明哥在路上：改变房价的又一利器：国家收回各地供地权，集中供地

lameihua

　　1

　　近几日，又一则来自于国家最高层：国家自然资源部，出台的政策性文件，搅动了全国各重点城市的土地拍卖市场，朝着土地拍卖价格必须下降、房价必须下降的历史车轮上，安装上了又一驱发动机。

　　文件的内容是：

　　—— 按照住宅用地分类调控文件要求，重点施行“两集中”：集中发布出让公告、集中组织出让活动，2021年发布住宅用地公告不能超过3次；

　　—— 22个重点城市在列：北京、上海、广州、深圳、南京、杭州、苏州、厦门、福州、重庆、成都、武汉、郑州、青岛、济南、合肥、长沙、沈阳、宁波、长春、天津、无锡；

　　—— 城市每年土地供应量必须大于5年内成交量的平均数。

　　文件出台后，名单中的各重点城市的自然资源和规划局，纷纷发布对住宅土地集中供应的通知，且明确明年集中供地，次数不超过3次。

　　天津、郑州、青岛 的速度是最快的，其他城市也在跟进。

　　由于土地出让金，是国家下放给各地方政府的财税收入，不用上缴给国家财政，也几乎不用分成，而是作为各个地方政府重要的财政来源，所以，在过去的很多年里，国家自然资源部、住房和城乡建设部，不会轻易干预各城市是如何供应土地、组织地产开发商来竞拍土地的，更没有能力去阻止各种天价的「地王」出现。

　　所以，客观地来说，虽然高高的庙堂，已经在限制地产开发商的融资渠道、对商业银行发放地产贷款划定了二道红线、为深圳等热门城市确定了所有小区的官方参考价，但是对于限制房价、挤压地产泡沫，仍然心有余而力不足。

　　毕竟，地方和庙堂，是在不断博弈的。

　　地方上，卖地收入就是财政收入，关系着一方体制内人员的收入、本地基础设施建设、主政官员的政绩；银行都是国家的，风险都是别人考虑的事情；

　　高高的庙堂，更关注的是全国的实体经济发展健康程度、金融体系的底线风险。

　　所以，只要土地供给的数量、节奏，依然掌握在地方，那么分开供应，让开发商拍地时候的保证金，循环利用，在拍卖场里每场不落，价高者得，竞价推高土地价格，制造地王，抬升所有存量地块的价格，那么，「房子是用来住的、不是用来炒的」意志，就容易成为纸上精神。

　　所以，为了贯彻「房住不炒」、降低重点城市房价、引导资金进入实体经济，那么国家就必然要收回地方藩镇擅自制定卖地数量、节奏的权利，统一集中供地。

　　2

　　在理解国家回收土地供应权利，有何威力之前，我们要回顾下，之前各地方政府，是如何执行土地交易的。

　　地方政府每次出让一宗土地，开放给所有地产开发商来竞拍。

　　那么，是不是任何不同体量、资历、资金实力的开发商，都可以来竞价呢？

　　当然不是。

　　开发商去竞拍一宗土地，都要提前交纳保证金的。

　　这原理，和普通股民去申购新股一样，必须持有一定金额的股票市值；深圳、杭州、上海等城市的购房者去参与新房的竞拍，同样必须先将意向金交给银行验资、冻结，是完全一样的。

　　如果开发商出了个最高价，竞拍成功，那么预先缴纳的保证金，就直接抵价款；

　　如果竞拍失败，陪太子读书，那么几个工作日就会收到返还的保证金。

　　在上海竞拍，开发商要全额缴纳保证金；如果开发商的报价比起拍价高，那么保证金的数额就要向最终的报价看齐，保持一致。

　　上海去年一年出让了156宗土地，如果某块土地的起拍价是20亿元，某开发商在竞价的某个环节，报出自己心目中的最高价30亿元，那么保证金的金额就是30亿元。

　　当然，全国大部分城市，在面对地产开发商时，并没有如此强势的地位。但是，最近几年来，各地为了控制房价，故意制造门槛将中小开发商排除在外。

　　青岛的保证金比例也是100%；

　　重庆、郑州的保证金比例是50%。

　　大部分城市，只需要缴纳20-30%比例的保证金即可，开发商竞拍到土地后，其他款项在一个月交50%，三个月内交清剩下20-30%，即可。

　　假设一块大宗土地的起拍价是80亿元，按照最低的20%比例的保证金比例来计算，每一家参与拍卖的开发商，都必须先缴纳16亿元现款。

　　这也就是为什么，这几年能够在房地产市场玩得风生水起的开发商，都是能够上天入地融资、在杠杆线上跳舞的刀尖高手：恒大、融创、碧桂园、华夏幸福。

　　资金链就是开发商的生命线。

　　地方政府也会考量，保证金比例，每抬升一个水位，就能挤掉一批次的开发商；尤其是中小型开发商，自有资金本来就很少，也没有通天大本事去银行、债券市场、信托公司承担高利率融资借款，连最基本的保证金都凑不齐，只能主动退出。

　　一场竞拍，开发商每退出一个，参与竞拍的出价者就少一个，土地的最终拍卖价格，就离起拍价近一点，溢价就非常少了。

　　聪明的地方政府，知道开发商的资金链很重要，能玩得起的，数量很有限。为了保证竞拍市场的流动性溢价，制造哄抬价格的现象，巴不得任何一场拍卖，来的开发商数量越多越好。

　　所以，在本次国家统一收回土地供应权限之前，各个地方政府，不仅可以自行决定卖地的面积数量，也在灵活决定在一年之中不同时间段供应。

　　假设某城市，一年计划供应30块土地进入拍卖市场，分为30个不同的时间段举行拍卖。

　　每块土地的起拍价定在20亿元的话，假如保证金比例是20%，那每个参与竞拍的开发商需要准备4个亿。

　　那么，只要一家小型开发商，手头有4个亿，只要它没拍中，就可以参加几乎所有30场拍卖。

　　那么，国家自然资源部，统一规定，每个城市，一年之内不能无限切分拍卖的次数，而是最多3次，会导致什么现象呢？

　　依然以刚才的例子来说明。

　　30块土地，原来最多分为30个时间段，现在只能分为3个时间段，平均每次供应10块土地。

　　同一时间段，10块土地进行拍卖，一家小型开发商，手头的4个亿，只能参加10场的任何1场，其余同时进行的9场，就没有钱去缴纳保证金了。

　　这会大大削弱土地拍卖市场的流动性。

　　只要稍微懂得最基本的经济学、拍卖学的人就都明白：

　　充裕的流动性，一定会助涨拍卖最终成交的价格的；

　　如果流动性坍塌，竞拍者数量很少，各个玩家知己知彼，最终拍卖的价格，就要理性多了。

　　以前，每一块地王的诞生，都会刺激整个片区存量土地、房子的价格上涨；

　　现在，每一次土拍的折价，都会暗示整个片区的存量土地、房子的价格下跌。

　　以前总有人说，面粉都这么贵了，面包的价格只会更高。

　　现在，面粉的价格越来越低，那面包能不降价吗？

　　3

　　进入2020/2021年以来，国家对地产行业的调控，刀刀见血、拳拳到肉。

　　2020年，三道红线政策限制地产开发商融资；

　　2021年，实行22城的土地集中供应政策。

　　哪怕是恒大、融创、碧桂园、万科、华夏幸福等的龙头开发商，资金链也将面临巨大的挑战。

　　因为，22个城市，统一执行土地集中供应政策，开发商的自有资金，根本无法做到城市之间竞拍的闪转腾挪。

　　龙头开发商，别说参与开工建设的钱了，光是拍卖时候的保证金，就能要了亲命，所以它们必然无法覆盖大多数城市的大多数土地，在竞拍时，就要对城市、土地，进行选择和取舍。

　　如果你能够有机会进入到2021年的竞拍现场，能够明显发现，2021年的举牌玩家，会比前几年少多了！

　　但是，客观地说，这道政策是有利于头部开发商的，利空腰部、尾部的中小型开发商。

　　那么我们可以设想，土地拍卖是集中进行的，建设开工的日期也必然是批量集中的，将来进入预售的时间点，也大致不差。

　　所以，未来22个城市的新增房源，也大体上会在3个时间点，同步上市，房源陡然增加。那参与新房的潜在购房者之间，也必然分流。

　　当购房者被分流之后，房子的供应大于了需求，也必然会扭转买卖关系的地位。

　　如果房价还不跌，那全世界最经典的经济学教材，就要重新修改了。

　　4

　　但是，国家的意志，并不仅仅是降低房价、减轻购房者的压力。

　　城市每年土地供应量必须大于5年内成交量的平均数，意味着什么？

　　你只要具备小学的数学知识，就能明白，这意味着，每一年供应出来的土地，就一定要比前5年的平均数多，那么包含了这一年的新的、最近的5年的平均数，又被抬高了，下一年的土地供应量又要抬高……

　　如此循环往复的结果是：只要还有地，每个城市的每年土地供应量，都成单调递增函数，不断往上加大。

　　任何地方当局，依靠控制土地，制造人为稀缺，抬高土地价格，从而维持地方财税的如意小算盘，就要落空了。

　　我们找来了全国31个城市，在2020年的财政数据。

　　一个城市，财政收入中，卖地收入所占的比例越高的，代表财政越依赖土地拍卖，就越不健康。

　　不出我们所料，深圳、北京、上海的健康度，占据了全国前三。

　　厦门、宁波、武汉、成都、重庆、南京、西安、郑州、福州，财政对土地的依赖程度，都明显高于了全国平均线。

　　所以，来自于国家高层的顶层设计，推行集中供应土地政策，这些城市要想在土地拍卖市场，制造出高价地王，来制造土地市场繁荣、面粉（拍低成本）价格很高的幻象，将越来越难了。

　　它们如果想要继续维持等量的卖地收入，价格上不去，必然继续加大土地供应数量，从而进一步降低卖地的单价……从而形成一种循环。

　　国家的初衷，必然是降低地方财政对土地的依赖，逼迫它们将土地放出来，形成供给充分的市场，土地价格降了，房价降了，不断循环中的土地财政怪圈，也就自然打破了。

　　毕竟，对一个国家而言，信贷金融体系的安全底线是大事，实体经济的健康发展更是大事！