时晨晨：中央传来大消息 摧毁地方土地财政！楼市调控再无阳奉阴违！

lameihua

　　房地产逻辑彻底改变，历史会记住这一天！！！

　　在提出“房住不炒”七年之后，中央再出台超级重磅政策，时间非常突然，措施之犀利也非常出人意料。

　　2021年6月4日，财政部等四部门发布《关于将国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入划转税务部门征收有关问题的通知》

　　《通知》指出，将由自然资源部门负责征收的国有土地使用权出让收入、矿产资源专项收入、海域使用金、无居民海岛使用金四项政府非税收入，全部划转给税务部门负责征收。

　　自2021年7月1日起，选择在河北、内蒙古、上海、浙江、安徽、青岛、云南省（自治区、直辖市、计划单列市）以省（区、市）为单位开展征管职责划转试点，探索完善征缴流程、职责分工等，为全面推开划转工作积累经验。暂未开展征管划转试点地区要积极做好四项政府非税收入征收划转准备工作，自2022年1月1日起全面实施征管划转工作。

　　这项措施一举打破地方政府的土地财政，掐断了其敛财渠道。

　　这意味着，中国的房地产大浪潮，只剩下最后半年时间。

　　中国房地产任务完成，将正式隐居二线，并慢慢退出历史舞台。

　　01

　　地方阳奉阴违？中央这次连根拔起！

　　2016年，中央提出“房住不炒”的调控思路，不少人都领教了其政策威力。

　　这些年，各地出台了无数房地产调控政策，调控政策的规模、次数、范围等等，每年差不多都会创新高。

　　针对房企、金融机构、中介、炒房客等房地产参与主体，也都推出了相应的调控手段。

　　领导们还专门开会，有意无意的透露一个底线：每年房价涨幅不能超过10%，绝对房价不能超过2018年高点。

　　哪个城市的房价松动了，住建部的领导赶紧去调研，然后发文点一下这些城市的名字。

　　但是，就在成千上万条楼市调控政策打击之下，不少城市的房价又屡创新高。

　　民众开始愤怒的质疑，这轮楼市调控跟以往有何不同？！

　　楼市调控不起作用的根结何在？

　　其实大家都知道，开发商不是推动房价的主力军，中介的暗箱操作也掀不起风浪，根源在于地方政府出台的政策“阳奉阴违”。

　　我们先看一下他们都出台了哪些调控政策：

　　1、限购。“房住不炒”是调控思路，你一刀切的出个限购政策算怎么回事？让刚需咋弄？

　　净搞些幺蛾子，要么人为的把城市里面的居民分为三六九等，要么违背人伦，搞得假离婚、假结婚泛滥。

　　上面给的压力大了，就只盯着“不炒”可劲儿做表面文章，甚至不惜牺牲“房住”的政策。

　　2、限售。这么多年，憋了个新招，蒙谁呢？

　　从逻辑上看，限制住了房地产的流动性，金融市场会给房子一个流动性折价，有利于降房价。

　　但是，这有用么？

　　限售的结果就是，减少市面上房子的供给。我们用最朴素的经济逻辑就知道，市场上一个东西减少了，在需求不变的情况下，价格一定会上涨啊。

　　3、限贷。跟限购一样，本质上就是一刀切的降低购房需求，从而期望降低房价。

　　这样打击炒房客的同时，也打击了刚需。

　　4、房企融资。过去，开发商一直背黑锅，被大家视为房价上涨的罪魁祸首，因此大家骂起开发商来非常来劲，直到一个房企老总给算了一笔账大家才发现：原来开发商也是弱势群体啊。

　　5、金融机构和中介。

　　不否认这些确实是房价上涨的因素，可问题是，这些只是帮凶，不是主谋啊。

　　我们打击这些房价上涨的帮凶来，那手段真叫一个狠，就是有意无意的忽视“主谋”，也没人敢说。

　　说了一般情况，我们再看几个具体例子，更能体现其政策特征。

　　1、据贝壳研究院监测显示，4月份60城首套房贷利率为5.38%，较3月增加4个基点；二套房贷利率为5.65%，较3月增加3个基点。

　　自2020年11月房贷利率止降回升至今，首套、二套房利率分别累计上升17个、13个基点。

　　划重点：首套房房贷利率比二套房利率涨幅更大！这不是净瞎胡闹嘛！

　　“房住不炒”，逻辑应该是鼓励首套住房，让更多无房者更容易买房；限制二套房，卡死三套房等，严厉打击炒房。

　　这倒好，首套房利率上升幅度比二套房上升幅度还大，这种行为是什么？看刚需没有选择，对刚需薅羊毛下死手呗！

　　据贝壳研究院数据，首套房贷利率方面，最高的城市为成都、洛阳、开封，利率水平均为6.13%。惠州首套房贷利率为6%，也处于相对高位水平。

　　这些城市的银行，没有一点良心，也不讲zz。

　　2、跟新房政策相比，二手房政策手段更加犀利。

　　进入2021年，各城市对二手房的调控政策频出，从2月初深圳率先出台二手房指导价格开始，东莞、无锡等10座城市陆续出台二手房调控政策。

　　二手房指导价格啊，规范二手房价格信息发布行为啊，中介及自媒体不得渲染个别成交案例啊等等。

　　更赤裸的是，直接打击二手房融资和贷款。据悉，合肥、重庆等城市，要么已经对二手房停贷，要么即将对二手房停贷。

　　大家可以观察一下，各地楼市调控有个规律，基本上实在被逼的没办法了，就先对二手房下个狠手，至于新房，他们不会轻易下狠手。

　　咋想的？二手房不是房子啊，不能满足居民的居住需求啊？

　　你这对二手房下死手，明摆着就是要锁死二手房市场呗。

　　可关键是，大家的购房需求还在啊，不能买二手房，只好去买新房呗。新房需求多了，也会让开发商多去拿地盖新房。

　　开发商多拿地，谁最开心？地方政府嘛，真金白银哗啦啦的流到小金库里面了！

　　土地财政，就是楼市屡次调控，却没有作用的根源。

　　土地财政才是房价上涨的源动力。地方政府控制着买地节奏，房价疲软了赶紧烧一把火，先把土地市场暖热。房价热起来了，赶紧趁机卖地捞一笔。

　　看看下面的数据吧，地方政府怎么可能下得去手，挥刀自宫呢？

　　02

　　挥刀自宫下不去手？有人帮你！

　　现在啥情况，还当跟以前一样呢？还搞阳奉阴违那一套？

　　你地方政府挥刀自宫，下不了狠手，那么中央来帮你，把你连根拔起。

　　6月4日的《通知》，将国有土地使用权出让收入、全部划转给税务部门负责征收，就相当于直接摧毁房价上涨的源动力。

　　为何这样说呢？

　　我们知道，中国的财政是“四本账”，按收入规模排列：一般公共预算>政府性基金预算>全国社会保险基金预算>国有资本经营预算。

　　一般公共预算里面的收入主要靠税收，比如增值税、企业所得税、消费税和个人所得税。

　　近5年，税收平均占一般公共预算的比重达到83%，非税收入占17%。

　　而政府性基金收入，主要由国有土地使用权出让收入组成，在2019年，卖地收入占比达到了85.8%。

　　2020年，地方政府性基金预算本级收入89927.16亿元，其中国有土地使用权出让收入84142.29亿元，占比93%。

　　这个通知把地方政府卖地的钱，换了一个会计科目，从“政府性基金预算”中挪到“一般公共预算”。

　　这个变化影响非常巨大，因为他们的使用权限不一样。

　　“政府性基金”设立明目收钱的时候，卡得很紧，可是一旦开收了，管的就松了。

　　根据《政府性基金管理暂行办法》，各级财政部门可以自行征收政府性基金，也可以委托其他机构代征政府性基金。

　　在使用方面，地方政府也有很大的决定权，不少都是报同级财政部门审核。

　　“政府性基金”就相当于地方政府的小金库，用于搞搞城市建设啊，给基础政府和事业单位发点补贴和福利啊等等。

　　但是，“一般公共预算”的收支就不一样了。

　　其约束非常严格，收入和支出都得层层上报，定了就不能改，有很多部门监督，并且审计的重点也包括有没有违规使用资金等等。

　　总之一句话，对于地方政府来说，钱进了“一般公共预算”，就相当于不是你自己的了，只是经过你的手而已。

　　卖地的钱都不属于地方政府管了，地方政府呵护土地市场，呵护房地产的心思也就没有了。

　　相应的，房地产上涨的源动力也就消失了。

　　除此之外，这个政策还有哪些影响呢？

　　1、地方政府收入减少了，自然逼他们寻找新的收入来源，比如全面开征房产税等等。

　　2、旧改可能加快，因为土地二次开发利用所获的的增值收益，政府是可以自己分配的。

　　3、地方政府回归常识，会大力发展共有产权房，和公共租赁用房，解决民众的住房问题，从而发展本地产业。

　　4、没有了地方政府的推动，很多企业不愿意做的一级土地整理。怎么办？大概率将由国企和央企巨头介入，承当更多“公益”功能。

　　总之，6月4日出台的这项政策，将一举打破地方政府的土地财政，房地产最大的顽疾消失，这将彻底改变房地产的逻辑。

　　过去，给你时间让你悔过自新，可惜你偏偏不听，非得逼我把你连根拔起。

　　从2021年7月1日到2022年1月1日，房地产的好日子，只剩最后半年了！