刘晓博：“凭票买房”横空出世，杀伤力有多大？

lameihua

　　今天（7月29日），一则楼市新闻刷屏了：武汉，在中国首创了“房票”，每张有效期是60天，凭票购房！

　　事情来龙去脉是这样的：昨天，武汉住房保障和房屋管理局在其官网，公布了一份“关于征求《市住房保障房管局关于加强购房资格管理工作的通知（征求意见稿）》意见的公告”。

　　文件的表述比较“佶屈聱牙”，我转述一下。

　　假设一个人准备在武汉限购区域买房，之前是他自我评估是否有购房资格，或者中介、开发商协助评估，然后交定金、首付，去网签。但少数人可能在网签的时候发现，自己没有购房资格，于是产生了一些纠纷（比如定金是否退还），或者让新房销售效率低下。

　　现在，你的购房资格先要官方评估。你可以通过“武汉住保房管”微信公众号或“武汉市住房保障和房屋管理局网站”申请购房资格，各区房管部门应在48小时内（法定节假日顺延）完成购房资格认定工作，并将认定结果反馈给你。

　　也就是说，你在网上或者手机上可以获得一个电子版的“房票”，也可以打印出来。每申请一次，获得的资格认定（房票）有效期是60天。

　　无论是你买新房，还是买二手房，首先要拿到这个“房票”，才能实质性启动购房程序。而且在认购新房的时候，一旦你申请了一个楼盘，系统会自动锁定你的购房资格，这时候你就无法认购其他新盘，或者买二手房。

　　只能等认购的新盘完成销售流程，你放弃了选房，或者没有选到房子，才能重新获得购房资格。

　　那么问题来了：这是否意味着，武汉首创了“房票制度”？

　　85%不是，15%是。

　　之所以说85%不是，是因为“房票”的实质，是购房资格。这个概念是在限购之后出现的，只有在限购的城市里，才存在你是否有购房资格的问题。

　　中国大城市的住宅限购，是2010年4月30日从北京开始的。在2010年内迅速普及（见下图）：

　　在限购政策出台的早期，北京、上海等城市非常严厉，一度规定一个家庭只能购买1套住房。

　　也就是说，首创“房票”的是北京，时间是在11年前。

　　但在很长时间里，实质性审查购房者是否有 “房票”，是到了网签这一关。在此之前，如果你搞不懂，或者恶意购房（或者伪造资料），即便没有购房资格，也是有可能启动购房程序的。

　　武汉完善了“房票制度”，把“购房资格”的实质性审查前移了。先拿到购房资格证明，然后买房子，这当然可以减少很多麻烦。

　　一些人的购房资格，可能比较模糊，甚至有争议。比如社保有过中断，然后补交的；走人才购房渠道的，学历、职称存在某些问题，自己也拿不准的等等。

　　有了政府的前置审查，可以节约时间，减少损失。

　　武汉出台的这个政策，会对楼市产生明显的调控作用吗？

　　对于二手房，基本上没有影响。

　　对于新房销售，则将产生影响。主要是文件里的这一条规定：“购房登记完成后，购房资格认定结果即时锁定，锁定期间不得再次进行购房登记。”

　　这个规定，可以给政府留出较大的调控操作空间，操作的当话，可以有效降低热点盘超额认购的倍数，避免市场出现恐慌情绪。

　　类似做法，深圳已经实施了。在价格倒挂比较明显、配套特别好的新盘上市时，一定会有很多人认购热点盘。有了上述规定，地方政府可以把几个热点盘集合起来，在同一个时间启动认购，这样就有效分散了每个盘的认购人数。

　　所以，武汉的“房票制度”其实是受了其他城市的启发，进一步完善的结果。

　　由武汉完善的“房票制度”，未来一定会受到其他城市的模仿。

　　它的实质是前置购房资格的审查程序，提高房屋交易效率，避免购房者经济损失，减少购房纠纷，把伪造资料的人提前挡在市场外面。

　　这个制度本身有规范市场的作用，但杀伤力有多大，还是要看限购的力度。

　　目前武汉对非户籍人口的限购，不算太严格。条件是连续2年社保或者个税证明，可以在限购区域买1套。

　　上图是武汉的限购区域，所谓中心城区包括：江岸区、江汉区、硚口区、汉阳区、武昌区、青山区、洪山区以及武汉东湖新技术开发区、武汉经济技术开发区（不含汉南）、东湖生态旅游风景区。

　　目前房票最难获得的，仍然是北上深三大城市。

　　北京、上海的户籍非常难以获得，外地人想在京沪购房，一般只能攒够5年社保。深圳落户门槛今年有所提高，但比京沪仍然低不少，但你只有深圳户口还不能买房子，还需要附加3年社保；如果是外地人在深圳买房子，则跟京沪一样，是5年社保。

　　另外，在随迁老人上，深圳完全封杀了其购房资格。北京、上海你只要能把父母户口随迁过去，即可买房，但随迁难度超大。

　　说到底，楼市调控是为经济服务的。如果经济下行压力巨大，楼市放松是必然的，最近一轮放松就是2020年上半年。楼市过热之后，收紧也是必然的。

　　所以，政策是有周期的。

　　现在就轮到北方地区有所放松的时候了，我们可以拭目以待，看看京津冀、河南、山东、山西的多数城市，可以挺到什么时候。