刘晓博：楼市，辣眼的数据……

lameihua

　　今天（11月15日），国家统计局公布了10月的部分经济数据。

　　其中居民消费、规模以上工业增加值等重要指标，都出现了反弹、向好的走势。

　　但值得注意的是：固定资产投资增速、房地产开发投资增速、新房销售面积和销售额增速等，均继续下滑。

　　本文想重点分析一下“辣眼”的房地产数据。

　　上图是新房销售额和销售面积的同比增速。

　　如果你仅仅停留在看统计局公布的“表面数据”，会觉得不算很差：毕竟，销售面积还有7.3%的同比增速，销售额还有11.8%的同比增速。

　　但你要知道，这个增速是从年初累计的。上半年房地产销售还是比较好的，真正出现问题，是从三季度初开始的。

　　所以，我们要用统计局公布的数据进行运算，算出单月的销售额、销售面积，然后进行2年以来的比较，才能看出真正的趋势。

　　我们的团队，整理出了下面这个单月数据表格：

　　可以看出，2019年1月以来，新房销售额和销售面积双双大幅下降的月份，只有去年疫情爆发之后的1到3月，以及今年7月到10月。

　　疫情全面爆发的2020年1季度，是可以理解的，大家基本上都待在家里，成交当然萎缩。然后，各地都出台了扶持楼市的政策，成交开始放量。

　　从今年7月开始的这一轮下跌，则完全是通过调控实现的，这在过去20年房地产历史上是仅见的（2008年四季度的大跌，是金融风暴所致）。

　　今年7月新房销售面积同比下降了8.5%，8月同比下降了15.6%，9月下降了13.2%，10月达到了21.7%。

　　销售金额方面，7月到10月分别下降了7.1%、18.7%、15.8%、22.6%！

　　全国成交单价，也在8到10月连续3个月下跌，基本上跌回到了2020年5月的水平。

　　转化为曲线图看一下。

　　上图是销售额面积的单月同比增幅。

　　上图是销售额的单月同比增幅。

　　10月的市场之冷，是显而易见的。

　　我们再抽出一个地区，比如东北三省，来看一下。

　　先看统计局的原始数据：

　　刚刚公布的，1—10月份：东北地区商品房销售面积5253万平方米，下降5.4%；销售额4249亿元，下降7.8%。

　　上月公布的：1—9月份：东北地区商品房销售面积4756万平方米，下降2.0%；销售额3858亿元，下降4.7%。

　　可以计算出，2021年10月，东北三省商品房销售面积是497万平方米，销售额为391亿元，均价为每平米7867元。

　　同样，用去年9月和10月统计局公布的数据，我们可以计算出2020年10月，东北三省商品房销售面积是702万平方米，销售额565亿元，单价每平米为8048元。

　　跟去年同期相比，东北地区2021年10月商品房销售面积下降了29.2%，销售额下降了30.8%，单价下降了2.2%。

　　最能影响地方财政能力、GDP的，是销售额。10月全国销售额同比下降22%，东北地区下降接近31%，这个数据绝对是“辣眼”的。

　　上图是今天统计局公布的，1到10月房地产投资增长情况，累计增速有所下降，但仍然增长了7.2%。

　　如果单独计算10月的投资增速，情况就完全不同了。今年10月，全国房地产开发投资为12366亿元，去年10月为13072亿元，同比下降了5.4%！

　　要知道，过去这些年里，房地产投资的增速一般为GDP增速的2到3倍，现在投资增速竟然是“-5.4%”，如果持续下降将对经济产生何种影响，是不言而喻的。

　　好在，房地产的政策底已经走出来了。

　　但楼市的市场底，金融市场上初步走出来了，房地产二级、三级市场上的市场底，仍然有待走出。

　　希望房地产税试点名单、试点方案细则等，能早日公布。这个政策靴子如果不落地，市场回暖仍需要较多的时间。