刘晓博：惊诧！这4个大城市，楼市正在“深圳化”……

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　　【本文要点：深圳由于房价贵、土地少，住宅供应是全国“最刚需”的城市，以中小套型为主。一般来说，人口竞争力弱、房价便宜的城市，户型往往偏大，但东北四大城市近年来住宅套型竟然出现了“深圳化”的趋势，这到底意味着什么？】

　　近日“克而瑞研究中心”关于今年上半年的楼市数据发布。

　　其中“157城住房需求结构”的数据，很有进一步分析的价值。我看完这组数据之后，一个意外的发现是：东北四大城市的居住形态，竟然有明显的“深圳化”的趋势。

　　下面的表格一是“一线城市”和“热点二线城市”2019年、2020年和2021年上半年的住宅成交套型占比。表格二，则是“压力二线城市”的数据。

　　注：本文表格转自公众号“丁祖昱评楼市”。

　　先看四大一线城市。

　　2房住宅里，深圳占比是最高的，今年上半年深圳成交的住宅里2房占比达到了43%以上。这个比例不仅在四大一线城市里位居第一，在整个表格1涉及的11个城市里，也位居第一。

　　再看3房套型，四大一线城市里上海3房住宅占比第一，北京第二，广州第三，深圳第四。

　　在4房套型里，深圳最少，上海次之，北京第三。4房住宅占比最高的一线城市是广州，达到了17.14%。

　　这意味着：一线城市里，广州人住房面积最宽敞，而深圳人均住房面积最小。或者说，深圳是“刚需型城市”，广州是“改善型城市”。至于北京和上海，则夹在广深之间。

　　为什么会这样？

　　也很好理解：深圳面积小、人口增量大，存量商品住宅套数少，房价贵。深圳的自有住房率中国城市里最低的，需要自己打拼买房的家庭比例最高，再加上房价高，只能先上车再说，所以买小户型的比例偏高。

　　深圳的住宅供应也顺应了这种态势，刚需、改善户型居多，奢华的大户型偏少。

　　如果我们仔细观察两个表格涉及的22个城市的数据，会惊讶地发现：东北四大城市，也就是沈阳、大连、长春、哈尔滨的套型成交，跟深圳惊人地相似。

　　4房住宅成交占比，东北四大城市都是个位数，在22个城市只有深圳、东北四城市以及海口是这样，但海口的比例已经接近10%。

　　再看2房户型占比，深圳是43%，长春是41.9%，沈阳是45.6%，大连是44.4%，哈尔滨是44.7%。在22个城市里，也只有这5个城市2房户型占比超过了40%。

　　跟深圳相似的是大连，连三房户型占比都非常接近。至于哈尔滨，四房户型占比竟然比深圳还要低一半左右。

　　在大城市里，深圳住房“最刚需”，这在大家意料之中。但跟深圳最相似的竟然是东北四大城市，估计不会有人预料得到。

　　要知道，深圳是中国人口流入最好的城市，而东北地区则是人口竞争力最差的区域之一。

　　以第七次人口普查为例，过去10年深圳新增了714万常住人口，而沈阳10年只增长了92万人，大连增长了76万人，长春增长了30万人，哈尔滨减少了62万人。

　　由于人口增长缓慢，甚至流失，所以东北四大城市的房价远比深圳便宜。东北居民的生活压力明显小于深圳，四大城市的人均“净存款”（存款减去贷款，然后平均）远超深圳（深圳为负数）。

　　而且东北四大城市不缺少土地，住宅供应量也比较充裕，为什么东北人热衷购买的套型，竟然出现了“深圳化”的局面？

　　我觉得跟以下原因有关：

　　第一，正是因为人口流失，东北每个家庭的平均人口在变少，尤其是年轻人减少占比偏高，所以对住房面积的追求降低了。

　　下面是东北四城和深圳人口普查公布的家庭人口数字：

　　沈阳：平均每个家庭户的人口为 2.18 人，比 2010 年第六次全国人口普查的 2.65 人减少0.47 人。

　　哈尔滨：平均每个家庭户的人口2.23人，比2010年第六次全国人口普查减少0.66人。

　　长春：平均每个家庭户的人口为2.41人，比2010年第六次全国人口普查3.12人减少了0.71人。

　　大连：平均每个家庭户的人口为2.29人，比2010年第六次全国人口普查的2.63人减少0.34人。

　　深圳：平均每个家庭户的人口为2.25人，比2010年第六次全国人口普查的2.12人增加0.13人。

　　可以看出，这5个城市的家庭平均人口都小于全国平均（2.62人），但深圳是增加的，年轻人口占比高，生育率高。东北四城市是下降的，老龄化更严重一些。

　　第二，外来人口有限，让东北本地的投资需求，也倾向于购买三房、二房住宅。

　　东北四大城市里，3个城市有人口增量，但平均到每年最高的也不足10万人。在自有住房率偏高的老城市，外来人口增长比较慢，意味着投资性购房后，出租存在难度。而出租房屋，肯定是2房、3房回报率更好，4房空置率会偏高一些。

　　所以从投资的角度看，沈阳大连哈尔滨长春的居民如果在本地买2套、3套房，也不会倾向于买四房户型。

　　至于深圳，由于房价太贵，投资回报率最好的是1房户型、2房户型，连3房都不是很好租，更不用说4房了。而且，在深圳有能力解决自己的住房后，还可以投资四房的人太少了。

　　第三，更重要的是：很多东北家庭如果投资性购房，往往选关内，尤其是长三角、京津冀、大湾区和海南。不会优先选择在本地买房，更很少会投资本地的四房。

　　于是，就出现了深圳和东北四大城市成交的住房，结构竟然惊人相似的局面。虽然深圳和东北四大城市的情况完全不同，但最终殊途同归。

　　在纳入统计的22个二线及以上城市里，4房成交占比最高的是：

　　昆明  34.9%

　　杭州  32.5%

　　宁波  31.2%

　　厦门  27.8%

　　2房占比最少的城市，分别是：

　　昆明  2.84%

　　杭州  2.85%

　　宁波  4.68%

　　南京  5.38%

　　武汉  6.31%

　　上述这些城市，都属于居住条件比较好的城市。

　　下面是部分三四线城市的住宅成交套型分布，其中江苏泰州、安徽六安堪称“最鄙视小户型”的城市，80到90平方米的住宅成交占比都没有达到1%，这两个城市的100到140平方米住宅成交占比都比较高，其中六安达到了84%以上。

　　其中120到140平方米户型成交占比最高的，是广西的河池和玉林。

　　但对于楼市来说，城市级别不高、人口增量少，居住越宽敞的城市，投资价值越低。