刘晓博：刚刚，广州公布楼市新政！北京再度亮剑…

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　　今天（4月2日）傍晚，广州市人民政府办公厅发布了“关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的意见”，新措施从2021年4月3日起执行。

　　新政的主要内容有：

　　1、进一步加强住宅用地供应和监管

　　严格落实住宅用地分类调控要求，增加住宅用地供应规模，合理适度集中发布住宅用地出让信息，全年分三批次集中出让住宅用地，全面提高市场信息透明度；有序推进落实《广州市2021年度建设用地供应计划》，稳定土地市场预期。

　　在部分区域采用“限房价，竞地价”出让，完善房价地价联动出让模式，竞买申请人在报名时，应提供签署的知晓出让地块房地联动查询结果以及理性竞价的承诺书。

　　进一步加大租赁住房用地的供应力度，在商品住宅用地出让时，在以往“限地价”“竞配建”“竞自持”基础上，统筹增加地块内配建的租赁住房面积。

　　及时、准确、全面公开存量住宅用地信息，有效引导市场预期。严厉打击捂地囤地行为，加大力度督促已供应住宅用地开工建设。

　　广州官方还表示，今年计划供应住宅用地634公顷，占计划总量的25%，比前5年住宅用地年均供应量提高22%。

　　2、全面加强新建商品住房价格备案管理

　　继续对新建商品住房预售价格、现房销售价格实行价格指导，指导开发企业合理定价，对不接受政府价格指导的项目，暂不核发预售许可证或不予办理交易网签备案。

　　3、进一步做好分类指导和精准施策

　　通过享受人才政策新购买的住房（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满3年（之前为2年）后方可转让。进一步严格人才资格审核，坚决打击投机行为。实施分区精准调控，进一步严格实行新建商品住房预售价格、现房销售价格的价格备案指导。

　　4、进一步加强房地产金融管理

　　加大对经营用途贷款违规流入房地产问题的监督检查力度；对使用房产抵押的贷款，重点审查房产交易完成后短期内申请经营用途贷款的融资需求合理性，对抵押人持有被抵押房产时间低于1年的，审慎确定贷款抵押成数。银行业金融机构要进一步严格贷中贷后管理，加强贷后资金流向监测和预警，银行业金融机构应书面向借款人提示违规将信贷资金用于购房的法律风险和相关影响，在和借款人签订贷款协议时应同时签订资金用途承诺函，明确一旦发现贷款被挪用于房地产领域的将立刻收回贷款，压降授信额度，并追究相应法律责任。

　　进一步加强个人住房贷款审贷管理，严格审查购房首付资金来源和住房贷款借款人还款能力，加大收入认定标准、债务收入比的核查力度，严防消费贷、经营贷等资金违规流入房地产市场。

　　进一步规范小额贷款公司贷后管理，小额贷款公司借款客户的借款用途需符合国家相关政策要求，借款合同中要求借款人不得挪用借款、私自改变用途，要求借款人不得将借款用于房地产市场融资。

　　5、进一步强化房地产市场监管

　　继续开展全市房地产市场联合检查，严厉查处房地产开发企业和中介机构无证销售、虚假房源销售、虚假宣传、不按政府备案价销售、价外加价、捂盘惜售、诱导教唆协助购房人套取经营贷和消费贷支付购房款项等违法违规经营行为。加强房地产中介机构行为监管。严厉打击房地产中介机构参与炒房、哄抬房价、发布虚假房源及价格信息等违法违规行为，严厉打击各类交易欺诈行为。对于涉嫌犯罪的，依法移交司法机关追究法律责任。

　　6、严格规范房地产市场信息发布

　　对不实传播房地产政策和市场运行情况、捏造和散布房价上涨言论、制造市场恐慌情绪等扰乱市场秩序的违法违规行为，相关部门将依法依规严肃查处。

　　该怎样看广州的楼市调控新措施？它又将如何影响广州乃至全国楼市？

　　根据国家统计局的数据，今年前2个月广州新建商品住宅价格同比上涨6.9%，在全国处于靠前的位置，仅次于银川、唐山、西安、扬州、惠州、徐州等城市，在特大、超大城市里是涨幅靠前的。

　　至于二手房价的同比涨幅，达到了9.8%，仅次于深圳、宁波、银川等城市，排名比新房还要靠前。

　　相比深圳、东莞，广州在这一波行情之后出台的调控措施仍然算是比较温和的。

　　比如这次新政里的人才购房限售期从2年延长到3年，增加住宅用地供应，加强新建商品住房价格备案管理，查经营贷等等，也都是很多城市都在进行的，谈不上非常严厉。

　　另外最近有消息说，部分广州地区银行发放的房贷，“加点”部分有所上浮，但尚不算普遍现象。

　　以目前调控措施看，广州楼市暂时不会出现深圳式的“二手房交易迅速降温”，楼市保持一定温度，是可以期待的。但目前情况下，也不支持房价继续有显著上涨。如果上涨较多，不排除广州继续出台调控措施的可能。

　　近日，广州住房公积金管理中心公布的最新数据，也印证了2020年广州楼市的全面回暖。2020年广州住房公积金发放个人住房贷款5.21万笔344.17亿元，同比分别增长28.65%、29.36%。使用公积金购房者中，购买90-144（含）平方米住宅的占总数的51.46%，可见广州住房公积金主要支持的是改善型需求。

　　北京再度亮剑

　　另据北京日报报道：北京6家中介门店涉嫌炒作学区房被停业整改

　　按市政府部署，市住建委会同相关部门开展房地产经纪机构专项执法检查，针对群众反映强烈的房地产经纪机构炒作学区房行为，对海淀区万柳、翠微，西城区德胜、金融街，东城区交道口等价格快速上涨区域进行专项执法检查。

　　此次专项检查，市住建委共检查海淀区蜂鸟家园、翠微南里小区，西城区京畿道、六铺炕小区，东城区交道口小区等周边经纪机构门店20家，抽查经纪机构网上、门店发布的房源154套。链家置地海淀第一百三十分公司、万柳中路第二分公司，我爱我家黄寺大街第四分公司、海淀第十二分公司，中原第三百八十分公司，21世纪不动产盛晖嘉园店等6家涉嫌存在炒作学区房的门店暂停营业整改。

　　对链家置地、麦田、中原、丽兹行、海客天下等房地产经纪公司涉嫌存在的以隐瞒等不正当方式诱骗消费者交易、擅自对外发布房源信息、未书面告知规定事项等违法违规行为立案17起。

　　下一步，市住建委将联合公安、税务、市场监管等相关部门开展综合执法检查，同时要求各区住建房管部门加强属地监管责任，同步开展区域内综合执法和行业监管，保持对房地产经纪机构制造紧张气氛、炒作学区房、哄抬房价行为的高压监管态势，同时，将经纪机构违规参与经营贷、配合购房人签署阴阳合同等行为纳入检查重点。

　　市住建委相关负责同志表示：对于检查中发现的违法违规行为，将依法从严处罚，直至“停店、停网、停业”，即：要求门店暂停营业整改、暂停企业房源发布、暂停区域新代理网签、直至清出市场等多种方式进行打击，坚持露头就打、逢炒必办，坚决落实党中央“房住不炒”总基调，保证我市房地产市场平稳运行。

　　整体而言，2020年楼市回暖以来，四大一线城市里深圳房价涨幅第一，其次是上海，第三是广州，第四是北京。

　　但楼市调控政策最严厉的是深圳和北京，其次是上海，第四是广州。

　　由于北京房价相对深圳偏低，未来仍然会有结构性补涨行情。

　　深圳楼市已经全面降温，部分炒作痕迹比较明显的地区（西部二手房）未来1年会有所下跌。至于上海和广州，回暖行情还会低调持续一段时间。