时晨晨：美国楼市凶猛！最隐秘的代价：终结美元霸权！

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　　动物精神凶猛！失去约束，人性的贪婪会加倍放大！

　　美国推出天量刺激政策之后，所有人都知道，大通胀一定回来，资产泡沫一定会来！

　　中国严防死守，房价虽然有所上升，但是幅度有限。

　　相比之下，美国房地产异常疯狂，都抢疯了！

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　　1、美国楼市情绪狂热。

　　买房都靠抢，晚一步要么房子就没了，要么房东坐地起价。

　　狂热情绪反应在统计数据上就是，美国房屋销售飙升，创历史新高。

　　2、全美房价都在飙涨，创历史记录！

　　NAR 6月底数据显示，美国5月成屋价格中值为35.03万美元（约220.7万人民币），创下了历史新高，该价格同比上涨23.6%，上涨幅度是1999年有记录以来的最大涨幅，也是自2012年3月以来连续111个月同比增长。

　　据其监测的美国183个大都市中，99%的地区房价在今年一季度出现上涨，其中89%的地区房价出现两位数跃升！

　　这个数据非常恐怖，因为这可是房子！

　　2012-2019年间，该指数年复合增长率（CAGR）为5.9%，而2020年该指数年复合增长率为10.3%。

　　房价涨幅几乎翻了一倍！

　　如果一年上涨15%，那么意味着4年房价翻一番。

　　如果首付比例10%，居民加上10倍杠杆，那么4年后房价翻番，房子的投资收益就是10倍！

　　这是非常恐怖的事情！

　　我们再看看其他房价指标，独户房屋价格也创历史新高；诺奖得主席勒构建的房价指数，也创历史新高。

　　美国楼市狂热，直接因素就是供需失衡，环境支持，买家太多，卖家太少。

　　3、政策利好美国楼市。

　　由于住房抵押贷款利率与MBS收益率直接挂钩，美联储在疫情爆发后大量购买MBS（2020年4月至今规模增加55.5%，累计增加0.75万亿美元）。

　　因此，30年和15年抵押贷款利率水平一度压至2.7%和2.2%的历史低位。

　　4、美国房子短缺。

　　次贷危机之后，美国的房地产市场就不再那么狂热，因此一直处于供给低位。

　　疫情爆发后，情况更加糟糕，因为建筑工人都停工了，没人去建房子了，出现了用工荒。

　　结果就是，美国库存告急！

　　当前新屋库存降幅收窄，但成屋库存同比持续下行，较去年同期分别下降6.1%和28.2%。

　　新屋和成屋可供销售月数，也分别从2019年底的6.6和5.3个月降至3.2和3.6个月。

　　5、疫情爆发，居住需求飙升。

　　新冠疫情爆发，传染性强，有条件的富人第一选择就是，离开高密度主城区，去低密度的郊区买房。

　　富人都去买房了，穷人也有要买房，导致全美房价全面飙升。

　　6、史无前例刺激计划，投资需求飙升。

　　2020年4月和12月，美国国会分别通3万亿和9000亿美元的财政刺激，2021年3月，又推出新一轮1.9万亿美元刺激。

　　所有人都知道，这么疯狂的印钞，必须赶紧花出去，否则钱一定贬值！

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　　关键问题是，这一轮房价上涨，有没有风险，风险的传导逻辑是什么？

　　美国房价飙升，民众疯狂抢房，诡异的是什么呢？居民杠杆率并未达到应有的水平。

　　我们单从居民杠杆率，就能得出结论：美国房子没泡沫，楼市没风险么？

　　当然不能。

　　美国老百姓购房，一个隐性杠杆就是，政府补贴！

　　虽然美国房价飙升的原因很多，但是从资金来源看，主要推动力量就是，美国政府补贴。

　　2020年3月份2万亿刺激法案（CAREs法案）中，对于个人的补贴和失业补助总额5500亿美元，占计划总额的27.5%。

　　12月份推出的9000亿刺激方案中，对低收入者补贴2860亿美元。

　　3月11日，拜登财政刺激方案对于低收入人群的直接补贴和失业补助，总额达1万亿，占到了计划总额的53%。

　　美国政府几轮下来，给民众的直接补贴，也就是把钱直接打到民众银行卡里面，规模高达1.8万亿美元。

　　1.8万亿美元，相当于12万亿人民币！

　　如此大规模的补贴，导致的结果就是：美国民众都不去工作了。

　　看一下美国的就业率，2000年的时候还高达65%，现在只有58%。

　　这些年一下子下降了7%。

　　再看劳动参与率数据。

　　2000年的时候，美国劳动参与率还高达67%，但是美国大规模补贴过后，劳动参与率不到62%。

　　美国人不去工作，绝对不是因为缺乏工作机会，看看美国职位空缺，也创历史新高了！

　　什么意思？美国现在提供了大量的工作岗位，各位老板都很缺人手，但是没人去应聘。

　　所以，这些数据一起看就能得出结论：美国民众太依赖政府补贴，不愿意去工作了！

　　政府补贴的钱太多，又花不完，怎么办？储蓄嘛。

　　所以，美国民众储蓄率飙升，储蓄波动跟美国政府补贴时间密切相关。

　　当然，民众也知道，钱在手里贬值，放银行卡里更贬值，所以他们都去抢着买房子了。

　　于是，就产生了第一部分美国楼市狂热的现象。

　　大家都有一个印象，美国人不爱买房，买房的都是富人，其实这是个偏见，美国的穷人也买房。

　　看一个数据：

　　据NAR数据显示，价格在25万美元-50万美元（约合130万人民币—260万人民币）的成屋销售所占比例最大，其次是10万美元-25万美元（约合65万人民币-130万人民币）。

　　意思很明显，美国房子卖的最好的，还是中低端产品房子。也就是10万-50美元的房子，约合人民币65万-260万。

　　65万-250万的房子，放在中国，大家想一下，都是哪群人再买就行了。

　　最后，我们再从一个房价/房租比看美国楼市。

　　根据平安证券的计算，当前美国房价与房租比率仍位于历史较高位置，远超2000至今的均值水平62%。

　　所以，现在的结论就清晰了：美国的房地产并不像看起来那么健康！

　　美国楼市狂热，主要的资金驱动力量就是：政府补贴。

　　跟以前相比，别看各种财务数据不错，一旦美国停止补贴，美国家庭财富脆弱性会急剧飙升。

　　也就是说，一旦美国政府停止补贴，美国房地产将会很危险！

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　　再往下延伸一下。

　　民众储蓄率如此之高，居民杠杆率明显低估，究竟谁背负了所有呢？美元信誉！

　　美国如此大规模的补贴民众，钱从哪里来？发债。

　　2020年3月美国的债务规模急剧飙升，并在今年3月份首次已超过28万亿美元，4月份结束时为28.2万亿美元。

　　学过货币理论的同学都知道，政府发债，只要能发的出去，只要商业银行认账，国外政府认账，那你发多少算自己的本事。

　　很显然，这并不是美国政府做的事情。

　　美国政府一下子发那么多债务，远超过其经济实力，那么怎么办？美联储接盘嘛。

　　在一季度，美联储净增持了2430亿美元的美国国债，自从2020年3月来共增持了2.44万亿美元。

　　自从2020年3月31日以来，美联储持有的美国国债已经翻倍，升至4.94万亿美元，占美国国债的比例达到了创纪录的17.6%。

　　看出美国怎么玩的没？

　　经济形势不好了——美国政府大规模刺激——没钱怎么办？美联储购买。

　　这样的话：

　　美联储可以无限制的印美元——美联储可以无限制的买美债——美国政府可以无限制的刺激经济和补贴民众——美国民众可以去买房，去买中国的商品。

　　朋友们，哪里有问题？逻辑上是没有问题的，这是美元霸权的特权。

　　但是，美国这样做了，损失的就是美元信誉。每多印一美元，美元信誉就会损失一点。

　　因此，逻辑就清晰了：美国当下的繁荣，无论是进口飙升，还是房价飙涨，其实都是在透支美元信誉，直至美元霸权终结！

　　这是美国经济增长最隐秘的代价！这也是长期看衰美元的逻辑。