬的巨款救命，上海威尔斯水城就成了烂尾楼；假如不是中央的四万亿计划出台，恒大即使借到了香港大佬们的钱，也会很快被债务链条绞死，如同今天的恒大一样。

　　总而言之，就是王健林说得好，清华北大，不如胆大。这翻神仙操作，老实人是干不出来的。当权力和资本联手，当豪赌与杠杆结合，没有什么奇迹是创造不了的，恒大就这样一路加杠杆，点土成金，一举成为中国地产巨头。

　　而且靠着香港大佬们的提携，许教授还在2013年当选为全国政协常委，不但是地产界的唯一，而且还是企业家群体的唯一一位，政协常委那可是正部级待遇的，从此我们在恒大内部刊物《恒大报》上，就看到了许家印主席接见各省的省委书记、省长的新闻，恒大的版图也越扩越大，三度问鼎中国首富。

　　四、 裸泳的恒大

　　海盗民族有一句名言，只有退潮时，才会发现谁在裸泳。大海是许家印的最爱，住的临海的深圳湾一号的次顶层900多平的大平层，规划中的恒大总部中心也在深圳湾，还有好几个开发的水城大项目都在海边，他以为他的财富都是海风刮来的。

　　恒大搞足球，几十亿砸进去，眼不眨一下；恒大2016年介入宝万之争，后来割肉万科股票，损失70亿，眉头都不皱一下；2013年开始搞恒大冰泉，上百亿投进去，全打了水漂，结果做农夫山泉的钟老板取代他成了中国首富；近年来绣红旗搞扶贫，投了178亿在贵州搞开发；搞恒大汽车投了400亿，到现在一辆车没造出来；去年还给哈佛的医学院捐了8亿个，让钟院士很是神气了一把。

　　有钱就是豪横，没有恒大不敢做的，也没有许家印不敢说的。2019年的全球新能源汽车大会上，许教授就飘得很厉害，他当着全球新能源汽车大佬们，发表了一通高论，恒大造车就是五句话：

　　第一句：买买买；第二句合合合；第三句“圈圈圈”；第四句“大大大”；第五句“好好好”。真的是丢人丢到全世界了，一幅豪横的模样，估计成功地将会场那些搞新能源的企业家培养成了敌人。

　　如今距离许家印的豪言壮语过去了近两年了，我们还没有看到一辆恒大汽车下线，要知道他当时讲的可是要在三到五年内把恒大汽车发展成为全球第一大新能源汽车厂，这卫星放得没边了，还以为做实业跟做地产一样，只要加杠杆就能一夜暴富。

　　恒大的多元化之路为啥会失败，原因就在这里，习惯了赚快钱，习惯了暴利的地产商根本没有耐心去做实业，也根本容不下有能力的千里马去做实业，不惨败才怪呢。恒大的多元化道路失败，充分证明了，有钱并不万能的。与其那么瞎折腾，他那会儿还不如拿钱去买农夫山泉的股票，去买比亚迪的股票，这会儿也不会陷入困境了。

　　如果说许教授在多元化的路上是豪横，那么在个人生活上就是任性了。许教授花十亿买了深圳湾一号的次顶层900多平米的豪宅，还嫌还没有房间给保镖住，决定再买一层，他想把顶层也买下来，说“我上面不能有人”，结果被开发深圳湾一号的徐老板给拒了，理由也简单，上面这层是他的。

　　许教授没办法，就把下面一层买了下来给保镖住。买完以后他又开始装修，不知道是不是担心自己站在窗户前听海观涛的时候挨黑枪，他非要把所有玻璃换装防弹玻璃，结果被物业给拒绝了，许教授很生气，干脆再买了深圳湾一号的别墅，拉上围栏开始装修，这下你物业总不能阻止我装防弹玻璃了吧？

　　还有许教授在恒大内部搞了个篮球赛，那个才叫真的任性。领导队和员工队对打，结果领导队只赢了一分，这员工队输球的水平实在是高明。然而在领导队得球的43分里面，居然有40分是许教授的，这算是个咋回事啊，还拍成视频，真嫌不够丢人么！

　　还有网上盛传的恒大各级领导们的特别嗜好，领导们跑到全国各地的公司视察，都有条条框框的特殊嗜好和忌讳。一直以来，都说改开后的官员架子大，但是这跟恒大的领导们比，简直就是小巫见大巫了。正所谓上有所好，下必甚焉，有钱任性的恒大，终于到了退潮的时候了，被发现在裸泳。

　　在许家印一路豪横和任性的同时，却没有发现海水正在退潮。有四个原因决定了房地产的拐点在今年出现了，中美分道扬镳，房子告别短缺、生育断崖式暴跌、泡沫实在太大了。这四个原因是房地产在2021年必须退潮的原因。

　　第一个是中美分道扬镳。特朗普的上台是个异数，起初也没有想到会中美开打，2017年特朗普访华的时候还是世纪大单，转眼到了2018年就是贸易大战，然后升级为科技大战、生物战、金融战等等。原本期望拜登上台后，中美关系会回暖，然而结果表明，拜登政府更阴险不可靠。

　　中美之间的分道扬镳遂不可避免，那么人民币必然要与美元脱钩，成为独立的国际货币，这也就意味着中国不再是美元的金融殖民地，中国房地产最大的杠杆来源，将要被去掉了。换句话说，来自太平洋对岸的海水要退潮了，虽然我们还在世贸组织里面，虽然我们因为疫情对美国的贸易顺差还在扩大，但是游戏规则变了。

　　为了防止美国的金融攻击，引爆中国的楼市泡沫，国家必须要去杠杆。郭树清2018年就讲了房地产是中国最大的灰犀牛。中国的房地产相关贷款高达39%，比美国资款危机前的32%还高七个点。前几个月，郭树清更是放了狠话，那些赌中国房价不会下跌的人，将会付出沉重的代价。

　　第二个中国的房子告别了短缺。在房地产市场化以前，中国的城市居民居住条件很差，尤其是北上广等一线城市。我们今天嘲笑香港人的居住条件差，穷人住棺材房、集装箱，然而20年前中国的大城市居民，经常是一家十几口人挤在三四十平米的小房子里面，比香港的住房还紧张。

　　只不过这一切都在二十年的房地产大跃进中改变了，2020年中国销售的商品房面积就高达17亿平米，人均1.3平米，再加上其它的各种小产权房、安置房、集资房、保障房、公租房等等，中国一年住房建设不下20亿平米，要是再算上农村的住房，要是再算是农村住房，那就更加不得了了，事实上中国人的住房条件正在向美国看齐。

　　中国人羡慕美国人住小别墅，跑到美国去买房子，完全不可思议，因为中国的农村到处都是小别墅，便宜得很。华西村90年代家家户户住上了600多平米的大别墅，在我的老家，90年代也是到处小别墅拔地而起，丝毫不比北京上海的别墅差，就是个地置问题。

　　第三个原因是人口出生断崖式暴跌，人口危机和老龄化危机前所未有。2021年上半年，中国新生婴儿再度暴跌17%，预计2021年全年新生婴儿将降到一千万以下，这是建国以来的第一次。而且中国的出生人口连续六年下跌，从2017年的1786万人，一路暴跌到今年的900多万，六年接近腰斩，照这种跌法，人口很快就会崩盘。

　　中国某地的人口结构

　　人口问题从两个方面影响房地产行业，一方面房价太高，导致年轻人结不婚，生不起娃，国家为了鼓励生育，必然打压房地产，搞得不好，哪天直接给生三娃、四娃的发别墅，这从政府的层面限制了房价上涨的空间，事实上早在2017年中央就提出了房住不炒，还写进了十九大报告。

　　只有北京及周边地区比较好的执行了房住不炒的政策，结果就是房价腰斩，北京的房价整体跌了30%左右，燕郊跌了60%，香河跌了50%多，永清更是跌了70%多。但是深圳、东莞等地房价反而翻倍了，说明原来北京及周边的炒房客都跑去炒大湾区了。赤裸裸地对抗中央的调控政策。

　　政府的限制房价泡沫是一个方面，另一个方面就是市场规律了，韭菜没有那么多了。房价那么高，谁来接盘呢？未来的人口出生都降到了千万人以下了，中国现在的住房建设能力可是按两三千万人匹配的，一年二三十亿平米的房子，两三千万人都能人均一百平米了，这要是跌到了一千万，人均直接一套别墅每年，所以中国的房地产生产能力已经严重过剩，未来只有萎缩，没有了发展的空间。

　　第四个原因就是泡沫实在太大了，需要的水太多了。房价就好像股票一样，是加杠杆炒起来的，甚至可以说杠杆率比2015年的杠杆牛还要高好几倍。整个社会都没有那么多钱来支撑房地产的杠杆游戏了。

　　炒房炒的就是一个预期，这个时候再不跑路就没有机会了，事实上2017年前后就是跑路的最佳机会。像恒大这种沉浸在房价永远涨的幻想中的地产商，可以说早就注定了悲剧的下场，应了那句老话，出来混，迟早要还的，三十年的打拼，一朝全吐出来。

　　五、恒大的结局

　　恒大的结局早已经注定了，他现在欠的表内债务就有1.97万亿，据说还有一万亿的表外债务，可谓是前无古人，恐怕也不会有后来者了。这么多的债务，别说还本了，算算光是一天的利息就得好几个亿，都能压垮好多国家的政府了。

　　其实早在2018年10月，恒大在香港发行了18亿美元、利率高达13.75%的美元债券时，就注定了它会出事。这么大的公司居然融资成本那么高，中国制造的平均利润还不到8%，直接给出了15%的利息，这可真的是太惊人了。

　　2008年遭遇滑铁卢的时候，恒大的欠债还只有100多亿，就命悬一线，差点倒闭破产了。由于有了国际投行和香港大佬的合力扶持，更由于赶上了四万亿计划的好时代，这才走出了泥潭。然而好运气并不会永远伴随恒大，凭运气挣到的钱，会凭实力输掉。

　　中国许多地产企业都不是困难死的，而是牛逼死的。因为赌赢了，杠杆越加越大，全然忘记了加杠杆的风险，就好像一个赌棍，以为自己会一直赢，所以把赌注越加越大，然后最后一把全输光了，还要负债累累。这就是恒大的结局。

　　对于恒大的危局，所有的自救与被救都失去了意义，死是肯定要死的，关键是死得有多难看。今天中秋节，许家印给恒大发了一封信，说真的毫无实际的内容，都是空洞的打鸡血。你要是说你老婆要退还提前赎回的恒大财富2300万的投资款，你要是卖掉深圳湾一号或香港的别墅豪宅，卖掉自己的两架私人飞机来帮助公司走出困境啥，可能还能激励点士气。

　　大战当前，领头的统帅和将军们先跑路了，你说这下面的士兵还会有什么战斗力呢？而且最恶心的是，恒大还强迫员工们购买了恒大财富的理财产品。这下可好，出事了，原本员工应该帮着恒大应付全国各地而来的投资人，现在全造反了，因为他们自己也是投资人，也害怕拿不到钱了，打开城门迎闯王了！

　　为什么说恒大没有救了？我们来看，恒大这个时候还能绑架政府吗？还能绑架员工吗？还能绑架银行吗？答案都是：NO！中国没有什么企业大而不能倒，也没有什么公司真能绑架政府和社会。

　　首先，恒大能绑架政府吗？显然不能，去年恒大就给广东省政府写了封公开信，里面就是各种扒啦扒啦一大通，说恒大要是倒闭会导致300多万人失业，8000多家供应商受影响等等，然而广东省政府丝毫不为所动，就是没有批准恒大借壳深深房重组的事宜。

　　拿失业的问题绑架政府没有用的，大约是主流经济学家所谓企业家创造就业岗位，老板是员工衣食父母的歪论听多了。广东省政府是见过大世面的，东莞大扫黄，十多万小姐失业，跟她们相关的产业链失业人数不也上百万吗？

　　有影响吗？现在那些“小姐”们活得更好了，她们在陌陌、斗鱼、映客、抖音等各种网络平台（或者说网络夜总会）做起了主播网红，再也不用像在夜场那样，排着队像大白菜一样供各路贵宾挑选了。带货的带货，直播的直播，娱乐人民，活跃市场，甚至今年小网红孙一宁还直接怼了国民老公王思聪一把。

　　房地产相关行业早就产能过剩了，未来至少一半的人要转行。更何况倒了恒大，中国还有很多地产企业，跟恒大规模差不多的民企就有好几家，而且还有央企地产巨头。中国不是韩国，恒大也不是三星，绑架广东省政府都做不到，更何况是中央政府了。

　　其次，恒大能绑架银行吗？显然也不能，这一次恒大的危机就是由广发银行宜兴支行引爆的，就在许教授刚站在北京天安门城楼观礼建党百年的庆典不久。郭树清早就说了房地产是中国最大的灰犀牛，想必也对此做好了准备工作。

　　中国的商品房首付是30%，二套房更是高达50%、60%，这么高的首付比例就是强大的防火墙。而且现在深圳、广州等地都推出了政府指导价，这个指导价其实就是银行定价，好多都比市场价便宜了三分之一，甚至直接腰斩了。

　　就算中国的房价跌50%，绝大多数银行也不会破产，而且国家会出手救银行，因为几大银行都是国企。银行是绑架不了的，恒大能绑架一起死的，也就是那些买了恒大理财产品的投资人，不过最后也是可以拿到打折的房子的，亏不了多少。

　　最后，恒大能绑架员工吗？我想也绑架不了的，至少我们还看不到恒大的员工站出来闹事的，跑到政府门口集会的。恒大的领导们早就先跑为敬，员工们早就离心离德，要找麻烦肯定也是找领导们的麻烦，不会找政府的麻烦。

　　至于许家印本人，大概率难以善终，这种害人虫，最后的归宿就是牢房了。如果他现在表现出来了担当，勇于担责，协助政府处理好恒大的烂摊子，那还有可能善了。照他目前这种作死的高法，不是死于F命，就是进牢房，手里抓那么钱，有啥用？

　　老实讲，中国的地产富豪有几个经得起查的？中国恒大能做到中国地产一哥，违法犯罪的事儿能少吗？没出事儿，大家在一条船上，是利用共同体，互相保护。一旦出事儿，大哥带头跑船跑路，不管小弟们了，各种阴暗的事情就会抖露出来，接下来的撕逼大瓜会更多更精彩，大家等着瞧好了。

　　一切都杠杆惹的祸，杠杆可以帮你撬动整个世界，杠杆也可以毁灭你的世界。

　　六、中国将浴火重生

　　政治也好，经济也罢，最终都不过是人性的呈现。搞政治的人追求的是权力，搞经济的人追求的金钱，权力和金钱既可以满足人性自私的欲望，同时也可以造福于人类，用于人类理想与高尚的事业。

　　回望过去二十年的房地产野蛮生长史，地产商要找出几个干净的都很难，不是官商勾结，就是内外勾结，像恒大这样的，肯定既是有官商勾结，又是有内外勾结，在旧社会有一个词专门形容他们，叫官僚买办资产阶级。

　　1972年，有人（春天的桥）问毛主席：“资本主义复辟，无产阶级就会吃二遍苦吗？”

　　毛主席不屑一顾地说：“你太髙看他们了，他们懂得什么是资本主义？最多倒退到半封建半殖民地社会。资本主义是靠侵略和掠夺别的国家而积累资产的。而xx走资派们敢于侵略谁呀？不被侵略就阿弥陀佛啦！他们只能剥削本民族的百姓，或者贱卖自己国家的资源。以满足自己贪得无厌的私欲。”

　　这些年来，毛主席的话无数次地得到了验证，我们看看中国先富起来的人，有几个亿万富翁不在海外购买房地产的，有几个不向海外转移财富的？甚至还有许多直接就移民到国外去了。

　　2017年国家收拾安邦的时候我就说了，中国清理买办要打三大战役，互联网领域相当于辽沈战役，金融领域相当于平津战役，房地产领域相当于淮海战役。现在的恒大就是淮海战役的一个序幕，这两年地产界的瓜会有很多，大家不要着急，祼泳的绝不止一个恒大，慢慢来看戏吧。

　　许家印们贪婪的私欲满足，对财富索取无度的聚敛，都是以无数人民群众的痛苦为代价的，其实就是开启了一个互害之源。我们看最近国家打击了教培行业、医疗等行业，以及反腐败等，如果不打压房价，那对这些行业从业者和腐败官员都是不公平的。

　　如果不打击地产行业，不降低房价，那么对于全国的老师和医生来说，很不公平，他们当中许多人可能根本买不起房子，尤其是年轻人。北京的房价已经高涨到了六七万一平米，北京部委的公务员如果老老实实不贪腐，一辈子也买不起一套房子，一万左右的月薪都不够在单位附近租一套房子了。

　　只有对房地产行业来一次壮士断腕，刮骨疗毒的整治，中国经济才能浴火重生！房地产占用了我们社会太多的资源，39%的信贷，跟它创造的GDP极不匹配，恒大近三万亿的负债，创造的利润不及苹果的零头，也比不上华为、腾讯等高科技企业，必须要把这些资源挤出来，重新分配到需要它的领域，中国经济才能好起来！

　　如果一个社会，极少数人的骄奢淫逸，是以绝大多数人的痛苦为代价的，那么他们就应该被打倒。中国的地产商人，就是这样的少数群体，他们早就成了整个社会的害人精，他们豪赌的加杠杆游戏，正在毁掉我们年轻人的爱情与理想，毁掉中华民族的未来！

　　展望第二个一百年中国梦，共同富裕的康庄大道，现在向我们展开。正如官媒所说的那么，没有什么大而不能倒，一鲸落，万物生！必须要清理他们，我们这个社会才能浴火重生，中国经济才能走向辽阔的星辰大海！