智谷子：又一个行业即将终结？二手房炒不动了，杭州这一招必将走向全国

lameihua

　　靴子终于落地了。

　　8月18日，无疑是房产中介行业的惊魂之日。

　　在这一天，全国200万房产中介，眼睁睁地看着杭州二手房交易平台的“个人自主挂牌房源”功能正式上线。

　　这意味着，买卖双方可以直接进行交易，“两头通吃”的中介服务将永久成为历史。

　　消息一出，网民们欢欣鼓舞，“建议全国推广”的呼声响遍各大城市。

　　另一边，曾经被指责存在垄断嫌疑的贝壳，作为“中介第一股”，应声暴跌约15%，市值一夜蒸发230亿元。

　　资本如潮水般撤退，留下一地中介面面相觑。

　　在多次整治中介乱象未果后，杭州的这一招杀手锏，将会让房地产中介面临着史上最大的存亡危机。

　　同时，这也预示着政府对二手房市场的监管，已经进入全面升级阶段，调控的触角，已然越挖越深。

　　人们等待这一天已经太久了——

　　谁能想到在互联网技术高度发达的今天，二手房屋交易竟然还如此高度依赖线下，大量的房屋信息掌握在中介手中，形成了大片灰色区域。

　　不透明，则必然滋生寻租和暗箱操作行为。人们深恶痛绝的“黑中介”，基本都背负着几大罪名。

　　一是为了流量不择手段，导致假房源大行其道。

　　此前，上海链家平台一夜之间突然消失了一半以上的房源，从3.8万狂降至1.6万套，市场一度以为是新的调控政策在悄然落地。

　　就在众人惴惴不安之际，平台站出来回应称：下架的房源是“不符合要求或资料不够完善”。

　　大白话就是，这些假房源被统统要求下架了。

　　换个角度想，上海的买房人，每看两套二手房，就有一套是假房源，这个几率实在让人震惊。

　　那么，挂这些假房源到底图什么？

　　中介们的骚操作是这样的：把性价比极高的靓盘挂到平台，骗取真实卖家的关注。

　　我就曾在某平台上看到过两百万一套的天河三房，其完美地段和配置让人忍不住直呼“这简直就是在做慈善”。

　　然而，不懂行的买家们就像一头头待宰的羔羊，在中介无休止的电话轰炸和忽悠下被骗到现场，被迫看了很多个价格更高的房子，却从来没看到过网上的房源。

　　浪费时间，浪费精力。

　　这些无效的行为和难缠的中介就像水蛭贴身，愣是把二手房市场搞得乌烟瘴气。

　　除了这种低阶玩法，厉害点的中介已经学会了操纵房价，抱团炒作。

　　当前我国的中介还处于“双边代理”模式。意思就是，买卖通吃。

　　作为中间人的中介即要为卖家争取最高成交价，又要为买家争取最低价。

　　这种模式本身就是一种矛盾——

　　中介必然会与拥有房源的卖家，形成天然的利益同盟。

　　就短期来说，卖得越贵佣金越高；长期来说，抱团炒热市场，中介也是绝对的受益者。

　　今年四月，北京就指出部分房地产经纪机构制造紧张气氛、炒作学区房、哄抬房价，并对此类行为立案处罚。

　　不管出于什么目的，中介都有足够的动力抬高房价，成为房价的“助推器”。

　　去年深圳二手房房价大幅跳涨，背后就是部分业主在集体调高挂盘价。

　　面对这一现象，中介平台一边无奈表示“这是业主意愿”，一边大开绿灯，引发其他业主跟进调价，最后炒热片区房价，引发刚需们恐慌入场……一个完美闭环就此诞生。

　　哪怕是后来政府加强调控，中介平台被要求下架高价房源，经纪人也能通过内网获取被屏蔽的房源信息，进一步垄断房源信息。

　　这还是仅仅推波助澜的中介。

　　再牛一点的，直接单干炒房，大吃差价，赚得盆满钵满。

　　以炒房坐牢第一人“南城房姐”为例，这个中介出身的炒房客凭借信息的灵敏掌握，疯狂购入低价房源，低买高抛，一套净赚几十万。

　　几年下来，她通过代持人囤积了上百套房源，一边捂盘惜售，一边抬高房价，在多位中介的配合下，最终涉案金额高达1.1亿元，因诈骗被判无期徒刑。

　　还有臭名昭著的“ABC单”，即变身炒房者的中介通过支付定金，用几万锁定上百万的低价房源，然后高价抛售给真实卖家。

　　可见，每一个房源背后，都是惊人的利润空间。

　　除此之外，引发网友一致狂欢的，还有即将被省下的高额佣金。

　　当前，国内大部分二手房的佣金在两个点左右。按照广州中心城区5万一平的价格计算，一套一百平的房子就要缴纳10万佣金。

　　按照这个势头，今后或许还不止这个价——

　　早在年初，作为行业代表的贝壳就在北上广深以及多个二线城市，把佣金标准上调至3%。

　　而想要降价的广州中介裕丰，在七月份提出降佣至0.69%后，就被同行打着电话爆骂，指责他们是“做坏市场，破坏行规”。

　　一边是继续上调佣金的野心，一边是降价被千夫所指的现状，房产中介们还在争议中求生。

　　在怨声载道之际，二手交易平台横空出世。对于杭州的这次尝试，掌声中夹杂着质疑：

　　这个一出世就承载了万千人希望的交易平台，能否真正担当起它的使命？确保信息透明，让买卖双方精准匹配？

　　目前，这个二手房交易平台挂出的个人房源全部经过房管部门的核验，拥有唯一的核验编码，可以确保房源真实有效。

　　而买房人实名注册后，也可以通过个人需求筛选价格、面积、户型、地址等情况，找到心仪的房源。事实上是可以做到绕开中介的。

　　当然，目前该系统还有不少需要完善的地方，包括资金监管问题，以及房源展示不够全面等等。

　　不过，杭州市房管局已经表示，下一步会考虑设立资金监管账户，解决买卖双方的后顾之忧。

　　可以想见，今后这个平台将会变成类似于美国MLS（Multiple Listing System）系统一样的中介平台，打通多个政府部门数据库，可以一站式完成展示、交易、资金监管、备案等步骤。

　　买卖双方可以完全绕开中介，实现精准触达。同时，由于房源价格透明，买家的议价空间也变大了，抱团炒作的难度直线上升。

　　那么，全国200万的房产中介，该何去何从？

　　不妨大胆预测一下：

　　今后中介将会从信息垄断者、买卖双方桥梁的角色，分化为两种形式，一是高级置业顾问，二是纯粹跑腿者。

　　前者多由资深且专业的职业中介承担，他们可以给出更专业的置业建议；

　　后者的专业性稍低，将会流水线承办房屋交易流程中的审核、贷款、缴税、登记、交付、办证等等环节。

　　这些事情也需要缴纳佣金，但绝对不是动辄十几万的夸张数目。佣金水平，最终会回归到中介们的真实价值。

　　当然，不管是哪种形式，都将会有大量的劳动力从中释放，过往那种低效的工作模式——半年不开张，开张吃半年的日子将彻底终结。

　　仔细回头看国家这段时间的动作，可以发现一个趋势：

　　从要求平台屏蔽高价房源，到二手房参考价的出台，最后是二手房交易平台的出现，这意味着二手房调控将完全纳入国家监管。

　　在我们此前的文章《反垄断大刀首次砍向房地产，推高房价的贝壳慌了》中，评论区有一个高赞回复，让人倍感苦涩：

　　“如果我要买房卖房，还是选择链家！宁可多花一些中介费也比被人骗强！难道所有所谓的垄断平台是昨天才冒出来的？只有合适的土壤才能结出恶果！”

　　那么，这次政府强壮的调控之手，是真的触及到了土壤。

　　众所周知，二手房交易的流程有以下几个环节：

　　展示房源，对接买卖双方，贷款购房，最后完成交易。

　　这个过程中还需要很多监管，当然也存在大量暗箱操作的空间。

　　如果说第一步屏蔽高价房源是在解决“展示”的乱象，第二步参考价就是定点爆破第一、第三步，即避免了集体炒房的可能，又让房价和贷款数挂钩。

　　那么，最后一步，也是终极大招，就是创造一个平台，然后让每一个环节都在这个平台上完成，确保全环节监管。

　　当未来所有的二手房房源都在这个平台上出现时，就可以完成房产信息数字化。

　　同时，如果这个平台跟税务、金融、征信系统打通，没有任何一个小动作可以逃得过政府的眼睛。

　　交易规范化，信息透明化。最重要的是，房屋价格的定价权，就不能任由业主和中介随意操控了。

　　这次杭州的试点，必然走向全国。

　　早在去年，对于黑中介乱象，国家发改委就发文要求推进“互联网+不动产登记”工作，实现线上线下统一的“一窗受理”平台，简化工作流程，提高效率。

　　当全国房产数据透明后，就有更多的调控可能。比如，房地产税的征收，空置税的推出……

　　房地产的政府定价时代，正在迎面走来。