金桥智库：中国为防范房价“灰犀牛”和外部金融危机冲击做好准备

lameihua

　　昨日，银保监会国新办新闻发布会召开，向市场扔出了无数重磅信息炸弹，而在这当中，最大的两颗莫过于，中国政府正在加紧做好防范楼市泡沫破裂和欧美金融资产泡沫破裂带来的冲击。这表明监管层勇于直面当前重大的金融风险，保持了清醒的头脑，并为此做好了充分的准备。

　　中楼美股是全球两大泡沫，去年疫情以来，这两大泡沫都是逆势飞扬。中国虽然没有大放水，但是为了扶持实体经济发展，促进“六保”和“六稳”的工作，还是向全国投放了数万亿元的疫情专项贷款，这些钱有一部分却被挪用到了楼市，炒高了深圳东莞等部分城市的房价。

　　这种严重违背中央“房住不炒”，顶风作案的行为，自然引发了监管层的高度关注。事实上，早在2020年的8月16日，郭树清就在《求是》杂志撰文声称“房地产泡沫是威胁金融安全的最大灰犀牛”。但是作为涨价敢死队的深圳和东莞房价还在涨，于是这篇文章在2020年11月19日放在央行官网重新发布。

　　而且这一次并没有停留在口头警告了，就在央行官网发表文章四天后，12家房地产企业代表被宣召进京，收到了“三条红线”的融资新规政策，可以说是给去年下半年火爆的房地产市场狠踩了一脚刹车。同时，也是对地产行业未来的命运划出了一道清晰的红线，不能再越界了。

　　去年的12月份，颁布三条新规后不久，郭树清又再次重申了“房地产泡沫是威胁金融安全最大灰犀牛”的观点。3月2日这一次，在回答央视记者提问时，郭树清强调：

　　“关于你提到的住房问题。房地产的问题应该说现在金融化、泡沫化倾向还比较强，但是去年投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款增速之下，这个成绩来之不易。我们相信，房地产的问题会逐步得到好转。现在我们也进一步采取一系列措施，你们也可能注意到，各城市“一城一策”推出房地产综合调控举措，目的是实现稳地价、稳房价、稳预期，逐步把房地产的问题解决好。当然，我也说到“灰犀牛”问题，很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的，因为持有那么多房产，将来这个市场要是下来的话，个人财产就会有很大的损失，贷款还不上，银行也收不回贷款、本金和利息，经济生活就发生很大的混乱。所以必须既积极又稳妥地促进房地产市场平稳健康发展。我就说到这里。谢谢。”

　　这段话的信号很强烈，第一是房地产的金融化、泡沫化还很强，但是投向房地产的贷款增速第一次降到了平均贷款以下，这很不容易；第二个是调控的目标是“稳地价、稳房价、稳预期”，调控的方式是“一城一策”综合调控；第三个就是直指很多人在炒房子，这很危险，要是房价一跌就会血本无归，还拖累银行。

　　事实上，郭树清绝不只是说说而已，这已经是赤裸裸地亮剑了，勿谓言之不预也。早在年前，作为这一波房价上涨的龙头城市，深圳市政府就已经发布了全市各小区的二手房成交参考价，这个参考价普遍要比当前实际成交价低了30%以上。

　　坊间又有人说，这是政府在忽悠老百姓。其实现在的情形十万火急，政府已经没有功夫来忽悠老百姓了，这个时候要是还有人冲到深圳去买房子，无异于飞蛾扑火。而且去年在深圳买房子的人，也大概率就要像2017年初在北京买房子的人一样，被挂在旗杆上站岗，这一站就得好几年！

　　因为深圳市政府发布的这个二手房成交参考价，其实并不是给老百姓看的，不是什么市场指导价！而是发给银行看的，银行必须遵照执行，也就是说，你到银行去办理贷款的时候，银行就是按照政府的参考价走的，这意味着深圳房价未来一两年的调整幅度至少会超过30%，炒房客现在不跑就会被活埋了。

　　我们都知道，北京、深圳普通工薪阶层的月薪也就一万元左右，但是现在深圳的房价均价已经涨到了近9万元一平米，这意味着普通老百姓得不吃不喝七八十年才能买得起一套一百平米的房子。很显然，深圳的房价不可能是普通老百姓炒高的。

　　房子是有钱人炒起来的，而且是通过以小博大的杠杆炒起来的。对于有钱人来说，炒房子的高收益很大程度上来自于加杠杆。如果是全款买房子，投资收益率并不算高，哪怕房价五年翻一倍，那么年化收益率也不到15%，很多炒股的人都看不上。

　　但是如果是加了一倍的杠杆，年华收益率就翻了一倍，增加到了31%（暂不计资金成本），这个收益就很诱人了。而如果是上三倍的杠杆，也就是三成首付，那年化收益就达到了46%，妥妥地暴利。如果是5倍杠杆，两成首付，那就是58%的年化收益了，简直就是诱人犯罪了。这些年炒房客就是这样赚取暴利的。

　　在房价暴涨的时候，必须痛下决心降低杠杆，一方面降低炒房收益的预期，遏制炒房投机；另一方面也是对银行的保护，对老百姓储蓄的保护。国家不允许炒房人拿老百姓的储蓄去炒高房价，然后再卖给老百姓，收割老百姓的财富。

　　美国2008年的金融危机就是由次贷引发的，也就是房地产贷款引起的。不过，美国的情况是政府和地产商联手忽悠老百姓以很低的首付，甚至是零首付买房子，那是巨大的杠杆，接近无限的杠杆，结果泡沫破裂，冲击到了美国的整个金融体系，华尔街五大投行倒了两个，还外溢到了全世界。

　　很多人都说，房地产大而不能倒，经济增长靠房地产这个支柱，地方财政靠卖地，所以房价要一直涨。呵呵，这种想法只能说是太天真了。首先，地方政府目前确实是靠土地财政，去年卖地收入达到了8万多亿，但是呢，政府还可以征收房地产税，只要征收1%的房地产税，就算卖地收入减少一半，房产税也可以弥补了。

　　至于经济增长，香港的例子告诉我们，靠房地产拉动经济就是饮鸩止渴，一花开尽百花杀，无法持续且最终会导致社会动荡。只有摘掉房价破沫这个经济社会发展的毒瘤，新经济才能健康茁壮的成长。这就是政府下定决心抑制房价泡沫的原因。

　　还有人会说，房价崩盘了，银行也会崩盘。那你就想多了，深圳市政府敢下发比市场价低30%以上的参考价，就表明即使深圳的房价再下跌30%以上，也冲击不到银行系统。恰恰相反，过去两年冲进去的炒房客将面临被绞杀的命运。

　　我们打个比方，现在深圳的市场房价是1000万，而政府参考价是700万，银行会按700万的价格给你办理7成贷款，也就是490万。如果你是炒房客，那么你的首付将会是510万，首付比例就是51%。如果是二套房，银行给你5成贷款，350万，你的首付比例将会是65%，也就是650万。

　　在这种情况下炒房子将会无利可图，那么作为理性的炒房客还会去干吗？肯定不干了，这就抑制了投机炒房需求，击鼓传花的游戏结束。而在另一方面呢，即使市场房价暴跌到深圳市政府给的参考价的70%，也就是市场价的50%，银行也不会有任何损失。而对于二套房来说，对于五年前花500万买房子的刚需来说，哪怕是房价暴跌到参考价的50%，市场价的65%，银行也不会有损失。

　　看明白了吗？就是说中国银行系统对于房价暴跌的承受能力远远超过了2008年的美国银行系统，就算房价下跌一半，银行系统也不会引发系统性的风险。但是对于炒房客来说，房价下跌一半，基本上都会尸骸无存了！

　　这就是郭树清所说的：“很多人买房子不是为了居住，而是为了投资或者投机，这是很危险的”真正含义，政府苦口婆心劝你，你不听话，到时候尸骸无存了，你也别怪政府。照目前来看，未来三年深圳房价很大概率会跟北京的房价一样，阴跌30%左右。

　　只要按住了深圳房价这个涨停敢死队，那么全国的房价就会稳定下来，用时间来消化空间，只要房价保持横盘或微跌，就能花几年时间慢慢消化掉泡沫。否则的话就会像1990年代的日本一样，泡沫急剧破裂，无数人倾家荡产，无数人自杀。

　　第二个信息炸弹就是郭树清发出了对外部金融泡沫风险破裂的警告，也表明中国政府为此做好了准备。简而言之，中国政府为中楼、美股两大泡沫的破裂做好了充分的准备。郭树清在讲话中说：

　　“欧美发达国家、疫情严重的国家和一些发展中国家，都采取了积极的财政政策和极度宽松的货币政策，我们都能理解，因为毕竟要把经济稳下来，宏观政策必须采取这些措施。但是力度上、后果上可能要考虑的更多一些，因为毕竟还会产生一些副作用，现在看这些副作用已经逐步显现。”

　　我们都知道，由于受到新冠疫情的冲击，全球经济出现了比较大的振荡，总体上是下行。对于欧美国家为应对疫情所出台的超常规刺激政策，但是这些剌激政策是肯定会产生副作用的。郭树清认为副作用会表现在两个方面：

　　“一是金融市场，欧美发达国家金融市场高位运行，和实体经济严重背道而驰。金融市场应该反映实体经济的状况，如果和实体经济差别太大，就会产生问题，迟早会被迫调整，所以我们很担心金融市场，特别国外金融资产泡沫哪一天会破裂。

　　二是流动性增加以后，由于经济已经高度全球化，中国的经济和其他国家的经济密切相连，外国资本流入中国数量会明显增加，我们也看到增长确实比较快。中国经济目前还是恢复性增长，我们的资产价格有很大的吸引力，和其他国家相比利差比较大，外国资本流入是必然的。”

　　这就是说，郭树清并不认为欧美发达国家的股市暴跌，会拖累中国股市暴跌，而是恰好相反，他认为欧美股市暴跌将会导致大量境外的资本涌入中国，因为中国的资产价格还是有很大的吸引力的。他说：

　　“但是到目前来看，规模和速度还是在我们的可控范围内，我们也在继续研究怎么采取更有效的办法，一方面鼓励资本要素跨境流动，越来越开放。另一方面，我们又不能造成国内金融市场太大的波动，我们有信心把这个工作做好。”

　　也就是说，政府的目标是既吸引更多的外水进来，同时又不让他们对国内的金融市场造成太大的波动。妥妥地利好股市。此外，郭树清还谈到了要大力发展第三支柱养老保险的问题，这个第三支柱养老保险是个啥概念呢？

　　我们知道中国养老金体系有三大支柱：第一支柱是基本养老保险；第二支柱是企业年金和职业年金；第三支柱是个人养老金制度，包括个人储蓄性养老保险和商业养老保险等。

　　目前的现状是第一支柱占绝对主导地位，已覆盖近10亿中国城乡居民；第二支柱覆盖面比较低，只有几千万人；而第三支柱规模更小，还刚起步。以后的重点就是要发展第三支柱，这一块我们与发达国家相比，还微不足道。

　　发展第三支柱意味着大量的银行储蓄将会搬运到股市，因为中国居民储蓄高达90多万亿，如果有三分之一转化为第三支柱的个人储蓄性养老保险和商业养老保险，那就是30万亿，而第三支柱的养老保险是允许投入股市的，没有第一支柱那么多限制，这就将给中国股市带来30万亿的源头活水！

　　所以说，国家的意志已经非常明显了，要遏制房地产，消化房价泡沫，大力发展资本市场，未来还会有大量的外资和险资入场！一句话，今天的中国资本市场就好像1980年的美国资本市场，就好像2003年的中国楼市，未来钱景可期，2021年就是牛转钱坤的一年！