时晨晨：货币拐点到来 开始拯救楼市！

lameihua

　　刚发布完三季度货币政策执行报告，监管的窗口指导就来了。

　　货币拐点到来，这次真的要救房地产了！

　　11月22日，据路透社报道：

　　中国部分银行收到监管通知要求放松房地产开发贷款，加快审批力度扭转余额持续下滑局面。

　　中国部分银行收到通知，要求11月末房地产开发贷款余额环比正增长。

　　有一个细节是：救市对象并非无差异，而是只救健康的企业，那些高杠杆套时代红利的开发商，仍然会深陷泥潭不能自拔。

　　他们需要付出代价，毕竟“借钱是要还的，做坏事是要付出代价的”。

　　其实，货币政策拐点早已经出现，但是拯救楼市却是最新信号。

　　01

　　大水漫灌？货币早进入拐点

　　周末，央行三季度货币政策执行报告出台，有很多值得关注的点。

　　1、删除“坚决不搞大水漫灌”、“管好货币的总闸门”。

　　这个动作非常罕见，因为2018年以来，只有两次货政报告全篇没有出现“货币总闸门”和“不搞大水漫灌”之类的表述。

　　这两次分别是，2020年的一季度和二季度，当时疫情肆虐，经济前景非常模糊。

　　这个暗示就非常明显了，因为政策语言修改，一个动机是，调整市场预期，另一个就是，直接调节政策。

　　根据历史经验，只要删掉这两个点，下一阶段，信贷里面就会显著反弹。

　　所以，在货币政策执行报告里发布后，监管层立马窗口指导，放贷，尤其是，针对开发商放贷。

　　毕竟，除了开发商，其他行业想给他们放贷，他们也不太需要，没有那么多需求。

　　需要注意一点是什么呢？这不是央行口径转变的开始，而是转变早就有了，现在只是进一步加强而已。

　　早在6月30日，央行就警惕外部风险，防范外部冲击。当时，我们根据中美货币政策关系，以及传导方式，第一时间推测：央行可能要转向了。

　　三季度，央行表述为：主要发达经济体货币政策已开始调整，需对其可能引发的金融市场震荡及对新兴经济体的溢出影响高度关注。

　　口径没变，还是海外风险大。所以，从海外关系看，央行放松货币的逻辑仍然成立。

　　然后7月9日，央行降准，央行全面降准，大超市场预期，释放1.1万亿规模的资金，实质性转向。

　　9月27日，三季度货币政策执行例会上，央行又有一个新提法是：“增强信贷总量增长的稳定性”。

　　也还是暗示，货币政策转向宽松。

　　9月28日，我们在文章中明确提出观点，货币调控思路出现实质性变化，信用紧缩周期走向尾声，货币宽松是大趋势。

　　现在，三季度货币政策报告，又删除了“坚决不搞大水漫灌”、“管好货币的总闸门”，进一步说明转向。

　　观察央行政策历程就能看出来，从货币政策表述和实践来看，货币政策早就进入拐点了。

　　只不过，这个拐点，持续时间有点长。

　　02

　　终于，监管要救楼市了？

　　有一个问题是，自从7月份以来，市场都一直存在降准预期。

　　期间，央行虽然也各种呵护流动性，比如万亿续作MLF等等，但是就没有降准。

　　其中一个很重要的因素就是，房地产。

　　宽信用，需要房地产的参与，没有它，想宽也宽不了，牛不喝水不能硬按头。

　　监管对房地产的态度如何呢？

　　实际上，此前的官方口径一直是：保持房地产金融政策的连续性、一致性、稳定性。

　　既没说放松，又没说收紧。

　　但是，三季度货币政策执行报告，与二季度相比，有两个新增提法：

　　一是、新增“两个维护”，即“维护房地产市场的健康发展”，“维护住房消费者的合法权益”，与9月央行房地产金融工作座谈会表述一致；

　　二是、新增“防止在处置其他领域风险过程中引发次生金融风险”，与8月中央财经委员会第十次会议表述一致。

　　单纯从政策语言来看，这的确是房地产领域，信贷支持方面的转向！

　　之前，我们对房地产领域的判断是，房地产领域暂时不会实质性放松。

　　因为，房企融资三道红线，是中期目标，要在2023年完成目标。当下大部分房企都没完成呢，所以不存在放松这个要求。

　　只要房企融资三道红线不放松，针对房企的放松政策，就不会出台。

　　但是，最近出现了一些新迹象，显示正在拯救房地产。

　　1、10月12日，央行金融市场司司长邹澜表示，部分金融机构对于30家试点房企，三线四档融资管理规则也存在一些误解，也一定程度上造成一些企业资金面紧绷。央行和银保监会已指导主要银行准确把握和执行好房地产金融审慎管理制度，保持房地产信贷平稳有序投放，维护房地产市场平稳健康发展。

　　意思很明显，银行少扣点字眼儿，别那么死板，你这样搞得开发商资金很紧张，监管层已经窗口指导了，投放信贷。

　　2、地方开始行动，给具体指标了。

　　网传央行成都分行发通知，要求四川各地人行督促辖内金融机构，要加大开发贷投放力度，务必扭转房地产开发贷下滑态势，确保11月开发贷实现“正增长”。请注意用词，“务必”、“正增长”。

　　3、11月22日，媒体又报道，银行受到窗口指导，要求满足开发商合理需求。

　　所以，毋庸置疑，监管层的确在拯救楼市。

　　03

　　为何又重提“夜壶”？

　　不管喜欢还是不喜欢，重提房地产的原因只有一个，经济不太好。

　　三季度货币政策执行报告中，对宏观经济有一个重要定性，不再“稳中向好”。

　　经济发展不再提“稳中向好”，“不稳固，不均衡”，而是更改为“国内经济恢复发展面临一些阶段性、结构性、周期性因素制约”。

　　关注政策语言的朋友都知道，“稳中向好”这个词，用了好几年了，当年贸易战激烈，宏观环境再差的时候，也没改。

　　现在，政策语言却改了。这说明，宏观环境确实不太好，主要是房地产行业不太好。

　　看一些数据：

　　1、一系列重拳出击之下，房地产彻底趴下了，“金九银十”大促销也卖不动了。

　　10月份，商品房销售面积和销售额同比分别为-21.7%和-22.6%，分别较9月下滑8.5和6.8个百分点。

　　2、部分房企在经营困境和资金压力下拿地热情下降、施工进度放缓，房地产投资持续下滑。

　　10月份，房地产投资同比增长-5.4%，较9月下滑1.9个百分点；1-10月房地产投资累计同比增长7.2%，较1-9月下滑1.6个百分点。

　　10月份，新开工、施工和竣工面积同比分别为-33.1%、-27.1%和-20.6%，均大幅下行，分别较9月下滑19.6、17.1和21.6个百分点。

　　3、房子卖不出去，资金回流困难，开发商自然也不再拿地，土地大面积流拍。

　　10月份，土地购置面积和土地成交价款同比分别为-24.2%和-0.4%，分别较9月下滑22.1和21.6个百分点。

　　房地产行业已经形成通缩螺旋，不断自我强化，如果不即使打破这个循环，不用想，后果肯定很严重。

　　同时，我们又需要注意的是什么呢？

　　当下，注意用词，当下，1、房住不炒仍然为主基调；2、遏制房地产金融化泡沫化仍然是金融层面的目标。

　　所以，你懂的。

　　总结一下，从政策语言表述看，监管拯救楼市，已经有了“依据”；

　　从实际行动看，监管确实正在拯救楼市，只不过刚刚开始，而且力度也很弱。

　　最后一个问题，未来，还会强力救市么？