金桥智库：惊呆了，2020年新房销售17万亿！

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　　2020年中国股市四大惨，地产、基建、银行和保险。其中地产、基建和银行其实都跟房地产行业的发展深度绑定的。原因在于去年初的时候，疫情之下楼市冰冻，门可罗雀，交易大降。但是谁也没有想到2020年的中国地产商交出了一份亮丽的业绩报表，新房销售面积和销售额双双突破了17万亿！

　　这意味着中国房价正式进入了万元时代，全国去年销售商品房新房超过17亿平米，销售额超过了17万亿。我们假设平均一套新房100平米，那就意味着去年有1700万个家庭拥有了自己的新房子，平均一个家庭按三口人算，也有至少5000多万人拥有了自己的新房子，对于喜提新房的同胞当然值得恭喜一下。

　　中国房地产行业这个业绩简直亮瞎人们的眼睛，果然在中国买房子是信仰，光是商品房新房就卖了17万多亿。要是再算上二手房、小产权房、商用房、写字楼，以及农村的自建房，那估计交易额还得翻倍，当然农村自建房很少交易，主要还是二手房和小产权房。

　　房地产销售额创下历史新高，最高兴的自然是中国的房地产商了，从年初的一片哀嚎，到年底的庆功酒，实现了惊天的逆袭。排名前三的碧桂园、中国恒大和万科的销售额都突破了7000亿，碧桂园以7888亿夺得桂冠，这名字也真是吉利啊！

　　2020年是地产商的丰收年，大家又多收了三五斗。销售额超过5000亿的有五家，超过3000亿的有八家，超过千亿的有41家，超过500亿的67家，超过百亿的有166家，排名前一百名的房企销售均超过200亿，最后一名港龙中国地产销售额达234亿！

　　中国地产继续傲视全球，川建国不来中国大陆来搞地产真的是太可惜了，一个被美国总统耽误了地产商啊。去年中国是全球唯一实现经济正增长的主要经济体，GDP总量预计突破102万亿，那么中国房地产的销售额（只算新房）就占了GDP的17%，要是算上二手房和小产权房、商用房、写字楼啥的，那就要占到中国经济的三分之一以上，果然是大而不能倒啊！

　　中国地产行业创下的佳绩，确实出乎大多数人的意料之外，细想一下去年楼市创下新高应该主要有以下几个原因：

　　第一个原因是疫情叠加中国地产商面临偿债高峰，拼命打折销售去库存，求生存。去年的房价除了深圳、东莞和杭州等少数城市外，基本没有大涨的。像中国恒大的招牌动作就是七折售房，甚至还出现商铺零元购（按年返还购房款）。我们看排名靠前的碧桂园和中国恒大，销售单价都在一万平米以下，价格越亲民，卖得就越好。我们希望未来房价能继续亲民下去，安得广厦千万间，大庇天下寒士尽欢颜！

　　在活下去的压力下，大多数房企超额完成了2020年的销售目标

　　第二个原因就是因为中国经济全球一枝独秀，全球主要大国里面唯一保持正增长。疫情之下，全球各国都陷入了经济衰退，只有中国逆风而上，经济正增长，这为房地产提供了大的保障。疫情之下，各国的工厂纷纷停摆，许多订单都转到中国来了，中国的出口经济一片火热，集装箱都是一箱难求。老百姓的口袋里有钱了，房价又降了，自然买房子的就多了。

　　第三个原因因为疫情央行放水多了。年初的时候因为疫情，央行为了促经济，保增长，多增发了不少贷款，到了下半年，中国出口一片火爆，贸易顺差创下了新高，贸易结汇大增，央行又不得不被动增长货币发行。这里面有相当大的一部分流入了楼市。你像武汉受疫情影响最重，结果去年房子卖得最好，共卖20多万套房子，稳居全国之冠，是不是很震惊？

　　第四个原因在于疫情影响了整个社会的心理，强化了购房意识。疫情期间，全国人民居家隔离两三个月，以及后来的长租公寓不断爆雷等事件的影响，无疑强化了中国人的购房意识，在家千日好，出门万事难，房子还是自己的好，咬咬牙就买房了。

　　不管怎么说，我觉得今年买房子还是相对比较划算的，我前18年、19年的文章中，也指出过2020到2021中国房价会出现一个低谷，是比较好的刚需买房时机。在此也确实要恭喜去年买房，喜提新居，为国接盘的同胞们，也祝大家未来能够安居乐业。

　　去年还有一个现象就是南方的房价涨得多，北方的房价基本在跌。或者说南方在继续吹房价泡沫，而北方则继续贯彻房住不炒挤泡沫。有许多人说中国经济在大力向南方转移，南重北轻的趋势更加强化。南方楼市春暖花开，北方楼市还是寒风萧索。

　　许多文章都在刷屏和强化这种观点，一个强有力的证据就是中国前十大城市里面，北方只有北京一个，其它九个都在南方。其实事情也没有那么简单，今年的疫情给出口经济占优的南方以特殊景气，这种景气能否持续还不好说。南方在十大城市里占优，很大一部分原因是地产泡沫支撑上去的。

　　如果我们把时间线拉长，在经济双循环，扩大内需的大背景下，北方的经济仍然是值得看好的，雄安新区未来会持续发力，牵引北方经济乘风破浪。天津的房价跌破了两万，比杭州低了一大截，这明显是不太对劲的。整个环北京圈都由于北京强力调控了房价，价格雪崩，燕郊的房价现在还只有17年高峰期的一半左右。

　　反观深圳和东莞等地，由于出口景气，再加上调控不力，房价暴涨，深圳房价已经远高于北京，但是这种暴涨显然不可持续。相对来说，显然环京的楼市性价比显然要高得多。最受伤的华夏幸福，因为持有环京大量地产遭遇暴雷，但是如果能挺过这一关，未来还是前程可期。

　　去年楼市还有一个现象就是跟股市一样出现了牛头熊，整个17万亿的销售，二线城市占到了58%，一线城市占到了19%，两者相加占到了77%，也就是说，人口在向一二线城市聚集，大家买房子基本上集中在一二线城市。三四线城市的房子随着棚户区改造的结束，正在退潮，占比只有23%，比上年下降了一点五个点！这个可能才是全国房价平均单价上涨的主要原因。

　　不过，说句实在话，要讲生活安逸，安居乐业的话，其实三四线城市可能更适合居住，幸福指数更高一些。我前一阵子回老家一趟，就有强烈的感觉，同样质量和环境的房子，北京要贵差不多二三十倍。一二线城市新房卖得好，主要是因为买新房子的是年轻人，而年轻人都向往大城市，这在某种意义上也说明，我们的年轻人还是比较有追求的。

　　那么去年房子卖得那么好，明年的地产股是否会有行情呢？这个确实也不太好说，反弹应该是肯定会有的，以地产、银行、基建和保险为代表的四大惨行业，明年应该不会再那么惨了。年前明显有大量的资金在抄底银行、地产等板块。但是类似于2015年中铁建等地产基建股暴涨十几倍的历史应该是不会重演了。