刘晓博：楼市的最大对手，来了！

lameihua

　　谁是高房价最大的对手？

　　或许有人会说：是高利率。如果利率走高，房价一定跌。

　　这当然没有错，但关键问题是：自二战以来，人类社会的利率是不断走低的。比如美元的利率：

　　再比如欧元的利率：

　　再比如中国的房贷基准利率：

　　或有人会说：是房地产税。如果开征房地产税，房价一定跌。

　　全世界至少有一百多个国家开征了房地产税，最有代表性的是美国、欧洲，美国、欧洲的房价出现持续下跌了吗？

　　事实上，房地产税是地方政府的金饭碗。地方政府会砸了自己的金饭碗，让公务员降薪或者发不出工资吗？显然不会。

　　真正能对房地产市场产生强大资金分流作用的神器——第三支柱养老保险，即将在今年在中国有重大突破。

　　在2021年亚洲博鳌论坛，官方再次就此传递了强烈的信号。

　　据中国证券报报道，在4月20日博鳌论坛举行的“迎接老龄化社会-养老金改革”分论坛上，央行副行长李波、银保监会副主席肖远企先后表达了如下重要观点：

　　1、养老金改革应该成为金融供给侧改革的重要抓手。我国金融体系明显短板之一是长期资本不足，尤其是股本不足。从国际经验看，长期资本或“长钱”主要来源之一是积累型养老金。如果能推动向积累型养老金方向改革，将有效帮助弥补金融体系的明显短板，也就是长期资本不足问题。

　　2、我国现在的居民储蓄集中于银行账户和房产上，结构不够健康。应把一部分储蓄吸引到养老金账户中。养老金账户通过专业机构管理可开展长期资产配置，其中有很大一部分可配置到股权类资产上。

　　3、我国的优势是有比较多的资源支持养老金转型。一是国有资本减持，后续力度可以更大；二是国有土地收益；三是从其他国家经验看，如果国有资本和国有土地收益不够，还可以发行一些50年、100年的超长期国债。

　　4、目前要做的是，把不具备养老特征的大量个人资金供给转化为长期的、有养老属性的、有相对安全保障和一定收益的第三支柱养老产品。现在缺乏长久期资产，应有相应金融产品供养第三支柱的资金投资。

　　那么问题来了：什么是第三支柱养老保险，它为什么可以跟房地产争夺资金？国家为什么把它作为解决股市、楼市等一系列问题的最重要的“钥匙”？

　　第一支柱养老保险，是指基本养老保险，也就是五险一金里的内容，目前全国大约有10亿人有基本养老保险。

　　但大家也都知道，除了公务员、老师之外，普通人养老保险的“替代率”（退休收入÷退休前收入）是明显偏低的，退休后生活水平会降低。

　　所以发展出了企业年金和职业年金，但全国目前拥有这个“第二支柱养老保险”的人，不过数千万。

　　从长远看，必须发展商业化的养老保险，也就是第三支柱养老保险。在美国，基本上人人都会购买第三支柱养老保险。

　　从交纳第三支柱养老保险，到最终领取养老金，时间长达数十年。这样，就给社会提供了一笔长期资金，可以到资本市场上做超长期的投资。美国股市里，就有相当比例的市值，被第三支柱养老保险投资机构锁定，其中蓝筹股比重达到了三分之一。

　　美国为什么常常出现10大牛市、20年大牛市，就是因为有这种长线资金锁定筹码。当然，市场监管到位、企业比较讲信用、好公司不断涌现，也是美国股市和养老金之间形成良性循环的重要原因。

　　中国股市一直缺乏长期投资者、机构投资者，呈现典型的“散户市场”特征。

　　目前老百姓养老的钱，无非是以下几个去处：第一，存银行，或者买理财（收益率低，跑不赢通胀）；第二，自己炒股票，或者买基金（容易亏）；第三，买房子（带来高房价）。

　　所以中国人资产里，不动产占比几乎是全世界最高的。在银行里，还有100万亿的存款或者理财。

　　这100万亿如果冲击房地产市场，其影响可想而知。目前中国每年新房和二手房年度成交额，也不过23到24万亿。如果“笼中虎”居民储蓄杀出来，让房价瞬间翻倍一点问题都没有。

　　而中国股市直接融资能力一直偏弱，很多钱不敢进股市。

　　通过发展第三支柱养老保险，就可以解决股市、楼市、养老等一系列困扰我们的长期问题。

　　首先，居民储蓄有了一个去处，对楼市起到釜底抽薪的作用。

　　如果第三支柱养老保险获得政策支持，有税收减免，其进入股市的投资可以优先获得新股配售，再加上国家给一些补贴，大家就愿意买。

　　从长远看，第三支柱养老保险是世界性的一个制度设计，越来越多的钱涌入是必然的。这样，就分流了楼市的资金。

　　楼市“资金围城”的尴尬局面，将获得解决。

　　其次，养老难题可以得到缓解。

　　“凯恩斯经济学+罗斯福新政”开创了政府干预经济的时代，其结果是利率不断走低，通胀侵蚀未来的财富（相当于寅吃卯粮），所有国家都存在养老难题。除了延迟退休，甚至不退休（日本正在迈向不退休社会），只能让个人加大购买商业养老金的力度。

　　有了三个支柱，养老难题可以缓解很多。

　　第三，股市获得长期投资者，大牛市可能到来。

　　可以简单计算一下，假设20%的居民储蓄（或者银行理财）转化为第三支柱养老保险，其中50%长期投资股市，可以给股市增加10万亿人民币的资金。这对于股市当然是重大利好。

　　但问题是：第三支柱养老金，是千家万户的养老钱。如果出现亏损，负面影响将非常巨大。

　　这里面要防止很多漏洞，比如负责投资的基金经理不能贪污受贿（比如替庄家高位接盘），上市公司不能有大面积财务造假，我们的基本制度有利于发展经济等等。

　　只有这些外部环境都具备，把老百姓的钱引入“第三支柱养老金”，长期投资股市，最终一石三鸟解决养老、楼市、股市的问题，才有可能。

　　在这个问题上，我们没有机会试错。

　　如果大家查一下新闻报道，就会发现国家对“第三支柱养老保险”制度的建立非常重视。银保监会主席郭树清在过去半年里多次提到这个问题。估计在今年年内，就会有较大突破。它跟碳排放一样，都是当前中国经济转型中超级重大的课题，将带来一系列超级投资机会。

　　对于保险行业来说，当然是重要的长期利好。

　　楼市会因为“第三支柱养老金”的出现、做大，而趋势性下跌吗？

　　恐怕也很难。因为手心手背都是肉，说到底房地产还是“含税率”最高的行业之一（大概仅次于香烟），是地方财税最重要的来源。

　　房地产行业必须稳住，中国经济才有转型、升级的稳定环境。