清和：市场频现”工抵房“，房价要下跌了吗

lameihua

　　今天我们聊聊工抵房，最近我们应该经常听说，哪里哪里又出现工抵房了，价格比普通房子要低得多。这类房子也受到了很多关注。那什么是工抵房？工抵房，就是工程抵押房。比如，建筑商给开发商建房子，房子建好了，但是开发商没有钱支付工程款，就把建好的房子抵押给建筑商。但是，建筑商也需要回流现金，就会出售手上的工抵房，工抵房就会流入市场。

　　其实，工抵房不是现在才出现的，市场上经常会有这种房子，尤其是在房地产市场不景气、产能过剩的时候，还有开发商融资困难的时候。在2014年左右，市场上的房子过剩，三四线城市建了大量的新房，就涌现了大批的工抵房。接下来政策去产能、去库存、去杠杠，开发商清理库存，也从市场上获得了融资，工抵房就比较少，房价也上涨了。

　　我们看现在的情况。今年全国房地产市场都比较艰难，受“三道红线”和“五档房贷”政策的管控，同时政府打击经营贷流入房地产市场，房地产市场的流动性受到了限制，尤其是大型开发商的融资非常困难。一些激进的、采用高杠杠的房企巨头，出现了现金流问题，爆发了债务违约危机。一些开发商无法兑付银行的贷款，无法兑付市场上的债券，同时也无法支付建筑商的工程款和材料商的货款。通常，这些房地产开发商会想办法先偿还银行的债务和境外的美债，因为如果银行贷款违约了，他们就很难再获得贷款。还有像市场上的理财产品，又不同通过房子这种实物来兑付。

　　最后导致的结果往往是，开发商把杠杠转移到建筑商、材料商身上，留下一大批未支付的工程款和货款。最后，开发商就和建筑商、材料商协商，将房子抵押给他们，或者直接以房产实物来支付欠款。这样自然就会有一批工抵房出现在市场上销售。

　　还有一个问题是，开发商为什么不自己甩卖房子？有一家大型开发商从去年开始就在全国各地大量甩卖房子，但是出现了一个严重的危机，那就是债务螺旋。集中甩卖房产，导致房价下跌，股价下跌，资产价格崩溃，最后公司信用崩盘。如果银行端、金融市场端卡住了现金流，开发商很难通过甩卖房子回笼资金，除非像万达一样果断地资产打包整体出售。另外，一些城市出台了“限跌令”，开发商集中甩卖房子容易被约谈。

　　当然，市场上还有一些工抵房，只是开发商降价卖房的借口。用这种方式降价可以降低老业主的不满情绪。

　　工抵房的大量出现，预示着房价下跌的压力比较大，还警示开发商的现金流压力很大，甚至可能出现债务危机。这种现象值得我们关注。房地产市场与地方财政收入、银行信贷、社会民生相关联，如今的市场正在进入一个左右为难的时期。