刘晓博：楼市低迷，又一个省出手了！

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　　面对低迷的楼市，又一个省出手了！

　　此前是黑龙江，现在是吉林。

　　吉林省近日召开了“省委经济工作会议”，随后召开了新闻发布会，介绍和解读省委经济工作会议精神。

　　下面的截屏，来自“吉林发布”微信公众号：

　　据“吉林发布”，吉林省提出了确保（明年）一季度开好局、起好步的十项政策措施（十个“一点”）。

　　其中第七个“一点”，是“推动房地产市场运行再稳健一点”。具体措施包括：

　　鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房；长春市落实好重点高校毕业生安家费以及国家级领军人才购房补贴政策，提高进城农民购房补贴标准，有关支持政策有效期延长至2022年6月30日等内容。

　　上述具体措施里，特地提到了长春市的“购房补贴政策”，并将其延长了半年时间。

　　长春的上述政策，是在2021年8月31日公布的，当时我曾两次撰文进行过分析。

　　那个新政公布的方式非常特别：8月31日，在吉林省房地产协会的官网上，公布了“长春房协的情况通报”。

　　根据这个情况通报，楼市新政的主要措施是“长春房协”提出的，长春市房管局研究后同意了，然后委托房协宣布。

　　新政公布之后，我曾建议大家观察，看看政策是否能落地，是否会变成一日游。

　　结果，这个政策顺利过关。9月13日下午，长春市住房保障和房屋管理局官网，正式发布了新政的实施细节——《留（来）长人才、农民购房补贴和购房消费券办理流程》。

　　现在，省政府又宣布：长春的相关购房补贴政策可以延长到2022年6月30日。还要在全省推广——“鼓励和引导各市县开展购房补贴和贷款贴息工作，支持农民进城购房”。

　　近期出手部署“全力冲刺房地产业增长”的，还有黑龙江。10月20日傍晚，黑龙江省政府官网曾发布了如下新闻通稿。

　　黑龙江省住建厅召开的全省房地产业经济运行调度会议上，提出了“要因城施策，进一步加大工作力度，跳起摸高”，“加强舆论引导，增强房地产消费意愿”，“全力冲刺房地产业增长”。

　　措施包括落实各类购房补贴优惠政策，加强舆论引导等。

　　可能因为部分措辞的问题，这篇通稿随后撤下。但相信会议精神还是要执行的。

　　那么，为什么是黑龙江和吉林率先出手“救市”？

　　这跟东北房地产市场明显偏冷有密切关系。

　　国家统计局日前公布了今年1到11月，中国四大片区的新房销售面积和销售金额的情况（下图）。

　　可以看出，在销售面积方面东部同比增长了5.8%，中部增长了9%，西部增长1.2%，东北地区下降了7.5%。

　　在销售金额方面，东部增长了11.8%，中部增长了11.1%，西部增长了0.7%，东北下降了11.0%。

　　也就是说，无论销售面积和销售金额，都只有东北是同比下滑的，而且幅度偏大。

　　东北楼市为何这样脆弱？显然跟年轻人口的流失有很大关系。

　　上面三张图，分别是黑龙江、吉林、辽宁从第六次人口普查（2010年）到第七次人口普查（2020年）每个地市常住人口变动情况。

　　黑龙江全省尽墨，全部城市都人口流失。

　　吉林省情况稍好，长春市增长了将近30万常住人口，其他全部是下降的。辽宁则有沈阳、大连两个城市维持了人口增长，其他都是下降的。

　　下图是最近三年半（2018年、2019年、2020年和2021年上半年），人均新出让土地可以建设新房的面积城市排名：

　　长春人均达到了6.52平方米，在36个城市里位居第二多。所以未来一两年长春商品房的去化压力偏高。

　　未来会出现住房短缺的，仍然是深圳，还有北京。

　　展望未来一段时间，效仿黑龙江、吉林出台相关扶持政策的省份，会不断增加。

　　但这一轮房地产周期可能比较特殊，未来市场回暖会比较缓慢。中心城市更敏感一些，比如北京最近成交反弹比较显著。深圳、上海、广州的二手房成交也在反弹。

　　至于绝大多数三四五线城市，房地产库存压力会不断增大。到2023年的时候，可能出现较大的问题。

　　未来三四五线城市将会怎样去库存，还会搞货币棚改吗？或许会搞，但恐怕不会重演2017年那种全面发力、“迅速入夏”的局面了。

　　房地产市场未来半年环境宽松是确定的，“加点降息”、“LPR降息”都会出现，部分城市放松限贷限价限售，甚至变相放松限购，都是有可能的。

　　至于房地产税试点，最近传出推迟的传闻。其实我觉得，推迟未必是好的选择，这只能让“悬剑”的威慑力更大。

　　还不如早点出台试点方案，选不超过10个城市试点，方案尽量温和。这样，反而可能有利于楼市回暖。