明哥在路上：历史性大变革！房地产税试点启动，正式进入千家万户

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　　平地起惊雷，就在这个周末，我们迎来了历史性的大变革，甚至可以称得上是千年大计！

　　今日（10月23日），第十三届全国人民代表大会常务委员会第三十一次会议作出决定，授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点工作。

　　前脚刚走，后脚就到。

　　国家级媒体《新华社》，就第一时间采访了财政部、税务总局的有关负责人。

　　我们可以猜到，涉及国家任何方针政策的顶层设计的诸多部门，正在周末通宵达旦，夙兴夜寐，紧锣密鼓的推进、完善我国历史上首次的房地产税试点推进工作。

　　2020年，地方财政账户收到土地出让金8.4万亿元，国家统筹财政账户收到契税7061亿、土地增值税6468亿、房产税2842亿、耕地占用税1258亿、城镇土地使用税2058亿、开发商企业上缴的企业所得税4120亿。

　　其中，地方上依靠新房市场，才能向参与拍地的开发商收到的8.4万亿元土地出让金，极其重要、不可或缺。

　　如今城镇化率接近70%的尾声，该进城的年轻人、农村人口已经大部分完成，未来的新房市场必然下行，地方财政难以再维持历史数据。

　　房地产税的试点工作，不仅将严厉打击高房价泡沫，更会调整我国地方财政结构，在实现共同富裕的基础目标上，完成历史转型：

　　大城市的中产、富人阶级，将成为国家主力税源的贡献力量。

　　2021年10月23日！

　　历史会记住这一天：房子作为老百姓的第一投资选择和第一财富载体的时代，正式画上句号了。

　　与此同时，我国居民财富结构，将向西方发达国家，尤其是美国的居民财富结构转型，实现居民财产从房子为主要载体的形式，转为以金融资产、股权投资为主要载体的形式。

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　　首先，我们要辟谣。

　　任何人拿上海、重庆早就开征多年的「房产税」，来类比于即将试点开征的「房地产税」，认为开征范围很小、税率很低、新老划断、对房价影响小的观点，都是极其业余的。

　　因为，房产税，不是 房地产税！

　　早在2011年初，上海、重庆两城市就进行过房产税的征收工作。

　　当时，上海市人民政府印发的《上海市开展对部分个人住房征收房产税试点的暂行办法》，明确：

　　对居民家庭在上海市新购且属于该居民家庭第二套及以上的住房和非上海市居民家庭在上海市新购的住房征收房产税；

　　房产税暂按应税住房市场交易价格的70%计算缴纳，适用税率暂定为0.6%。同时还有相应的税收减免政策。

　　重庆市个人住房房产税税率征收标准为：

　　独栋商品住宅和高档住房，建筑面积交易单价在上两年主城九区新建商品住房成交建筑面积均价3倍以下的住房，税率为0.5%；

　　3倍（含3倍）至4倍的，税率为1%；

　　4倍（含4倍）以上的税率为1.2%；

　　在重庆市居住但无户籍、无企业、无工作的个人新购第二套（含第二套）以上的普通住房，税率为0.5%。

　　上海只对增量房子，征收房产税；

　　重庆只对高端住宅征税。

　　二者都是通过交易价格，而不是评估价格来作为税基，容易被买卖双方签订阴阳合同，做低表面交易价格来规避。

　　（图源：青驿网@小猫喵喵喵，版权所有）

　　所以，两地征税的范围、税率、意义，都不大。完全不能与全新的「房地产税」相提并论。

　　以两地开征「房产税」后，没有影响房价在2017年的上涨周期里继续上涨现象，来臆测未来「房地产税」落地后的结果，是在缘木求鱼、刻舟求剑。

　　两地试点十年后，在2020年底，分别又推出了相关通知，指出此前发布执行的文件经评估需继续实施。

　　明哥猜测，两地极有可能调整所谓的「房产税」，向全新的「房地产税」转型。

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　　我们再来看，官方公告中，对房地产税试点的指引和精神。

　　—— 试点地区的房地产税征税对象为居住用和非居住用等各类房地产，不包括依法拥有的农村宅基地及其上住宅；

　　—— 土地使用权人、房屋所有权人为房地产税的纳税人；

　　—— 非居住用房地产继续按照《中华人民共和国房产税暂行条例》、《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》执行。

　　简而言之来解读下。

　　第一，除了农村的宅基地及附属住宅外，城市里的居住用房产、商业用地房产、工业用地房产，都要纳入房地产税的征收对象。

　　居住用的：普通住宅、豪宅、别墅；

　　商业用的：公寓、写字楼、商铺；

　　工业用的：厂房、仓库、员工宿舍。

　　连小产权房、历史上的福利分房，都涵盖在内。

　　这个范围大大超出了社会之前预期的只针对住宅房产的猜测。

　　所以，农村户籍将历史性地变得非常吃香。

　　我们可以想象得到，会有非常多的钻空子现象发生，很多人用非法、违法的手段，放弃城镇户籍，谋求农村户籍。

　　老天爷真会给我们开玩笑。

　　第二，哪些城市，最有可能纳入第一批房地产税试点的城市？

　　我们可以回想下，财政部财政科学研究所原所长贾康的观点：

　　深圳市、浙江省、海南省。

　　为什么？

　　（图源：青驿网@浮云游子，版权所有）

　　深圳市，不仅是社会主义先行示范区，更是全国房价的制高点，一度成为了炒房客、投机客的热土。深圳在历史上就是改革开放的排头兵，敢想、敢试、敢闯，适合作为试验田。

　　浙江省，已经被钦定为共同富裕示范区，贫富差距较小；杭州的地方财政中来自于新房市场土地出让金的比例达到80-100%，未来持续性成疑问，需要尽快转变税源。

　　海南省，自由贸易试验区，未来发展目标是摆脱房地产，探索封关后自由贸易的新开放模式。

　　当然，在没有官方正式公布试点省份、城市之前，我们不敢妄自揣测名单。

　　第三，应该会有面向个人、家庭的免征面积，并且采用超额累进税率。

　　开征一种新型税源的初衷，绝对不是影响绝大多数城镇家庭的生活品质，所以为了保证每个单身人士、家庭的最基本居住需求，一定会提出人均豁免税收的面积，比如，有可能是人均40平-60平的面积，都是豁免征收的。

　　配合国家鼓励三胎的政策，以家庭为单位作为免征的社会单元，可以鼓励结婚、多生孩子。因为孩子越多，家庭人口越多，免征面积就越多。

　　对于超出面积的部分，按照官方出台的该小区指导价，得出应该征收面积的税基，以类似于个人所得税税率形式的超额累进税率，征收。

　　毕竟，全国已经有深圳、上海、成都、西安、东莞等几十个热门城市，出台了指导价、参考价、核验价。

　　套数越多的、超出面积越大的、房价越高的房子，税率会越高。

　　参考国际经验，美国不同的州，房地产税的税率都不同，普遍每年缴纳的税收，在房屋总价的1-3%。

　　也就是说，在一线城市，一套800万评估价的房子（二套，不免征），每年缴纳的房地产税，在8-24万元范围，平均到每个月6666元-2万元范围。这已经超出了目前4个一线城市的出租收益了：京、沪、深、广。

　　有人担心，极端例子的出现。

　　比如，黑龙江鹤岗的房子，有人花50万买了10套房，超出免征面积了，但是因为房价低，评估价也很低（500元/平），也不用缴纳多少；在上海，800万只能买个1套刚需房，可能还在家庭的免征面积之内，也被豁免了。

　　所以，即使出现了极端案例，征收方案也完全可以避免按照免征面积而不是免征的房价金额，在不同地域可能造成的不公平现象。

　　第四，征收形式可以是每年征收，也可以是卖出时一次性征收并加征滞纳金。

　　由于涉及面有点广，征收成本较高，所以会主动呼吁进入征收范围的单身人士、家庭，每年主动缴纳；

　　对于那些拖延的、消极被动的，可能每隔5/10/15年集中催缴一次；

　　对于滞纳严重的，会冻结房产，禁止交易，除非在卖出时一次性缴纳完毕所有历史年份的房地产税，并且加征滞纳金。

　　任何人，对征收力度，不要抱有幼稚的幻想。

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　　房住不炒、维护社会公平，勿谓言之不预也。

　　作为中国住房商品化改革以来的最大变局，房地产税终于开始发挥其威力。

　　医疗行业药品全面集中采购、教育培训机构退出历史舞台、房地产税提前落地试点，分别对应着高医疗费用、高教育费用和高房价，这是老百姓没有随着经济发展、社会进步而同步获得幸福感的三座大山。

　　今年七一，国家宣告了全面脱贫，进入到推进共同富裕的新时代。推翻影响老百姓获得幸福感的新三座大山，促进社会全面公平，是今后的政策方向。

　　从连续的政策内容、推出节奏看，共同富裕的路径越来越清晰，锣鼓之声越来越紧密。

　　所谓的最坚硬的泡沫：高房价，挽歌挽歌浩荡于苍穹，慢慢消失于历史的舞台。

　　但是，我们愿意将眼光，放得更加长远，横跨一百年，甚至一千年。

　　回顾新中国建国以来的税收历史，回顾自从有文字记载以来的3000年历史，在2006年以前，占据人口绝大多数的农民，一直是历朝历代缴纳皇粮国税的主力军。

　　相信很多70和80后的同学们，一定记得，在2006年以前，农村里的夏粮、秋粮种收完毕以后，涉及到全国8-9亿农民的头等大事，就是：风干稻谷、麻袋装好、自雇拖拉机，拖家带口，将粮食运送到乡镇的收粮站。

　　这就是我们对父母一辈农民们「交公粮」的记忆。

　　天一大早，全家老少爷们出动，要么雇佣拖拉机师傅，要么挑着扁担、推着板车，拉着小麦或稻谷，浩浩荡荡排着队，到镇上的粮站拿号、排队，让后等工作人员验收、过秤，再给出缴纳凭证。

　　除了披星戴月、忍饥挨饿地等待外，农民们最担心的就是收粮工作人员，对稻谷、小麦质量的吹毛求疵，一会说太湿了，一会说质量太次，一会说重量不足。

　　每一次的验收，都算是对农民家庭心口的一击。

　　交公粮的税率是多少呢？

　　平均是15.5%，要求不超过30%，但这只是“法定”，广义的农业税，在地方还包括规定的各种收费。

　　村一级，有公积金、公益金、管理费；乡一级，有教育附加费、计划生育费、民兵训练费、民政优抚费、民办交通费，统称「三提五统」。

　　在2006年以前，农民的公粮一直是国家财政税收的主力来源，他们无私奉献、辛勤耕作，劳作了一辈子，撑起了全社会的一片天，城里人的一片天。

　　直到90年代后，农村负担逐渐加重，征收公粮的成本太高，各地发生的抗税事件过于频繁，国家经历过了全面、审慎的调研之后，终于在2006年，彻底取消了公粮任务。

　　新中国成为有文字记载的三千多年历史上，第一个主动为农民取消皇粮国税的政权。

　　时光荏苒，斗转星移。

　　工业化、城镇化时代开启，一股新的浪潮，扑面而来。

　　农村年轻人通过考大学，进入城市；农民家庭向往更加低成本、高效率的基础设施进城买房。

　　农村家庭再一次为城里人，为城市房价的上涨，做出了不朽的贡献。

　　城市家庭，特别是上世纪80年代之前就是城市户口的土著家庭，完美享受了两拨时代红利，既避开了公粮国税，又享受到了城镇化房价上涨带来的资产跃迁。

　　如今，时势易也。

　　随着中国社会的总财富，已经跃居全球第二，工业化水平、城镇化水平接近西方发达国家，共同富裕的时代命题，终于摆在我们这一代人的面前。

　　到了城市中产、富人阶级，向国家贡献税收主力，反哺农村家庭的历史性节点了！

　　房地产税改革试点公告中，明确了，农村户口拥有的宅基地及其上住宅，免收房地产税。

　　我们还可以猜想，来自于城市居民家庭、工业企业的税收，还会通过国家的统筹规划，以转移支付的形式，反哺给农村，提高教育、医疗、基础设施水平。

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　　高房价泡沫将消失；

　　社会更加公平；

　　农村户籍吃香逆袭。

　　这只是时代开启的序幕而已。

　　西方发达国家，走过的路，已经给我们做出了榜样。

　　在美国家庭，统计平均来说，房子在家庭资产中，占比不超过30%，而金融资产、养老账户接近65%；越富有的家庭，房子占比越低（Top 1%家庭，房子占比小于10%），金融资产：股票、基金的占比越高。

　　而目前我国居民家庭的财富形式，可以说70-80%是房子，对于某些依然有房贷的家庭来说，90-100%，都是房子，部分家庭计算负债之后，可能还倒欠银行的。

　　明哥还可以断言，房地产税的试点，作为一个标志性事件，同时宣告中国老百姓的财富形式，从房子时代向金融资产时代迁移的正式开始。

　　房地产税落地之后，下一步就是遗产税、资本利得税。

　　西方发达国家早就有了高额遗产税、资本利得税（美国20%），而我国尚未提及和落地。

　　其中涉及面最广的就是资本利得税。因为，现阶段，无论是炒股，还是买基金，除了必要的、很低的印花税、手续费之外，并没有任何针对盈利部分的征税。

　　这是时代依然留给中国投资者的绝佳红利窗口。

　　从2016年开始，不说美国的纳斯达克100指数，就说中国A股的沪深300指数的涨幅，明显跑赢了一线城市的房价涨幅。

　　这是以纳斯达克100指数每月的点位涨幅，作为一条K线，展示出来的走势。

　　时代开始腾飞了，连招呼都不给你打一声。

　　趁着没有资本利得税，现在正是我们把家庭财富，从房子，转移到金融市场，先人一步抢占时代风口的时候。