刘晓博：狠招迭出！成都、西安之后，是上海……

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　　继深圳严管二手房市场之后，成都、西安、上海也相继出手了！

　　上海是昨天（7月9日）放的“狠招”，不过由于央行宣布降准，这条楼市大新闻被淹没了。

　　上海的新招是，二手房挂牌之前要进行“价格核验”。据“澎湃新闻”等报道，详情是这样的：

　　具体操作中，一般先由房产中介等机构向官方平台提交拟挂牌的相关房源信息进行核验，除了房源所在小区、楼层等自身信息外，还要提交拟挂牌价格进行核验。如果提交的价格高于该小区的市场真实价格，则不能通过核验，该房源也就不得对外发布。

　　“市场真实价格”主要是根据各小区的历史实际成交价格，再综合考虑多重因素而确定的。不过，对于前期上涨幅度比较高的以“学区房”为名义存在明显炒作行为的，将在此次价格核验中挤掉泡沫，还原出市场的真实价格，让其回归合理、理性。

　　这意味着：上海也有了类似深圳的“二手房官方成交参考价”，只不过每个小区的价格不对外发布，而是在操作中落实。

　　如果中介想探知一个楼盘允许挂牌的价格，只能在系统里不断输入价格来试探，直到“发现这个价格”。

　　去年11月的时候，上海曾出台了“发布二手房房源前须先核验真实性、合法性”的规定。不允许中介发布虚假房源，或者有问题的房源（比如有查封）。

　　经过两轮新政，上海“二手房成交参考价”的机制事实上建立了起来。只是，这个参考价是否会被银行严格执行，作为发放贷款的依据，尚不清楚。

　　“二手房成交参考价”的真正威力，就在于要求银行严格执行，其结果相当于提高首付比例，最终对楼市产生“金融紧缩效应”。

　　如果银行不执行，只让中介执行，其威力最多只能发挥出20%。

　　上图是上海2020年以来二手房成交套数，可以看到最近两个月又有所反弹。一般认为，每月成交1.5万套，是上海市场的荣枯线。现在的上海二手房市场显然比较热。

　　上图是上海新房成交量走势图，6月也出现了大幅反弹，市场热度不减。

　　在上海出台新政的前一天，也就是7月8日，西安市住房和城乡建设局发布《关于建立二手住房成交参考价格发布机制的通知》，全文如下：

　　这是深圳在2021年2月8日宣布建立“二手房成交参考价机制”之后，第2个跟进的城市。

　　首个跟进深圳，搞“二手房官方参考价”的是成都。5月末，成都公布了首批201个小区的二手房成交参考价；7月初，成都又公布了第二批286个小区的参考价。到目前为止，成都一共公布了487个小区的成交参考价。

　　西安在7月9日发布了首批102个小区的成交参考价（下图）。至于这个机制执行的力度，尚不清楚。

　　要知道，深圳是一次性公布了全市所有住宅小区的参考价，一共是3595个小区。用一个网络词汇形容，就是“梭哈”。

　　从二手房新政推出的方式、节奏看，上海、成都和西安都没有亦步亦趋地跟进深圳，去玩先“梭哈”、后“扑街”的游戏。

　　上图是过去3年半（截至今年上半年），主要城市卖地收入情况。上海从土地上拿了8820亿元，相当于深圳（2371亿元）的接近4倍。

　　至于财政收入远低于深圳的成都、西安，也从土地上拿了3948亿元和2845亿元，都超过了深圳。

　　卖了那么多的土地，当然要考虑去库存的问题。

　　另外，成都总面积超过1.4万平方公里，下面代管了5个县级市和3个县；西安面积1万平方公里，下面代管了2个县。成都和西安内部发展极不均衡，这也意味着他们很难彻底学深圳。

　　下面算一笔账，大家就可以看出当银行严格执行“二手房官方参考价”的时候，所产生的杀伤力。

　　比如一个深圳家庭（之前无房无贷）要买第1套住房，无论是豪宅还是非豪宅，首付比例都可以做到3成。如果买类似南山区的豪宅盘，市场价单价动辄20万每平米起，但官方参考价往往只有12到13万元。

　　按照12万元计算，一套100平方米、2000万元总价的二手房，银行贷款的时候只给评估1200万元。贷款7成，就是840万。要买这套房子，这个家庭首付必须付1160万元，相当于首付比例从3成提高到了5.8成！

　　深圳的二手房为何成交量锐减？6月甚至滑落到不足3000套，只相当于上海二手房成交量的十分之一？

　　主要是两大原因：

　　第一，去年深圳715新政实施了加税的政策，将“个人住房转让增值税征免年限由2年调整到5年”，恢复750万的豪宅线，二手房的交易成本每套上升了数万到数十万不等，豪宅每套甚至加税百万元以上。

　　第二，2月8日开始实施的二手房官方参考价，相当于全面提高了深圳热点区域的二手房首付比例。

　　之前曾有读者问我：深圳的二手房参考价制度会推广到全国吗？

　　我的回答是：会，也不会。

　　所谓“会”，是说会有很多城市跟进深圳的做法，公布二手房成交参考价。

　　“不会”的意思是说，真正像深圳全面、严格执行的城市，恐怕不会有第二个。

　　上面这张图，是2018年、2019年、2020年和2021年上半年，一共3年半时间，全国主要城市通过招牌挂出让的土地，可以建设的房屋面积排行。

　　深圳“增量房屋”是最少的，三年半累计的面积只有718万平方米，这里面还有商办类的，不全是住宅。

　　其次是厦门、福州、温州和珠海，供应量都非常小。但你要知道，深圳的常住人口是要比厦门、福州、温州、珠海多很多。

　　至于上海、西安和成都，过去三年半卖地可以建设的新增房屋面积，分别达到了深圳的7.4倍、8.5倍和7.3倍。

　　所以，深圳是一个非常特殊的存在。

　　可以预见，如果上海、西安、成都追随深圳严格调控，未来存库压力会非常巨大。

　　不要以为着二手房冻结了，可以有利于新房销售。这种效应只能短期存在，时间长了，二手房价格会大跌，最终让大家买新房的欲望也全面回落。

　　所以：学习深圳，搞二手房成交参考价的城市，一定还会有不少。但真正做到深圳那样严格的，很难有第二例。