刘晓博：未来5年房价涨多少？这个城市公布了目标……

lameihua

　　今天（11月18日），无锡市住建局官方微信发布了《无锡市市区“十四五”城镇住房发展规划》。

　　其中有这么一句非常重要的话，透露了政府可以接受的房价涨幅是多少。

　　就是下面截屏里，红框里的这句话。

　　这段话值得细细分析。

　　首先，它表达了控制“房价波动幅度”的意向。既然是波动，当然包括涨，也包括跌。

　　其次，它透露了调控的结果——房价涨幅跟居民收入增长相适应。

　　这说明：经过持续的调控，未来5年房价最终体现为上涨，而不是下跌。至于涨幅是多少？只说跟居民收入相适应。

　　下面是这张图，来自无锡“十四五”规划。

　　可以看出，在十四五期间无锡居民可支配收入年增长的目标为6%。5年下来，跟2020年相比，累计可以增长33.8%。

　　2021-2025年无锡房价的累计涨幅，将跟33.8%“相适应”。

　　“相适应”就是相等吗？未必，可以稍微差点，也可以超过一点。这是一个大致的目标，很难精准化。

　　但即便如此，这个表述也非常有价值。

　　我查阅了江苏省的住房十四五规划，也查阅了南京、苏州、杭州、上海、广州等城市的住房十四五规划，都没有发现有类似无锡的、相对精准的对房价涨幅的表态。

　　比如在“杭州市住房保障和房地产发展“十四五”规划”里，“价”字出现了49次，但最终仍然没有给出明确的房价涨跌目标。

　　上图是杭州规划里跟房价关系最密切的表格，但其中的“控制目标”是多少，没有透露。

　　那么，无锡规划里提出的“房价涨幅与居民收入增长相适应”，是否代表了大部分地方政府的想法？

　　很可能是。

　　2021年国家住建部约谈、督导了很多个城市，无锡名列其中。2021年3月，住建部副部长曾带队到杭州和无锡“调研督导房地产市场平稳健康发展长效机制落实情况”。新华社发的新闻稿里有这样的表述：

　　住房和城乡建设部副部长倪虹表示，城市政府要充分认识房地产市场平稳健康发展的重要性，毫不动摇地坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，不将房地产作为短期刺激经济的手段，切实落实城市主体责任，确保党中央、国务院的决策部署落到实处。

　　随后无锡也出台了一些调控政策。比如：7月26日无锡发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，成为继深圳、东莞、宁波、成都、西安、上海、绍兴之后，第8个出台二手住房成交参考价制度的城市。

　　一个刚刚被住建部督导过的、经济总量居前的地级市，在制定十四五住房规划的时候一定会比较慎重，他们对住建部、国家层面的调控目标也肯定不陌生。

　　所以，房价涨幅跟人均收入增长基本匹配，是允许的。

　　这很容易理解：目前卖地收入和直接来自房地产行业的税收，占政府全部收入的30%以上，在一些地方的占比就更高。

　　在通胀长期存在的情况下，如果希望地方政府的财力不被通胀稀释，财政收入需要不断增长。那么来自土地、房屋的直接收入也需要增长。如果房价、地价趋势性下跌，地方财政的压力会非常大，最终影响保增长、保民生。

　　上面的截屏，来自“关于无锡市2020年预算执行情况 与2021年预算草案的报告”。

　　可以看出，2020年无锡全市的财政支出三本账（不含社保）合计是3137亿元，国企收入基本可以忽略不计。剩下的两本账基本相当，而政府性基金收入基本上是卖地收入；一般预算收入里直接来自房地产的税收比例也不低。

　　我们大致可以计算出：卖地+房地产直接税收，占无锡地方财政应该不低于40%。

　　根据无锡市统计局的数据：2021年1-9月，全市固定资产投资3092.24亿元，同比增长5.2%。房地产开发投资1223.57亿元，同比增长17.8%。其中，住宅投资为1044.14亿元，同比增长22.3%。

　　由此可见，在拉动投资方面房地产对无锡也非常重要。

　　这其实是绝大多数城市的现状。

　　因此，稳房价、稳地价对地方经济发展非常重要。从中长期看，让房价跟居民收入、GDP一起增长，才是良性的、可持续的。