风雨锐评：房地产，狂风暴雨！

lameihua

　　以往，房地产老板们常常用“房地产泡沫破裂，会导致经济大幅下滑”为由，要挟中央。

　　现在据笔者观察，中央已经下定决心治理房地产泡沫，完全不惧泡沫破裂。

　　最近的治理，已经达到惊心动魄，掀起狂风暴雨的程度。

　　本文将为大家作一个较为全面的介绍。

　　首先我们要知道目前中国的房地产泡沫发生在哪里。

　　目前基本上只有一二线城市还有泡沫，三线以下城市和农村已经彻底凉凉了。原因是什么呢？

　　这是我们宏观金融政策导致的结果。

　　2020年12月31日，人民银行与银保监会出台了对金融机构的贷款集中度的规定。

　　根据央行与银保监会规定，为商业银行分五档设置房地产和个人住房贷款余额占比上限。

　　具体来看，中资大型银行房地产贷款占比上限为40%，个人住房贷款占比上限为32.5%，中资中型银行的上述两项数值分别为27.5%、20%；

　　中资小型银行和非县域农合机构的上述两项数值分别为22.5%、17.5%，县域农合机构的上述两项数值分别为17.5%、12.5%，村镇银行分别为12.5%、7.5%。

　　这个政策对房市会造成如下影响：

　　首先对于三线以下城市房地产是重大利空。

　　中国中小型房地产开发企业目前主要活跃在三线以下城市，其融资渠道主要来源就是中小型银行，而目前这个融资红线恰恰对中小型银行特别严厉——银行越小，地产贷款额度也越小。

　　从未来趋势来看，中小型银行未来存款大概率是一个逐年下降的趋势。

　　不能扩大存款数额就只能逐步降低房地产贷款的存量。

　　所以，从今年开始，三线以下城市中小房地产企业融资环境会越来越困难，不但增量贷款额度几乎没有，存量贷款额度也将面临日益缩水的困境。

　　上述分析判断正逐渐在房地产市场兑现。

　　在三线以下城市，特别是在县城，目前商业银行基本没有房地产贷款额度——连按揭贷款额度也没有！

　　对于城市商业银行与农村信合，则因为房地产贷款额度标准太低，过去贷款已经超过央行规定的标准，所以放不出贷款；

　　而对于大中型银行，则更愿意把房地产贷款的额度给予中心城市的房产——毕竟中心城市的房产相比县城房产保值能力更强，抵御风险的能力也更高。

　　房地产本质就是一个杠杆的游戏，没有金融机构提供杠杆，自然三线以下城市的房市就变得如同寒冬一样冰冷。

　　在小城市住房需求被封杀的情况下，这些需求就加速向中心城市转移！

　　去年因为疫情的原因，让房市需求压抑了整整一年，今年中国经济已经基本恢复正常，压抑已久的住房需求加上金融政策的导向，让一线城市与省会中心城市的房市变得异常火爆！

　　这个火爆到了什么程度呢？许多人顶风作案！

　　化名深房理的李雪峰，曾经的小工、包工头，竟然在深圳搞起大规模的房产证券化------把每一套房子分成若干股份，让大家各购买一份。居然大卖热销，把深圳房地产泡沫推向又一个不可思议的高度。

　　在被举报后，引发了全国性的惊叹。

　　其实，中心城市房市交易火爆，除了资金推动之外，还有一个潜在的逻辑。

　　这个潜在的逻辑就是在中心城市购买房产可以最大程度规避房产税。

　　房产税是一个热门的话题，虽然大家对房产税实施的时间表有各种争议，但是房产税未来终究是会落地的。

　　未来的房产税大概率是会制定一个免税面积（各地区免税面积会有差别，但是大方向是不会变的），由于中国各地区房价差距很大，所以这个免税面积也是大有文章可做的。

　　假设某省会中心城市房价是5万，而在这个省某卫星城市房价是1万。我们假设未来推行房产税后中心城市与卫星城市免税面积都是每人50平米，也就是说一个三口之家免税面积就是150平米。

　　所以，对于一个三口之家，在房产税落地之后，将出现这样的局面——

　　如果他的房产是在卫星城市，那么他的家庭就只能获得150万金额的房产免税，但是如果他的房产在省会中心城市，那么他可以享受750万的房产免税！

　　大家知道这意味着什么吗？

　　任何人都有趋利避害的本能，所以，对于在卫星城市生活的人而言，他最好的方式就是将自己在本地多余的房产置换到省会中心城市！这样，他就可以最大程度地规避房产税！

　　你看看，从当下的金融政策到未来的房产税，都在加速催化中心城市与中小城市的两极分化。

　　当下中心城市与中小城市冰火两重天的巨大分化只是一个开始，未来在很长一段时间都将延续这个趋势。

　　所以，在目前的房地产形势之下，三线以下城市已没有特别治理房地产的需要（极少数除外），目前主要的针对对象是一二线城市。

　　那么，中央是如何破解一二线房地产泡沫的呢？

　　深圳的一项基本手段是强力压低贷款的杠杆率。

　　年前，深圳政府发布了全市各小区的二手房成交价格参考价。价格普遍比当前实际成交价格要低30%以上。

　　有人说，这又是政府忽悠老百姓。其实，政府已经没功夫也没有耐心忽悠老百姓了。这份参考价是发给银行看的，银行必须遵照执行。

　　银行发放房贷时，以参考价为准，不认你实际成交价格。

　　假设你购房的成交价格是1000万，政府参考价是700万，银行按700万给你7成贷款，是490万，你的首付是510万。首付比例是51%。如果是二套房，银行给你5成贷款，350万，你的首付是650万，比例是65%。

　　也就是说，现在买房最多只有1倍的杠杆。房价在当前价位下跌50%，银行的房贷没有任何风险。

　　这还只是最新发放的房贷，对于老房贷，譬如在价格涨上去之前发的房贷，那些现在卖1000万但是五年前只卖500万的房子，房价要跌65%以上，银行的房贷才有风险。

　　短期50%以上的跌幅，除非中国经济遭遇核弹级别的冲击，否则是不大可能的。

　　去年的新冠疫情，其实就是核弹级别，但中国经济依然挺过来了。

　　而且即使房价腰斩，也只是意味着银行的抵押品出现了资不抵债，只要购房人依然有还款能力和意愿，房贷风险依然是比较低的。

　　在“房住不炒”政策的坚定实施下，房地产绑架中国银行从而绑架中国经济的风险越来越低了。

　　所以，房住不炒背后的真实含义是，绝对不允许炒房人拿社会资金去炒房，自己的钱随便炒，政府管不了也不想管，正如你拿着自己的钱去澳门赌博，政府管不了。但你赌输了，千万别连累全社会无辜的人。

　　也就是说，政府通过控制贷款的杠杆率，降低银行资金流入房地产的规模，可以有效地阻断房地产金融风险扩散。

　　通过上述手段，已经把政府和银行承担的风险降到极低。接下来就可以重拳出击，对房地产泡沫进行摧毁性打击了。

　　最厉害的一招叫做“防止炒作学区房”。

　　学区房是中国房地产泡沫的最大策源地。房价畸高，令人咂舌。

　　近日，北京率先甩出重磅炸弹：

　　先是北京市西城区明确，2020年7月31日后购房家庭，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学。

　　通知发布后，很快就有家长贴出了该区域内的可选志愿学校，结果大吃一惊。

　　先看看月坛的↓

　　在这个线上结果中，没有包含热门学校红庙、二小白云路、奋斗、皇城根等，这意味着好学校的学区已经没了，就算是买了月坛片区的学区房也没有用了。

　　再看德胜片区，这个片区由于名校密度高，被誉为西城区多校划片后的最优选择。

　　然而当德胜片区的业主查询自己可登记的学校时，系统显示包括第二实验德胜校区、三帆中学附属小学、五路通小学、育翔小学这些好学校都已经不能填报。

　　这相当于在多校划片的过程中，把原本可能命中的名校选项给提前去除，原因是名校的学位已经被占满。

　　一夜时间！无数2020年7月31日后买房的业主，都在哀嚎！

　　不仅仅是西城，东城学区也在行动：多校摇号！

　　北京东城区更狠！直接就搞电脑随机派位，已经完全变成了盲盒游戏。在未到盲盒完全开启的那一刻，你永远不知道里面装着什么。

　　买了一师附小的，最后被派到了景泰小学；

　　买了和平里一小的，最后被派到了九小；

　　买了地坛小学的，可能被派到了分司厅小学；

　　买了青年湖小学的，可能被派到了分司厅；

　　买了和平里四小的，可能被派到了九小；

　　买了和平里九小的，大多数被派到了地坛小学；有些四老房本的，被派到了“安外三条小学”；

　　买了新鲜小学的，有的被派到了“汇文一小”，有的被派到了“回民小学”；

　　买了崇文小学的，可能被派到了“前门小学”；

　　买了文汇小学的，可能被派到前门小学，也有的被派到了东、朝、建学区的“汇文一小”；

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　　即使学位充足的，也会被派位到了其它学校。

　　总之一句话，现如今的电脑派位，完全无规律可循。

　　因此，这是彻底颠覆学区定义，变学区为非学区；大家一起摇号。

　　不管你之前是买的10万一平的学区房，还是20万一平的！都没有用！直接一视同仁，以后大家全都一起摇号！

　　摇到哪个学校就是哪个学校！！

　　经过北京东城、西城这两炸之后，整个北京的天价学区房现在全都吓懵了。

　　北京率先动手了，全国其它城市的学区肯定会迅速跟上来。这意味着全国一二线（甚至三四线）城市的学区房全都将成为废品。

　　这是打击房地产泡沫的超级王炸！未来，绝大多数学区房连腰斩都卖不出去！

　　但仍有人在顽抗！为此北京市甚至动用了刑事手段。

　　原来，7月4日，北京市西城区房管局召开工作会要求中介机构：不得以学区房为卖点发布房源；不接受价格明显高于市场价格的委托；强化从业人员管理与培训，严格落实相关规定，不得参与炒作学区房的任何活动。

　　但是仍有人顶风作案。一则消息称：

　　“因针对北京西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，北京我爱我家2名经纪人已被刑事拘留。”近日这则消息在楼市扔下一颗“闷雷”。

　　打击房地产泡沫的第二个超级大杀招叫“农村集体土地直接入市开发”。

　　这项政策早在2017年就已经试行，当时参与试行的城市共13个。包括：

　　北京、上海、沈阳、南京、杭州、合肥、厦门、郑州、武汉、广州、佛山、肇庆、成都。

　　今年2021年7月2日，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，再次放出大招！

　　这一次的意见与2017年不同的是，2017年是政府主导，这一次则是充分调动政府、企业、个人的积极性，把所有能发动的力量全部发动起来。

　　所有的空置房，只要是愿意出租（而非出售），国家大力支持！

　　在资金方面也有特殊安排。

　　目前，对于关涉房地产方面的资金，已经实施极其严厉的控制。但如果提供保障性租赁住房，则国家资金将予以支持。这是目前房地产领域为数不多，甚至是唯一的受到鼓励的资金大口子。

　　把房屋租金降下来，让年轻人能够过安定的生活，能够有能力生孩子、养孩子，这是国家大计！

　　只要租金下来了，房价也会被拉住。道理很简单，租房子那么便宜，而买房子那么贵，为什么要选择买房呢？而房价上不去，没有上涨的诱惑力，则更加让人不愿意买房。如此形成循环，买房动力必然持续降落。

　　至于房地产泡沫的终极杀招---房地产税，目前也并没有闲着。

　　近日，财政部等四部委召开座谈会，听取对房地产税改革试点工作的意见。这意味着房地产税的试点随时可能到来。

　　那些人口多，人均住房面积小的居民不用担心，国家有一定的免税面积。笔者估计，中国至少有一半的家庭是不用交房产税的。

　　家庭人均面积越大，则要交的房产税越多，对那些大量炒房囤房者来说，每年的房产税将是相当沉重的负担。现实将迫使这些人抛售房产！

　　征收房地产税，将是新时代均贫富、抑制两极分化的重要动作。

　　毫无疑问，现在炒房的风险极大，可能会断送你一生的财富！

　　奉劝所有看到此文的朋友，能不碰房地产，尽量不碰。除非你有特殊情况！