马光远：房地产市场化20年来房价经历的三次大跌

lameihua

　　上篇短文谈到了中国房地产市场化以来，房价经历的三次下跌。

　　第一次大跌是2008年全球金融危机爆发前后，中国的房价整体下跌幅度超过了30%，北京当时的房价下跌幅度甚至达到了40%（当然，你在官方的统计数据中并没有看到这个数据）；

　　第二次下跌，2014年，2014年3月杭州房价下跌，引发了全国性房价的调整，2014年全国房价调整的真实幅度在20%，当时杭州房价跌成了狗，北京房价调整至少在20%。这次下跌，引发了中国房地产历史上最大的一次救市，这就是2015年出台的“去库存”政策，导致大城市房价暴涨。可惜很多人在后来反弹之后根本没有想起来；

　　第三次下跌，2017年以来，北京上海的房价调整，真实调整幅度至少在15%。很多卖房的人对此有深刻的感受。当然不用说一些不负责任的人忽悠一些人去买的环京的房子了，至少被腰斩。在2017年买入北京房子的，至少被套了3年，并经历了15%到20%的下跌。这是事实。

　　我把中国房价经历的这三次大跌拿出来，就是想告诉大家，房价不是一直上涨的，即使是一线城市，也是如此。房价并没有一直上涨。

　　本人是这三次房价下跌的亲历者，也是每一次下跌之后房价反弹的见证者。对于上一篇短文，后台问的最多的问题是，为什么每一次房价下跌之后都会反弹。这个答案，其实在我2016年提出的判断房价趋势的逻辑中已经概括，在上篇文章中也提到过的三句话：房价短期看政策，中期看城镇化，长期看人口（后来某人在2017年提出了相似但和我不同的这套逻辑到处吹嘘）。

　　短期看政策，就是我认为政府的房地产政策是有效的，不管是刺激房价还是打压房价，都有用。特别是每一次刺激，不管是金融政策，还是其他政策，都管用。房价在每一次下跌后为什么出现了报复性的反弹，甚至暴涨。这并非炒房者导致，而是每一次下跌之后，都会出台救市政策。

　　2008年全球金融危机爆发之后，中国房价出现了恐慌性大的下跌。2008年10月，政府出台了稳定房地产发展的专门政策，开始救市，而后来的四万亿放出的天量流动性，更是成为推动房价上涨的最大的推手。

　　在我的《不一样的经济和投资趋势课》中，我讲了4万亿出台后，我在房地产市场看到的情况：几十家银行在售楼处一字排开，每家银行都可以给你做到按照首套优惠贷款，再加上那个时候一些开发商垫首付，等于零首付就可以买到房子。这种刺激政策前所未有。

　　再比如2015年的“去库存”政策，就是在2014年房价开始调整之后，政府为了救地产而出台的刺激政策。每一次房价下跌之后，总会出台相应的刺激措施，这是为什么每一次下跌之后房价总会迅速反弹，甚至暴涨的原因。政策，在房地产的短周期中起着非常重要的作用。

　　2020年疫情爆发之后，为了救经济，出台的一系列政策，包括释放的大量货币，也是推动房价上涨大的主要原因。在房价上涨的预期下，出于各种原因，投资房地产的人会很多，炒房者才会出现。

　　中期看城镇化，就是中国房地产从一个15年达到20年的周期看，出现崩盘的概率很小，因为中国的城镇化没有完成，房子总体的需求仍然旺盛。我们很少看到，在城镇化完成之前，房地产有真正崩盘的案例。

　　长期看人口，意味着，随着中国人口很快进入负增长，人口出生率急速下降，中国房地产确实难逃崩盘的命运。而房地产的崩盘，无疑是一次财富的洗劫和重组。对有房子没房子的都会产生重大影响。我不明白，为什么那么多人盼着地产崩盘？没房子的以为崩盘和自己没有关系吗？

　　比如，很多人认为，每一次大的危机，倒霉的都是有钱人。可是，事实并非如此。以这次疫情为例，疫情对全球经济造成了重创，但福布斯最新一期的富豪排行版显示，全球富豪的财富没有减少，而是激增了5万亿美元，亿万富豪的人数也增加到前所未有的2755人。一场危机之后，富人更富了，是穷人，而不是富人为危机买单。