刘晓博：楼市的天花板，会塌吗？

lameihua

　　中国楼市的天花板“是什么”，或者说“在哪里”？

　　我之前提出过“美元顶”和“人民币顶”的说法，但这是从货币角度来说的。如果从城市角度来说，香港可以看做是中国楼市的天花板。

　　虽然内地房价上涨很快，但香港房价（全城均价）仍然是全国最高的。而且香港人均收入、人均GDP仍然遥遥领先四大一线城市，所以中短期内，我们还看不到内地城市房价超越香港的可能。

　　这个中秋节，香港股市出现了大幅下跌，其中香港本地房地产股的跌幅，甚至超过了“内房股”。

　　先来看一下，香港房地产行业四大家族“旗舰公司”股票走势图：

　　上图是李嘉诚家族控股的长实集团。

　　上图是郑裕彤家族控股的新世界发展。

　　上图是李兆基家族控制的恒基地产。

　　上图是郭得胜家族控制的新鸿基地产。

　　“四大龙头”都跌了有一段时间，本周一则创出了近期最大跌幅。

　　香港本地房地产股，为什么出现了趋势性下跌？跟两个消息有关：

　　第一个消息是：国家有意解决困扰香港多年的住房问题。主要手段是增加供应量，尤其是保障性住房的供应量。这对于专注于商品房开发的香港本地房地产公司，会带来短期利空。

　　第二个消息是：有自媒体报道说，港府将改变“粉岭高尔夫球场”土地用途，主要用来做公租房。

　　有多家媒体煞有介事的转发了如下内容：

　　香港政府决定粉岭高尔夫球场正式取消。全部划拨与工务署做公租房。未来市场供应约百万套。基本占了目前市场的供应量的2/3，粉岭项目18年3月第二次征询被四大地产商集体以保护香港市场稳定供应反对。2021年4月正式启动第三次，全部地产商都赞同政府意见。

　　100万套公租房，听起来非常解气、过瘾。

　　但稍微有点脑子的人就会质疑：这靠谱吗？

　　我们先来看看“粉岭高尔夫球场”在哪里。

　　上图就是这个高尔夫球场的位置，在香港北区，靠近深圳。

　　再放大地图仔细看：

　　这里距离罗湖口岸、皇岗口岸、福田口岸和深港科技创新合作区（深港河套）都不远。

　　其实，收回粉岭高尔夫球场用地建设住宅，并不是今年才有的“突发消息”，早在几年前就在探讨了。

　　粉岭高尔夫球场始建于1889年，有100多年的历史了。这个球场占地170公顷，拥有2600名会员，李嘉诚就经常在这里打球。这个球场的部分土地，2020年8月到期。

　　170公顷，就是1.7平方公里，相当于2.36个故宫大小。如果按照媒体说的，这个球场改建为小户型公租房（每套10多个平方米），可以提供100万套住房。即便每套房子只住一个1人，也要入住100万人。

　　你用脚都可以想明白，这是不可能的。如果1.7平方公里住100万人，人口密度就达到了58.8万人/平方公里（上海中心城区人口密度是2.3万人/平方公里）。这几乎相当于把澳门的全部人口，放到澳门20分之一的空间里。

　　人不是沙丁鱼，地球上至今都没有这样超高密度的城区。

　　但遗憾的是，竟然还有学者转发了“一套高尔夫球场可以增加100万套公租房”的说法，真是让人大跌眼镜。

　　100万套公租房，这是什么概念？

　　上图是香港官方统计报表里的，香港永久住房的数量。截至2020年末，香港一共有292.4万套住房，这是100多年来建设的总存量。

　　香港的最新常住人口是747万人，这意味着每2.56个香港人就拥有了1套住房。

　　所以，香港不像我们想象的那样极端缺少住宅。

　　我曾测算过：只需要20万套实用面积是40到50平方米的住房，就可以基本解决香港的住房问题。至少可以消灭“笼屋”、“劏房”。

　　如果新增40万套住房，香港人的居住状况将有非常明显的改善。

　　如果新增100万套住房，哪怕是5到7年里供应出来，也将让香港楼市崩盘。因为供应量太大了。

　　事实上，2019年时媒体是这样报道这个项目的（上图）。这个高尔夫球场一共170公顷，政府计划先收回其中土地到期的32公顷，可以建设4600套公屋。

　　这样我们可以推算出，如果170万公顷都收回建设公屋，或许可以建设2.4万套。按照一个家庭2.5口人计算，可以安置6万人。

　　1.7平方公里内，住6万人，已经算是非常密集的了。

　　虽然传闻夸大了潜在的住房供应量，但有一点是肯定的：香港最大的民生短板是住房问题，“二次回归”即将完成，阻挡香港增加住宅用地的因素都消失了，香港的确到了“住宅补短板”的绝佳时刻。

　　但有一点需要注意，目前香港超过51%的家庭购买了住房。对于香港人来说，住房占其家庭资产的比重一点都不低于内地居民。

　　而且香港房价偏高已经持续了百年以上，银行体系里的抵押物多是土地和房屋。如果房价出现大跌，显然不利于稳定经济、稳定金融，也不符合超过51%的香港家庭的利益。

　　治大国若烹小鲜，管理一个城市也是如此。

　　解决香港住房问题，稳中推进一定是最好的办法。让房价上涨低于GDP的增长，低于人均收入的增长，甚至横盘几年等等中低收入，都是可行的。下跌，尤其是显著下跌，则应该尽量避免。

　　所以香港四大家族的股票跌，是有道理的。

　　但香港跟内地不同，很难出现国有控股、香港政府控股的企业主导香港房地产的局面。民营大地产商的基本格局不会发生重大变化，但“几大家族”的确应该顺应新形势，主动为香港“补住房短板”做贡献。

　　香港作为中国房价最贵的城市，它的房价一旦稳住，实现了“房住不炒”，对内地大城市也将产生积极影响。

　　内地楼市的“带头大哥”是深圳，最近几年两波上升行情都是深圳引发的，深圳房价也已经成为仅次于香港的第二城，超过了北京和上海。

　　如今的深圳楼市已经被彻底管住，全市二手房月成交甚至跌破了2000套。最近常有人问我：深圳楼市何时可以回暖？

　　我的回答是：急什么？僵持、横盘阶段才刚刚开始。深圳的大学区制、教师交流轮换制度还没有落地（已经写入地方法规）。所以，现在不是讨论深圳楼市回暖的时候。

　　由于深圳商品房总量偏少，常住人口“自有住房率”严重偏低，再加上深圳经济有活力、人口增长快，所以深圳楼市值得长期看好。但短期看，尤其是2年内楼市僵持、横盘，是好事。有利于提升城市竞争力，有利于让更多的人“入股深圳”。

　　对于北京、上海、广州、杭州等城市来说，也是如此。一定要看懂调控，理解调控。正是有了调控，中国楼市才避免了剧烈波动，避免了经济危机，或者说远离了“日本模式”。

　　所以我的结论是：中国楼市的天花板（香港房价）不会塌陷，但会横盘一段时间。