刘晓博：最有诚意的“一线城市”，出现了……

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　　在支持刚需买房上，今天广州展示了新的、最大的诚意。

　　根据广州住房公积金管理中心6月8日傍晚公布的“住房公积金个人购房贷款实施办法”，以下几条内容值得关注：

　　1、二手房贷款最长期限参照其他公积金中心和商业银行规定，由20年调整至30年；

　　2、楼龄加贷款年限由不超过40年调整至50年。

　　3、异地缴存时间以及退役军人在军队缴存时间可以和本市缴存时间合并计算。

　　4、持人才绿卡副证或区人才绿卡的缴存职工申请住房公积金贷款的，享有广州市户籍缴存职工待遇。

　　5、对由政府安置或自主择业的军队转业干部优先提供住房公积金贷款。

　　6、曾经在异地或军队缴存公积金，申请住房公积金贷款时在广州缴存，如需合并计算缴存时间，不需要将异地或军队的公积金账户缴存余额转移至广州。

　　与此同时，收紧了部分“非刚需”购房需求的公积金贷款资格。比如，买别墅或者独立成栋的住宅等，将不能申请公积金贷款。

　　众所周知，公积金贷款的“价格”比商业贷款便宜很多。

　　目前广州首套房商业贷款的利率在5.4%到5.75%之间，而公积金贷款利率（5年以上）一般为3.25%。

　　同样贷款100万元，时间为20年，公积金贷款的还款总额为136.13万元（等额本息方式）；商业贷款（按照年息5.4%计算）20年，月供则为163.74万元（等额本息方式）。

　　那么：当前楼市处于紧缩期，为什么广州反而有“松动”的举措？

　　我觉得原因主要是3个：

　　第一，广州住房公积金政策有一段时间没有调整了，有些政策之前制定的偏紧，比如最长贷款期限不超过20年，“房龄+贷款年限”不超过40年，比一些大城市“偏紧”，适度调整是合理的。

　　第二，广州房价过去两年出现一波上涨，刚需买房难度加大。为了支持刚需买房，增强广州对人口、人才的吸引力，需要作出一定的调整。

　　第三，经过连续的调控，特别是广州9个主要城区的二手房增值税免征年限从2年拉长到5年后，市场明显转冷。

　　下图是广州5月二手房市场的成交情况，下滑非常明显。

　　在北上广深四大一线城市里，广州近年来整体增长有点滞后，经济总量先是被深圳超过，随后又被重庆进逼。在高新技术产业、汇聚资金总量上，杭州也日益逼近广州。

　　上图是截至2021年4月末主要城市的资金总量（金融机构本外币存款余额），可以看出，北上深汇聚的资金都超过了10万亿。而广州汇聚的资金只有6.99万亿，跟北上深差距较大。

　　而在广州的身后，杭州的资金总量达到了5.72万亿，跟广州的差距只有1.27万亿。在增速上，广州明显低于深圳、上海、杭州。

　　资金总量是一个城市经济和社会运行的结果，也是下一步发展的重要资源和依托，是一个非常核心的指标，甚至比GDP更重要、而且更真实。

　　其实从楼市上，也可以看出广州和北上深的差异。广州至今仍然有两个区——增城和从化是不限购的，这在四大一线城市里堪称“孤例”。

　　在限购区域的楼市调控力度上，广州也比北、上、深弱一个量级。

　　这样说不是贬低广州。每个城市有每个城市的情况，楼市调控不是越紧越好，而是适合自己最好。国家对楼市的要求也不是降房价，而是稳地价、稳房价、稳预期。

　　在北上深全面收紧楼市调控，深圳提高落户门槛的时候，广州适当调整公积金政策，加大对新市民、刚需购房者的支持力度，可以吸引更多的人才、人口落户广州，堪称“在正确的时候，打出了正确的牌”。

　　广州的住房公积金新政，对楼市来说当然是利好，可以避免调控中广州楼市硬着陆，还可以增加广州的人口、人才吸引力。

　　但这个利好主要是支持刚需买房的，不足以改变当前楼市的基本格局，其利好作用的发挥将是缓慢的、长期的，不会给广州房价带来波动。

　　展望未来，随着国家支持“全面三孩”政策的落地，未来各地公积金支持刚需、改善型购房的力度，还会显著加强。

　　值得注意的是，在广州购买“砖木结构、混合结构”的住房，不能使用公积金贷款。原因应该是这些房子比较老旧，建筑质量不高。虽然其他城市未必有类似政策，但大家购房的时候，还是要尽量避免选“砖木结构、混合结构”的住房。

　　下面是广州和深圳两市住房公积金基本情况的比较。

　　可以看出，深圳缴存住房公积金的单位数、职工数都显著多于广州，但由于人均缴费标准偏低，每年缴费总量不如广州，这跟省委省政府在广州、广州国企总部多有密切关系。

　　广州的住房公积金利用率也明显高于深圳，广州住房公积金的单人贷款额度、双人贷款额度都超过深圳。但单笔贷款金额，深圳明显要高一些。

　　总之，由于房价相对偏低、限购限贷门槛不算太严苛，再加上公积金政策调整，广州在支持刚需买房，以及吸引人口人才流入方面，堪称中国“最有诚意的一线城市”。