毛小柒：如何理解“遏制房地产金融化泡沫化倾向”？

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　　一、“遏制房地产金融化泡沫化倾向”取代“遏制房地产泡沫化”成为行动指南

　　（一）2019年3日，银保监会系统召开的“不忘初心、牢记使命”主题教育总结大会上，郭主席首次提出“遏制房地产金融化泡沫化倾向”。此后“遏制房地产金融化泡沫化倾向”便正式取代“遏制房地产泡沫化倾向”这一表述，成为银保监会等金融管理部门在房地产领域的行动指南。

　　（二）这一变化的关键在于加上了“金融化”并把其置于“泡沫化”之前，意味着政策层面认为“金融化”是房地产“泡沫化”的根本原因，而这大概也是“房地产金融”成为房地产长效机制领域最主要抓手的原因。

　　（三）实际上2021年7月22日，韩正在“加快发展保障性租赁住房和进一步做好房地产市场调控工作电视电话会议”上亦指出“抓住房地产金融这个关键，严格房地产企业‘三线四档’融资管理和金融机构房地产贷款集中度管理”。

　　（四）毕竟某种程度上来讲，只有金融行业的杠杆率才能合法地居于高位，其它任何行业杠杆率或债务率的提升均意味着金融化程度的加深，而与金融行业关联性的增强往往意味着杠杆水平的提升，这也是为什么包括地产行业在内的很多行业总是想方设法要进入金融领域的最主要原因。

　　二、如何理解“遏制房地产金融化泡沫化趋势”？

　　很显然，2020年8月央行出台的“345”规则、2020年12月央行和银保监会出台的《关于建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度的通知》以及2021年3月银保监会、住建部和央行联合发布的《关于防止经营用途贷款违规流入房地产领域的通知》均是“抓住房地产金融这个关键”这一政策导向的具体体现，那么该如何理解“遏制房地产金融化泡沫化倾向”这一变化呢？

　　（一）从自身角度来看，地产行业已经明确进入去杠杆与降风险的阶段

　　十四五规划提出的“推动金融、房地产同实体经济均衡发展”是很值得关注的提法，意味着金融与房地产成为受政策层面特别关注的对象，即后续金融业和房地产业的增长步伐不能超过经济增速或实体经济增速太多。这大致表明，过去几年政策层面着力推动金融体系去杠杆与防风险的做法，需要在与金融体系联系相当紧密的房地产行业体现，即房地产行业自身也需要去杠杆与降风险。

　　（二）从金融体系角度来看，需要削弱或切断金融业与地产业的关联性

　　“金融化”的本质是“杠杆化”与“债务化”。既然“金融化”是“泡沫化”的罪魁祸首，而“泡沫化”在过去较长一段时期又没办法从政策层面得到根本遏制，这意味着削弱或切断金融业与地产业之间的联系、遏制金融体系对地产行业的资金支持应是当前及后续较长一段时期的主流导向。具体来看，限制地产行业从金融体系获得资金支持的能力与空间，控制金融体系对地产行业支持的力度。

　　1、非金融企业从金融体系获得资金支持可以用社会融资规模这一指标来表示，这就意味着地产企业从金融体系获得的表内贷款（本外币）、表外融资（委托贷款与信托贷款以及未贴现票据、直接融资（股票与债券融资）等路径均将受到限制，当然这里的路径也应包括从私募体系和从地方金交所等渠道获得的融资。

　　2、上面是地产行业角度出发，而金融体系对地产行业的资金支持也需要被限制，即资本市场（如并购、再融资、上市、发债以及股权融资等）很难对地产行业开放，金融机构贷款与投资亦不能过多用来支持地产行业。

　　三、地产行业持有的金融机构股权与开展的（类）金融业务也会被清理整顿

　　削弱金融体系与地产行业之间的联系还应包括进一步限制地产行业持有的金融机构股权以及其所开展的金融业务或类金融业务，使地产企业聚焦地产行业，而不要过多沉迷于金融行业过多。

　　（一）过去及当前很多地产企业通过设立融资租赁、商业保理、私募机构、网贷机构、财富管理机构、互联网机构等方式开展金融与类金融业务，以这种方式来达到间接吸储或融资的目的，如恒大集团旗下的恒大财富等等。很显然，地产企业所开展的金融与类金融业务严重偏离了地产行业的主业，其开展这类业务的目的应该也很明确，实际上充当着地产行业的融资通道角色。

　　（二）有很多地产企业不仅通过旗下机构开展金融业务与类金融业务，还通过直接入股方式来持有金融机构股权，以与入股金融机构的关联交易、股权质押等方式来达到融资与变相提升杠杆的目的。这里面的典型案例便是恒大系控股盛京银行（港股上市银行）、新湖系控股的温州银行等。目前盛京银行与温州银行均身陷囹圄的一个很大原因可能便与其地产行业股东背景有关，具体看，

　　1、2021年8月17日，盛京银行发布盈利预警，预计2021年上半年净利润同比将下降60-70%。实际上2017-2020年期间，盛京银行营收同比便已分别下降10.71%、9.83%、1.35%和25.24%，而2018年与2020年的净利润同比则分别大幅下降35.39%和82.31%。

　　目前恒大集团（南昌）持有盛京银行的股权比例达到36.40%、位列第一大股东，近期亦有传闻称恒大正准备把1.90%的盛京银行股权转让给沈阳当地国资。

　　2、浙江很多本地城商行经营性都还不错（如台州银行、泰隆银行等），但温州银行却是个例外，2020年温州银行净利润同比大幅下滑77%，而2017年与2018年温州银行的营收同比分别大幅下滑13.59%和8.89%、净利润同比则分别大幅下滑12.28%和43.46%。而2020年以前很长时期内，温州银行的第一大股东为新湖中宝（持股18.15%），虽然2020年新湖中宝的持股比例已降至10.81%，但持股比例仍然处于高位。

　　温州银行与盛京银行只是冰山一角，还有很多中小银行的股权结构中有地产企业的身影。而“地产金融化”的势头最初萌生于2007-2008年金融危机后，彼时起中小银行增资扩股较为困难，于是便相继有泛海控股、鲁能、绿地、复地、华润置地、侨鑫、越秀、星河、莱蒙、新华联等进入金融业，其背景便是提高后续融资的便利性以及加杠杆。

　　不过，目前“遏制房地产金融化泡沫化倾向”正是为了遏制过去那段时期“地产金融化”势头。因此，剥离地产企业所开展的金融与类金融业务以及尽快剥离地产行业所持有的金融机构股权亦显得很重要，并极有可能成为当前最为明确的政策导向。