戎评：房地产释放罕见信号，明年能买房吗？

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　　近期，房地产领域有两件事引发关注：

　　一是，房地产登上《新闻联播》。26日的《新闻联播》里专门用2分28秒的时间，播报了一则以《多措并举促进房地产业良性循环健康发展》为主题的新闻报道，这是“房住不炒”以来的首次，中央电视台王牌节目以如此大篇幅报道房地产，释放的政策信号非常明确——房地产的重要性抬升了。

　　二是，东北某省房地产乌龙事件。20日东北某省召开房地产业经济运行调度会议，会后在官微发了一篇文章，说要部署全力冲刺房地产业的增长工作。但这篇文章仅仅存活了一天不到就被“秒删”。这则消息还直接触发了当日A股市场房地产板块的涨停潮，可见房地产行业压抑的投资动能还是比较强的。

　　虽然这两则消息说明房地产调控存在矛盾和模糊地带，但有一点可以肯定的是，房地产开始适度松绑了。

　　而且这种预期正在形成，楼市成交量的回升就是证明：

　　27日，中指院公布了最新一周的楼市成交数据。

　　从全国整体、一线城市、二三线城市上周楼市成交来看：整体成交量环比均上升，同比仍下降。

　　但房地产调控的边界在哪里，这是需要首先搞清楚的。只有搞清楚了楼市调控的边界，才能准确预判2022年的房地产走势，评估买卖房子的时机。

　　今天这篇文章，戎评带大家一起把最近的楼市政策捋一捋，并提出一些针对性建议。

　　现在政策和市场层面的变化，都在指向明年房地产行业将迎来新的变局。

　　如果说过去是在房地产“不炒”上进行发力，那么，明年将主要在“房住”上发力，即满足购房者的合理住房需求，除限购政策不会变外，其它资金支持类政策，比如首套房贷款利率，二手房贷款限制等都会有所松动。

　　“房住不炒”主基调下的“因城施策”

　　近期有几个重磅会议都提到了房地产：

　　12月10日：中央经济工作会议——

　　要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，加强预期引导，探索新的发展模式，坚持租购并举，加快发展长租房市场，推进保障性住房建设，支持商品房市场更好满足购房者的合理住房需求，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　12月27日：全国财政工作视频会议召开——

　　做好房地产税试点准备工作。

　　12月27日：2022年中国人民银行工作会议——

　　稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

　　24日，央行召开第四季度例会，强调“维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。”

　　25日，住建部部长王蒙徽接受新华社采访时表示，明年将采取多项措施促进房地产业良性循环和健康发展。住房和城乡建设部将牢牢坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策。

　　综合中央和各部委对房地产的表述，可以得出以下几点结论：

　　1、“房住不炒”是总基调

　　过去几年房地产调控的成果不容有失，各地虽然有“因城施策”的政策调控空间，但是不能违背“房住不炒”的主基调，再回到过去的炒房模式是绝对不会被允许的。

　　住建部部长在采访中明确指出，加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。这说明房地产调控要实现中央和地方的有机统一，是在“房住不炒”主基调下的“因城施策”。

　　近期东北某省在房地产调控中的“乌龙”事件，充分说明“房住不炒”没有任何特例可言。

　　2、重点满足合理性住房需求

　　前些年主要解决了房子“不炒”的问题，明年将重点解决“房住”的问题，重心转换的过程中，房地产调控会有一定程度的松绑。

　　所以，中经会、央行、住建部的表述都提出了“满足购房者合理住房需求”，对于什么是“合理住房需求”，住建部部长的采访有详细解释，那就是“保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求”，刚需针对的是年轻人，改善性住房需求应该针对的是二胎、三胎家庭。

　　3、不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段

　　房地产已经步入存量市场阶段，政策放松的尺度在于盘活存量市场，包括放松对二手房贷款的限制，以及房企存量项目的融资支持等。

　　商品房建设不会成为刺激经济增长的主要手段，房地产稳增长的主要抓手在保障房建设，房地产将回归基建“公共产品”的属性。

　　刺激经济增长，不能再打房地产的主意

　　中央经济工作会议对房地产重新定调后，各方对于明年政策松动是有预期的，但具体会松到什么地步？各方都在试探和博弈。

　　东北某省就是第一个撞线的省。

　　这说明目前对于房地产政策的松动，以及以房地产稳增长，在舆论上是比较敏感的。各地可以在房地产调控上想法子，但要公开政策放松的导向需要慎之又慎。中央大的定调是“房住不炒”，东北某省的做法明显过于激进了。

　　东北某省被打的这一板子，说明再把房地产作为短期刺激经济增长的工具是行不通的。

　　房地产的主要任务是盘活存量市场，以及加快保障房建设，而不是继续搞增量市场，搞卖地-融资-盖房-回款那一套。地方政府要转变土地财政的发展模式。

　　换言之，房地产投资要回归“基建”的公共产品定位，即主要以投资建保障房为主，使之成为拉动地方经济增长的主要抓手之一。

　　东北某省之所以按捺不住，主要原因是缺钱。

　　根据国家统计局的数据显示，今年前11月，这个东北省份的商品房成交金额同比增速为-18%，在31省份中排名第29位，仅比云南和青海两省好一些。而商品房成交均价同比涨幅为-10%，排名全国倒数第一。

　　对于这些没有太多工业、制造业，严重依赖土地财政的地方政府来说，卖地收入就是他们的生命线。

　　现在中央对地产调控的口风略有松动，这个东北省份就火急火燎冲刺房地产增长工作，说明过去经济转型升级的进展比较慢，房地产仍然是拉动经济增长和贡献地方财政的主要力量。

　　同样是东北另外一个省的省会，上个月就传出了要取消前两个月刚刚施行的，为了抑制高房价的限购限贷政策的消息，虽然后来被辟谣说是谣言，但也侧面反映了这些没有足够可循环造血产业的地方政府的艰难。

　　2020年全国主要城市对土地财政的依赖度排名，深圳、北京、上海排在倒数的一二三位，是对土地财政依赖最低的几个城市。这其实也揭示了我国未来唯一可行的发展路径，那就是搞工业升级，拿下那些高附加值的产业，然后从这些高附加值产业中征到足够的税，以摆脱对土地财政恶性循环的依赖。

　　现在全国的房地产重心都要从商品房转向保障房，保障房建设能够支持经济增长，但需要大量的资金，需要中央和地方财政的共同支持，而筹措资金，地方政府光靠卖地这一套是行不通的。必须推动自身产业的转型升级，拓展税收的新增长点。

　　满足合理住房需求，资金支持是重中之重

　　戎评认为，房地产政策的松动是大概率事件，但是要在“房住不炒”的大基调下调整，也就是满足居民的合理住房需求，即这部分在限购政策内的刚需和改善性住房需求，银行会予以贷款支持，而不会出现过去对二手房的限贷甚至停贷行为。

　　对于开发商而言，银行会根据企业信用审慎评估，从各地的实际情况出发自查自纠，至少不会再出现类似恒大债务危机这种巨型黑天鹅事件。这也意味着银行对开发商的贷款会有所恢复。

　　26日，《新闻联播》关于房地产业的新闻报道，占时比重接近10%，重要性不可谓不大。

　　而这条新闻报道里的内容也非常重要，基本上回应了目前大众对房地产政策的所有关切。如何发挥好住房和城乡建设在稳增长扩内需中的作用，来看对住房和城乡建设部部长王蒙徽的专访，要点如下：

　　①牢牢坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”定位，不将房地产作为短期刺激经济的工具和手段，加强预期引导，因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。

　　房地产是排除在“大基建”之外的，明确了不会通过扩大房地产投资来刺激经济增长。

　　②继续稳妥实施房地产长效机制，落实城市主体责任，强化省级政府监督指导责任，保障刚性住房需求，满足合理的改善性住房需求。

　　刚需和改善性住房需求是得到政策的鼓励与支持的。两者针对的群体不同，刚需主要是首套房，改善性住房主要是二套以内的置换。现在国家鼓励生育二胎、三胎，大家对于大户型的需求也比较强烈，目前各地已经显露出大户型更受欢迎的现象。对于合理的改善性住房需求应该在政策支持之内。

　　③明年将进一步增强调控政策的协调性、精准性，加强金融、土地、市场监管等调控政策的协同。加强部省市县调控联动，加强对城市调控工作“一对一”的指导监督。

　　中央经济工作会议提出，要因城施策促进房地产业良性循环和健康发展。对城市调控工作“一对一”的指导监督，体现了中央政策统一性和因城施策的具体性，达成房地产调控的共性和个性的统一，使得各地调控在中央统一基调下不变形、不走样。

　　④要坚决有力处置个别头部房地产企业房地产项目逾期交付风险，以“保交楼、保民生、保稳定”为首要目标，按照省市统筹的工作要求，以法治化市场化为原则，确保社会稳定、国家和群众利益不受损失。

　　明年类似恒大债务危机的黑天鹅事件不会再发生了。现在政府已经介入恒大，处置的经验也会进一步推广，再加上各地下了先手棋、打了预防针，以及房企融资渠道放开，明年房地产行业的状况会好很多。

　　⑤在采取多项举措促进房地产业良性循环和健康发展的同时，住房和城乡建设部明年还将从五个方面推动基于数字化、网络化、智能化的新型城市基础设施建设。

　　房地产与基建的结合点，除了保障房建设，还有数字化、网络化、智能化的城市新基建，这在政策发力适当靠前，适度超前进行基建投资的政策基调下，将成为房地产行业稳增长的重要发力点。

　　此外，央行的四季度例会释放的信号也比较明确：

　　贷款市场报价利率改革红利持续释放，货币政策传导效率增强，贷款利率稳中有降，人民币汇率预期平稳，双向浮动弹性增强，发挥了宏观经济稳定器功能。

　　维护住房消费者合法权益，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产市场健康发展和良性循环。推进金融高水平双向开放，提高开放条件下经济金融管理能力和防控风险能力。

　　稳健的货币政策要灵活适度，增强前瞻性、精准性、自主性，发挥好货币政策工具的总量和结构双重功能，更加主动有为，加大对实体经济的支持力度，保持流动性合理充裕，增强信贷总量增长的稳定性，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定，增强经济发展韧性，稳定宏观经济大盘。

　　简言之，央行的货币政策已经开始踩油门了，而房地产消费市场将是信贷放松最受益的领域之一，接下来LPR长期贷款利率下降是大趋势。

　　文章最后，戎评有话说

　　戎评认为，随着合理性住房需求的释放，以及政策的针对性支持，明年楼市成交量将持续回暖，一二线城市的房价将稳中有升，三四线城市的去库存压力比较大，房价预计不会有太好的表现。

　　房地产税试点这个针对存量市场的大杀器，虽然没有在中央经济工作会议中重提，但2022年的全国财政工作会议特别提到了要“做好房地产税试点准备工作”，这说明房地产税的推出预期，仍然是压制房子“不炒”的重要因素，国家是不会放松这个预期引导的。

　　“房住不炒”过去几年重点解决的是“不炒”的问题，明年将重点解决“房住”的问题。其中，重中之重就是“满足购房者的合理住房需求”，挖掘商品房存量市场的消费潜能，满足合理性住房需求的资金需求，将是央行货币政策调整的重点。目前，对于房地产过紧的前期政策、尤其是在资金层面，正在房住不炒的前提下，给予适度松绑。

　　而房地产市场的增量将集中在保障房投资，回归基建的公共产品属性。这需要地方政府推动产业的转型升级，将高附加值产业作为纳税的主要来源，以支持保障房投资建设，拉动经济增长。