韬略哥：又一城市限跌令来了，房价撑不住了？

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　　2021年，全国已有超20个城市发出房价限跌令。

　　根据过往经验，出台限跌令后的第二年，楼市可能出现反弹。

　　因为在2014-2015年，很多城市都曾出台过限跌令，而2016年，楼市奇迹般地回暖，很多人抄底成功。

　　但是，2022年拿到的剧本好像不一样了，楼市并未出现大幅反转。

　　而且，房价限跌令政策又增加一城。

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　　2021年，多个城市均发布限跌令，规定房企最低降价幅度不得低于备案价的15%！

　　其中包括山东菏泽、湖南岳阳和株洲、江苏江阴和南通、河北的唐山和张家口、昆明、沈阳，主要以三四线城市为主。

　　无独有偶，赶在新年的前两天，又一个城市颁布限跌令，为2022年楼市平稳发展定调，它就是江苏泰州。

　　江苏泰州通过房协向房企发起倡议，呼吁房企树立大局意识，不恶意降价不恶性竞争。

　　虽然措辞更为讲究，希望房企主动维护市场稳定，合法合理确定销售价格，科学理性制定促销方案；

　　但是核心仍然没有改变，房企要稳住，不要干摆烂比惨降价销售、搞乱市场秩序的事。

　　先来看看泰州的房价，在江苏处于什么水平。

　　在江苏十三太保里，房价排名第一梯队是南京、苏州，均价2-3万/㎡，第二梯队是无锡、南通、常州，均价1.5-2万/㎡。

　　泰州作为苏中一员，二手房均价约为1.3万，位于第三梯队。

　　截至去年12月，泰州各行政区房价较为平均：姜堰区15497元/㎡，海陵区14335元/㎡，靖江市12873元/㎡，兴化市11674元/㎡；高港区10044元/㎡；泰兴市10007元/㎡。

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　　作为三线城市，江苏泰州的为啥房价绷不住了？

　　回溯之前出台“限跌令”的城市，都是人口明显减少的城市。

　　查阅数据我们发现，泰州也没能逃过人口流失魔咒。

　　七普数据显示，泰州全市常住人口为451万人，与2010年第六次全国人口普查的人相比，十年共减少10.6万人，下降2.30%，年平均下降0.23%。

　　人口负增长背后，与泰州所处的地理位置和经济发展分不开。

　　泰州地处江苏中部，是江苏的地理中心，南濒长江，北接盐城，东临南通，西接扬州，是多个国家级、省级战略区域的交汇之处。

　　其中，大的规划包括“一带一路”、“长江经济带”、“长三角城市群”、“扬子江城市群”，往小里看还是上海都市圈、南京都市圈、苏锡常都市圈的重要节点城市。

　　得益于这些资源优势，泰州这些年的经济取得不俗成绩，2021年泰州GDP有望突破6000亿，增长10%左右。

　　不过，泰州经济发展虽取得了长足进步，但经济体量、高教科研资源与苏锡常相比，仍存在明显差距，也落后于同处苏中的扬州、南通。

　　距离近加上发展落差大，吸虹效应就会十分明显。

　　这样，泰州原有的人才和资金就被经济圈核心城市吸走，高新技术企业的培育和经济的可持续发展，都面临较大挑战。

　　再加上在江苏高速公路规划图上，泰州仍是比较空的地方，不能满足未来泰州市快速创新发展的交通需求。

　　泰州铁路交通枢纽建设较为空白，只有盐泰锡常宜铁路和北沿江高铁，没有完善的交通网，泰州也难以发挥出其位居江苏中心的区位优势。

　　一个地区人口流失最直接的后果，就是房子可能没有流动性，买来只能自住，时间一长，库存上来以后，就有明显的去库存压力。

　　2021年1-11月份，泰州市房地产开发完成投资320.40亿元，同比下降27.2%，低于全省30.9个百分点，位列全省最后一位，问题已经有点严重了。

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　　当刺激楼市、大规模放水成为过去式，人口增量难以支撑楼市需求的三四线城市，只能用限跌令方式避免房价硬着陆。

　　而在人口强劲流入的城市，地方政府则为房价过热而头疼。

　　由此，不同城市之间，楼市两极分化正在加剧。

　　当人口越来越向都市圈和中心城市迁徙，楼市有效需求的重心也在变化。

　　对于一些投资者来说，应该把普通三四线城市投资性的房产卖掉，集中到大城市里来。

　　比如京津冀、长三角、大湾区、成渝等几大都市圈，以及9个国家中心城市在内的核心区域。

　　已有购房者总结出心得，“限涨的地方咱们去买，限跌的地方别碰”。