明哥在路上：大城市的高房价泡沫，正在走向历史的终局

lameihua

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　　自从2018年，写出了《终于，房子开始「吃人」了》文章，在全网收获了超过3千万的阅读人次后，明哥对于国内大城市房价走势的预测，正在一步步变成现实。

　　只不过，让我们没有想到的是，高房价泡沫走向历史终局的加速器，并非是完全市场化的力量，而是来自于国家负责顶层设计智囊团的智慧。

　　贯彻「房子是用来住的，不是用来炒的」国家意志，已经不再是单纯的住房建设行业相关部委的工作目标，而是成为了涵盖央行、商业银行、教育部、人口生育部门、税务局、住建部等各职能部门在内的、一整套国家保障机器的工作目标。

　　于是，我们能够看到一环扣一环的核弹级政策，砸向了拉升高房价泡沫的黑手链条。

　　效果立竿见影。

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　　在上一篇文章《高价学区房的泡沫，被国家扫进了历史的垃圾堆》，我们领教了北京市教育厅针对全国学区房炒作的高地：西城区，出台的「多校划片」政策的威力：不仅让2020年7月31日之后的购房家庭，统统调剂出片区，划分到西城区最落后的小学；更是让一大部分在7月31日之前的家庭，也跟随出局了。

　　这一政策，不仅比东城区、海淀区的要更坚决，而且比预想的更狠，更是吹响了全国大城市整治学区房、推进基础教育均衡化的嘹亮号角。

　　北京人民想不到的是，「多校划片」，这仅仅是个序幕。

　　8月25日，北京市教育局宣布，全区基础教育教师轮岗交换制度开始正式实施：

　　校长层面，距离退休时间超过5年，并且在同一所学校任职满6年的正副校长，原则上要轮岗交流；

　　教师层面，距离退休时间超过5年，并且在同一所学校连续工作6年以以上的教师，原则上要轮岗交流。

　　首先在东城区、密云区，启动相关试点；2021年年底之前，再启动6个区的干部教师轮岗交流试点。

　　东城区：先教师后干部、先小学后初中、先骨干后普通、跨校际、跨学区、跨层级全覆盖，本学年度实现干部教师交流轮岗不少于2000人，力争在3年内实现区内义务教育阶段学校干部教师100%交流轮岗；

　　密云区：2021年已安排正校级干部轮岗38人（其中，特级校长1人，高级校长8人），副校级干部轮岗12人，合计50人，占符合轮岗交流条件人数的55%；已安排教师城乡流动118人，教师区域内流动27人；下一步，推进校级干部交流轮换，区级以上骨干教师均衡配置，普通教师派位轮岗。

　　横向比较来看，在日本全境、加拿大的多伦多地区，早就实现了基础公办教育的教师轮岗制度。

　　在此之前，大城市基础教育资源在马太效应的席卷下，强者恒强、贫富差距拉大，形成自我加强、预期不断自我实现的内卷趋势。

　　由政策出手，强行推平不同地域的教育资源高峰，削峰填谷，将优质教育资源，摊平到所有地域，让同一地域的所有纳税人家庭的孩子，不论贫富，享有同等的受教育权，这不仅是在打击学区房，倡导社会公平，更是在鼓励生育。

　　全国中小学教育资源的制高地：北京市西城区的德胜片区，拥有育翔小学、西师附小、五路通小学等优质小学及中学，价格也位居塔尖位置。

　　政策落地之后，二手房价格降幅最为明显。在差不多2个月的时间里，所有房源价格，降价幅度少则100万，多则达到了250-500万元。

　　破除了学位属性、价格上涨预期带来的金融属性，老、破、小的房子，不就剩下了基本的居住属性了吗？

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　　核弹级的调控措施，不仅出现在深圳、成都、西安、宁波，如今也炸响在广州、上海的天空。

　　（图源：青驿网@0o烟雨倾城o0，版权所有）

　　8月31日晚，广州市住房政策研究中心发布公告，表示根据广州住建局相关通知的要求，发布首批热点区域住宅小区二手房参考价。

　　和深圳的二手房参考价折扣普遍在20-50%相比，广州的二手房参考价，打折力度更大，涉及面更广。

　　我们遍历了首批公布的95个小区的交易参考价格，很明显地看出来，绝大多数小区楼盘的参考价，只有之前市面报的最高成交价的一半出头。

　　第一个吃螃蟹的城市：深圳，只有南山区、宝安区、龙华区的新兴区域，房价虚高的网红楼盘，打折力度能达到一半；福田区、罗湖区，折扣超过20%的都不多。

　　但是，对广州而言，是大面积地进入了政策的狙击射程，无一漏网。

　　以排名前列的天河区的2个楼盘为例，它们也是全广州市的价格制高点，指挥着全广州的房价走向。

　　保利心语花园：在房地产中介交易平台上，近期的成交单价是15.38万，但是官方公布的交易参考价格是9.69万元，只有原来报价的六折！

　　中海花城湾：在贝壳等平台上，7月份的成交均价为17.4万一平；8月份有业主将报价提高到了19万；但是，官方的交易参考价格，直接将这个小区的价格调整为92641元/平方米，相当于直接打五折，腰斩！

　　去年交易量十分活跃的珠江帝景，之前挂牌价平均在10万左右，但交易参考价格仅有5.45万元/平方米；

　　万科新里程：中介平台成交均价约4.2万元/平方米，参考价为3.36万元/平方米；

　　东圃广场：中介平台成交均价约4.9万元/平方米，参考价为3.80万元/平方米。

　　当然，这些心气极高的业主，在二手中介平台上的挂牌价格，只是单方面的报价，而不是实际成交价，或者说压根就没有成交记录，不能作为打折力度计算时候的基数。

　　但是不可否认的是，绝大多数潜在的购房者，对房地产产业链上，不同角色的企业、人员的暗箱操作、常规套路，一无所知，会在潜意识中参考贪婪的卖家、中介网站的挂牌价，形成市场上的价格锚。

　　尤其是在卖方强势的历史行情下，买家很容易被恐慌心理所支配，跟着卖家的节奏去走。

　　如今，官方公布的参考价格，打掉了虚构的、浮夸的挂牌价，在市场上形成了新的价格锚，成为中介公司、买家、卖家参考的心理价。

　　二手交易参考价格，能够把卖家心里无限拔高的价格锚，直接打下来，对市场的心理震撼力度，也是史上空前的。

　　同样，肯定有很多卖家，缺乏基本的金融知识，依然傲娇地认为：不管官方公布的交易参考价格是多少，只要我坚持原来的报价，谁也不能奈我何！我的资产就是那么多。

　　还抱有这种想法的业主，我们只能向他们投去同情、怜悯的眼光，因为他们过去只是因为运气，而踩上了风口，或者自认为踩上了风口，而意识不到，完全不是自己的认知能力。

　　认知能力的欠缺，不仅要把他们因为运气而暂时得到的，要回去，还要让他们从嘴里、骨头里，吐出更多出来。

　　因为，官方出台参考价格的目的，根本不是干预买卖双方的实际成交价格，因为这不符合市场经济下自愿交易的基本原则，也不符合国家调控手段的科学性原则。

　　根本目的是，强制要求商业银行，按照官方指定的参考价，来评估七成（五成、三成）房价总额的贷款总金额。

　　以广深地区一个普通的家庭需要改善住房为例。

　　假如参考价公布之前的挂牌价需要1000万元，首付只需要300万元，银行可以放出七成总价的贷款，约700万元。

　　但是，官方在2021年初给出了参考价后，这套房的参考价缩水成了600万元，那么，银行能够批准的房贷本金总额是600万元的70%，也就是420万元。

　　如果卖方不降价，依然维持1000万元的总价，那么购房者需要准备的首付款高达：1000-420=580万元。

　　所以，一套1000万元总价、改善型的大平房，如果参考价出台前后不降价，买家需要支付的首付款，从300万元，上升到了580万，变相将首付比例抬高到了58%，几乎是新政之前的2倍！

　　如果考虑的是超过1000万元的豪宅、家庭第二套以后的房产，那首付比例更是夸张，你几乎可以认为要全款购买了，银行贷款完全不会有任何的支持。

　　试问，就算是炒房客、投机客，有多少能够拿得出如此巨额的现金，作为首付呢？

　　如果他们意识到了，更多的刚需家庭、新加入大城市的年轻夫妻，以前就是掏空了两家人6个钱包，紧衣缩食才能勉强凑够首付的，以后将首付翻倍，又有多少购买力量呢？

　　同样的调控手段，出现在上海，只不过换了个名字：核验价。

　　目前已经有成交记录的小区，都已经收到了银行发出来的核验价，几乎是在买卖双方议定好价格的4-6折，绝大部分腰斩了。

　　松江区的九亭贝尚湾，65平方米报价424万元，核验价只有265万元，几乎是10年前的价格；

　　浦东新区的周浦镇，56平方米报价270万元，核验价只有132万元，比5折还要狠！

　　虽然上海、广州的核验价、交易参考价，刚出炉，市民们还没来得及完全接受、难以消化政策对未来的影响，但是我们可以斩钉截铁地判断：

　　1、二手房交易市场会突然休克、进入速冻状态，交易套数会断崖式下跌；

　　2、只需要3个月到半年时间，价格也开始松动，卖家们需要抢跑，争夺越来越稀缺的买家资源、银行信贷资源，谁先跑，谁得利；最终迎来一波明显的降价浪潮，并且进入长达至少5年时间的下跌通道。

　　因为，先行一步的深圳，已经给出了答案。

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　　在二手房指导价、大学区制度的双重政策威力下，仅仅2个月时间，深圳的二手房市场，在瞬息之间，被冻住了。

　　根据深圳市住建局公布的数据，在刚刚过去的8月，全市二手住宅成交量为1979套，同比暴跌超八成，逼近1时代。

　　这一数据也创下了近10年新低。

　　因为上一次深圳二手房成交量低于3000套，是2011年8月的1462套。

　　就算2011年8月份出现过，但是当时是一个极端数据，因为在2011年6月深圳出台了二手房交易按评估价征税。

　　今年连续3个月，二手住宅成交量在3000套以内，应该是深圳建市后有记录以来的第1次。

　　如果不是有频繁出台的调控新政，深圳的8月份，成交6000-7000套是正常水平，行情好的时候超过11000套。低于3000套则是少数中的少数，更加别说低于2000套了。

　　2013年以来，比这还低的只有受疫情影响的2020年2月，当时恰逢春节假期，疫情爆发，封城，成交量是1667套。

　　如果不仅仅是看今年8月份的1979套总量，而是分成不同的区去细究的话，真相更加让市场战栗！

　　龙岗区，是传统意义上的关外郊区，是成交大户，8月份共成交598套二手住宅，但环比7月份，也下降了16.6%。

　　而更繁荣、更有市中心概念的福田区，居然只成交335套，环比7月份减少22.3%。

　　也就是说，位于深圳市中心的最好的区，摊销到8月份的每一天，成交套数只有10套！

　　带有前海自贸区概念的宝安区，成交309套二手住宅，环比减少34.1%。

　　一个常住人口高达1756万的一线大城市，每个月二手房成交居然还不到2000套。这完全可以让我们体会到：

　　还没完全去除银行信贷呢，只是稍微让买家的杠杆降低一点、自己多出一点首付，市场就冷冻成了如此这般，这还不足以证明，挤掉银行信贷水分之后，这个明星城市里，居民的真实购买力吗？

　　量这么稀少，就算大幅降价了，对卖家们的心理冲击也不大；在他们看来，不卖就说明没降价。

　　但是，炒作过后的高价学区房，已经率先崩盘了。

　　根据《凤凰网财经》的报道，罗湖区的百花片区，作为深圳学区的顶流存在，片区内的国城花园，曾在2021年初曝出32万元/平方米的天价成交单价，但是8月初，该片区的法拍房的成交价已经降至10万元/平方米。

　　同样是8月初，一套深圳高级中学对口的香蜜湖学区房，出人意料地流拍了，降价近400万，将在9月22日进行二拍。

　　在如今的行情下，曾经大热过的罗湖区、福田区香蜜湖区域、龙华区深圳高级中学北校区，学区房不在原来成交价的基础上，下调300万元以上的幅度，一个看房的潜在买家，都没有。

　　价格没有那么高、之前不是那么好学区的普通房子，也纷纷调低报价：

　　在土地供给端，地方政府面向开发商的拍地规则，也在不断地调整下跌。

　　在8月29日刚刚过去的一次集中性供地拍卖中：

　　在保持挂牌起始价不变的基础上，地块溢价率上限统一由45%调整为15%，达到溢价率上限后，2宗全年期自持租赁住房用地采用摇号方式确定竞得人，其余用地采用「竞自持租赁住房+摇号」方式确定竞得人；

　　20宗地建成的商品房价格也下调了，下调的幅度在3%-9.2%左右。

　　地方财政让利，降低拍地价格，依然让开发商有利可图；

　　但是，土地降价的红利，必须传导给终端的购房者。

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　　明哥不仅持有大城市的一套房产，更在A股市场有长达10年、穿越牛熊风雨的经验。

　　A股不同于美国股市，周期很短，短到2年就一个轮回，如果节奏慢了，牛肉没吃到，反倒被熊掌呼肿了脸，摔了个狗啃屎的姿势。

　　所以，A股市场很能教育人。凡是进入A股市场的人，无一不熟知：股市有风险，入市需谨慎。

　　这是一代又一代的股民，用真金白银的亏损，换出来的至理名言。

　　然而，楼市的周期太长了。

　　我国从1997-2017年，在长达20年的时光里，除了2008年急速下挫调整了之外，其余年头里，几乎都是单边上涨的。

　　不仅价格单边上涨，更关键的是，和欧美国家不同，没有房产税等持有成本。

　　可以这么说，有两代人，已经被深深地教育了：买房就是投资，买到就一定赚到。

　　而且我们发现，越是家里女人做主，有钱就买买买，越容易踩中这个地产上升周期的风口。

　　理性的男人们，尤其是那些对经济、财政、投资有所了解的专家们，分析来分析去，今天看到风险，明天看到泡沫，反而谨慎得一步三回头。

　　然而，买到了的就是正确的，看到风险泡沫的就是错误的吗？

　　不是不报，只是周期顶点没有到来而已。

　　2015年涨价去库存；

　　2021年指导价冻结成交；

　　坚信「房价永远涨」的投机者，套牢在山顶。

　　等到周期到顶，还是会回到从前。

　　一个身陷困境的人最痛苦的是什么？

　　给你希望，然后希望又破灭了。心理阀值大幅下降，这比房价下跌更直接有效。

　　先是卖不掉；

　　再就是降价，发现还是卖不掉；

　　降价预期一旦形成，买方更加不会买，年轻人就破除了房价永远涨的念头；

　　最终，房价回到5年前，甚至是10年前，也并不会是天方夜谭。

　　在资本市场中，不论一个人曾经赚过多少钱，如果不是实力而是靠运气，最终一定都会亏回去。

　　这样的戏码，将第一次在我国房地产市场中上演。

　　繁荣二十多年的地产，从2018年迎来顶点，横盘2年后，从2021年迎来历史性的拐点。

　　对沉浸在历史幻觉中的投机者、炒房客，迎接他们的是时代洪流中的滔天巨浪。

　　任何低估了「房住不炒」国策意志，还要兴风作浪的人，就是横躺在时代列车前面的螳螂。