江湖大大：恒大海花岛39栋楼，许家印的悲歌

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　　2022年新年第一天，恒大海花岛39栋楼被责令拆除。

　　儋州市综合行政执法局的拆除决定书称：海花岛2号岛共建设39栋楼，总建筑面积43万多平方米，因违法取得的规划许可证已被撤销、项目存在违反《中华人民共和国城乡规划法》第四十条之规定情形，依据规定，现责令该公司在10日内自行拆除上述违法建筑物。

　　消息一经发出，便引爆了舆论。

　　和以往网友对恒大的愤怒不一样，网友们更多是为恒大已建好的39栋楼感到惋惜，认为如果真的拆除，浪费了大量的资源。

　　恒大已病入膏肓，这一拆除决定，对恒大无疑是雪上加霜。

　　然而，恒大违法取得许可证是既成事实，犯了错误就要认罚；如果违建没有违法成本，大家都会效仿。

　　这件事让恒大海花岛名声大噪，作为一个旅游项目，因一个处罚免费刷屏，还博得了网友的同情，这算是不幸中的万幸。

　　大部分人对海花岛的了解，仅限于这个拆除决定；其实，它的背后，还有很多不为人知的经济秘密。

　　一、

　　时间回拨到2010年，那时恒大在香港上市一年，曾经命悬一线的恒大，通过上市满血复活。

　　那一年，许家印坐着私人飞机空中客车A319，来到海南儋州考察项目。

　　当地官员隆重接待了恒大一行高管，宾主相谈甚欢。

　　许家印对着一众官员说：我的下半辈子就在这里了。

　　许家印这一句话，让在场的儋州官员，倍感温馨。

　　许家印在儋州考察

　　2010年10月14日，恒大集团与儋州市政府签订了《海南省儋州市白马井填海项目投资开发框架协议》，这就是恒大海花岛的雏形。

　　2年之后，这个项目取得了重大进展。

　　2012年12月14日，海洋局正式发文，对海花岛项目旅游综合体区域建设用海规划进行批复。

　　这意味着，海花岛终于拿到了准生证。

　　几乎与此同时，儋州的白马镇和排浦镇已经成了大工地，一辆辆载着巨石和防波锥的卡车，鱼贯而入，将巨石和防波锥推入海中，开始了轰轰烈烈地吹沙填海。

　　对于开发商来说，时间就是金钱，金钱就是生命。

　　这不是恒大第一次围海造地，早在2006年，恒大就在与上海崇明岛一海之隔的江苏启东，填了8969亩地。

　　这一地块在恒大地产上市时，评估的价值高达344亿元，占恒大市值的三分之一。

　　2011年5月，恒大将此项目土地中49%的权益，作价32.4亿元，出售给好朋友刘銮雄的华人置业。

　　恒大将填海每平米240元的地价，卖出了4420元的高价，一填一卖，5年时间恒大赚了17.4倍。

　　尝到了填海造地的甜头，恒大适时套现启东项目的部分收益，投入到下一个更大的填海项目。

　　二、

　　儋州位于海南的西部，这里游客罕至。想在这里从零打造一个旅游岛，绝非易事。

　　海南岛的旅行团有一个潜规则，带团只走东线。

　　从海口出发，往东经过文昌、琼海、万宁、陵水黎族自治区，最终到达三亚，然后返回海口。

　　海花岛在海南的位置

　　换句话说，儋州并非是海南岛的旅游之地。

　　相反，在海南岛的规划之初，儋州所在的海南西线，就属于工业区。

　　海南岛最大的洋浦工业区，就位于海花岛直线距离不过5公里的位置。

　　当然，对于恒大来说，儋州是不是旅游之地无所谓，能拿到填海造地的指标就行。

　　就这样，3亿元投入12000亩的填海工程中，平均每平米的工程费用不过37元，成本低到惊人。

　　对于海花岛，许家印寄予厚望，初步投资号称400亿元。如果可能，还要追加到3000亿元。

　　2013年，恒大在儋州投入了13亿元，而儋州一年的财政收入不过10亿元，可想而知，儋州对恒大有多看重。

　　海花岛开工建设之后，苦了白马井港的渔民。他们的船开出去之后，要绕一个湾，不仅增加了出海时间，还提高了油费成本。

　　一些渔民向恒大提出要赔偿，索赔无果之后，出现了渔民聚众阻挠海花岛项目施工的违法犯罪行为。

　　2014年12月，就有11人被刑拘。儋州当地不余遗力，为海花岛建设保驾护航。

　　这只不过是一个小插曲，恒大地产惊人的执行力，仅仅用了不到三年的时间，就在3号岛上开辟了200万平方米的住宅。

　　2015年12月，海花岛隆重开盘，开盘当天，恒大创造了三个世界之最。

　　开盘销售面积136万平方米，开盘销售金额122亿元，认筹到访10万人，1000家包机飞抵海南，平均每3.2秒卖掉一套房。

　　当时恒大海花岛的宣传通稿中，用了非常浮夸的一句文案：海花岛将创造文化旅游项目震惊世界的奇迹。

　　营造这一轰动效应的，是恒大超高的营销费用，营销预算当时也非常浮夸地报到了110亿元，首期投入6亿元。

　　在恒大360度无死角的宣传造势下，被拉到海花岛的客户，疯狂抢购。下注之后，购房者进入漫长的等待，等待交房那一刻的到来。

　　这个过程并非一帆风顺，2017年底，中央环保督查组狠批海南“鼓了钱袋，毁了生态”，并点名批评儋州海花岛。

　　儋州市下达紧急通知，对违法违规项目进行双暂停，即暂停建设、暂停营业。

　　那一年春节，一万多名海花岛的业主没有过上一个安稳年。

　　2018年3月之后，恒大将手续补齐，海花岛才恢复施工，业主们悬着的心，才放下来。

　　此后，海花岛一直在销售房子。

　　然而，出乎意料的是，一直陷于未批先建的海花岛，并没有一次性解决建设的审批手续问题。

　　2019年4月，海南省对海花岛存在的违法违规行为进行了调查处理，共立案14宗，处罚款约2.15亿元。

　　与此同时，违法违规项目再次被双暂停，并要求2020年底完成整改。

　　2020年5月，儋州市对海花岛2号岛39栋住宅下达停工，并收回了许可证和预售证。

　　恒大已经预先销售了328套住宅，为此，不得不与业主解约。

　　此次的拆除令，则是儋州对恒大的最后通牒，要求恒大彻底解决违法建筑的问题。

　　三、

　　从恒大对责令拆除的回应中可以得知，海花岛项目已经投入了810亿元。

　　这个刚开始要投资400亿的项目，后来宣称投资1600亿，实际的投入还不到一半。

　　那么，恒大在海花岛这个项目上，声势如此浩大，真的赚钱了吗？

　　根据恒大的年报，2014年恒大在海南总的销售额只有34亿元，这是恒大在海南其它项目的销售额。

　　2015年，海花岛开盘，开盘销售额122亿元。假设全年海花岛就卖了122亿，则其它项目40亿元。

　　假设以后每年恒大在海南的其它项目销售额都为40亿元，根据恒大在海南的总销售额，可以大致推算出，海花岛6年时间总共卖了842亿元。

　　相对于恒大在海花岛总共810亿元的投入，只有842亿元的营收。如果恒大宣称的投入是真实的话，目前肯定是亏本，而且是血亏。

　　海花岛是恒大自己给自己挖的坑，现在还陷在里面无法自拔。

　　为了抢时间，为了抢业绩，曾经风头正盛的恒大，敢于未批先建，特事特办，违法取得许可证。

　　但是，当风光不再的时候，曾经使用特权欠下的债，就要还了。

　　正应了一句话：出来混，迟早都是要还的。

　　海花岛的建设过程，折射出恒大的浮躁、浮夸之风，也是中国民营房地产商过去十年的真实写照。