势之场：政治局会议未提“房住不炒”，房地产市场将迎巨变？

lameihua

　　刚需恒稳，豪宅走强。

　　——分化进行时

　　在上周召开的中央政治局会议中，“房住不炒”四个字消失。而相比之下，在2020年4月份和2020年7月份的政治局会议中，“房住不炒”都有被提及。见下图，房住不炒也是2019年的关键词。

　　这个爆炸性新闻，让不少以房产为投资对象的人跃跃欲试，想要趁此机会，搭车共享疫情后经济重建的房价红利。

　　但是，未提“房住不炒”真的意味着楼市宏观调控政策的放松吗？政治局会议就房地产相关表述的细微变化，又折射出哪些隐藏的深度信息呢？

　　A

　　对于我们绝大多数人而言，房子是用来“住”的。对于少数人而言，房子还是用来“炒”的。但是上升到宏观经济层面，对于政府和政策制定者来说，房地产可绝对不是“住”和“炒”这么简单。

　　其实，房地产作为国民经济的支柱产业，也是政府调节税收、稳定信贷市场、拉动内需等宏观手段的执行工具。

　　也因此，有网友戏称，这是房地产这个“夜壶”又被拿出来了。

　　那位因嘴上一向不把关而被双开的任某，曾在几年前用讽刺语调提出“房地产夜壶论”，大意是说，房地产就是夜壶，需要的时候拿出来用，不需要的时候就往床底下一踢。

　　任老炮儿提出“夜壶论”的时点是2012年，也正式房市蒸蒸日上的时期。在国际大放水的背景下，咱政府为了防止流出到CPI上，便使用房地产进行蓄水，来作为维稳CPI的宏观调控手段。

　　同时，当经济形势低迷时，由于房地产占到GDP的7%以上，房地产可以作为拉动经济的一把好手，一旦经济过热，又可以通过对房地产的限制来进行调控。

　　房企大多数都是民企，钱又赚得多，于是拿捏起来容易。说恩宠就恩宠，说冷藏就冷藏，命运不由自主。不仅工具性被发挥地淋漓尽致，使用便捷，还能用来排泄民间怨气，确实如夜壶般好用。

　　时至如今的2020年，当下经济所面临的最严峻挑战无疑是疫情对经济的严峻破坏。

　　经济持续低迷，态势严峻，经济界已经有人认为可以继续拿楼市来刺激经济了。而当下“房住不炒”没了，当真意味着房地产调控政策的放松，房地产又要作为拯救新冠疫情黑天鹅的“夜壶”了吗？

　　B

　　回答这个问题之前，我们先看看今年下半年，央行原副行长吴晓灵直言不讳的告诫：

　　“在泡沫中狂欢的日子不多了，做好潮水退却后的准备是每个国家、每个人都要面对的现实。”

　　这段话中包含两层含义：第一，我国房地产存在大量泡沫；第二，要做好泡沫破裂的准备。

　　吴晓灵，2000-2007任中国人民银行副行长

　　虽然可能有人认为这是老生常谈，可联系到政事堂在11月所强调的，我们不得不有所注意：

　　当然，除了不确定性之外，还是会有很多确定性的事情。

　　一个是大量的风云人物会站出来做出强势表态；另一个是这些风云人物的表态，往往都会被强力兑现。

　　这两个判断在未来两年是非常有价值的。因为这两个必然的动作，使得我们对于很多事情也是可以预测的。

　　鱼和熊掌毕竟不可兼得，我们过去频繁使用夜壶所付出的代价，就是房市积攒的大量的泡沫。

　　房地产泡沫通常根据三个国际惯用指标衡量。第一是房价收入比，社科院发布的报告中指出超过95%受检测城市的房价收入比都不合理。

　　在深圳，平均收入的你得工作36.1年才能买起一套房。这个数字在同年的东京是13.3，首尔是12.1，伦敦是14.5。

　　第二是房价租售比，国际认可的合理标准在1：250以内，但我国50个大中城市平均租售比为1:611，差距非常大。

　　这个比值下，买房收租并不是个合理的投资方式，大家看重的还是房价的增值以及对通货膨胀的抵御。

　　第三是住房空置率，国际合理值在5%左右，而我国一线城市商品房空置率超20%，三四线城市更甚。综合来看，我国房地产存在严重的泡沫。

　　四年前政府提出了“房住不炒”，去年又提出“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，一步步的重磅举措，可以说是对过去“夜壶论”的大力纠正。

　　而如今，随着过量信贷流入房地产市场，房市泡沫已经极为严重，难堪重负，逼得政府不得不采取宏观调控措施去泡沫化。因此可以说，房地产已很难再作为调节和刺激经济的工具了。

　　C

　　目前房地产市场是个什么态势？且让我们来看几组数据：

　　2020年1-11月份，商品房销售面积15.1亿平方米，同比增长1.3%，增速比1-10月份提高1.3个百分点；商品房销售额14.9万亿元，增长7.2%，增速提高1.4个百分点。

　　这样的增长态势，其实已经直接冲出持续近两年的负增长区间了。

　　同时，1-11月份，全国房地产开发投资129492亿元，同比增长6.8%，增速比1-10月份提高0.5个百分点。这也说明房地产开发投资潜力十足，增速持续上升。

　　如果感觉不够直观，且看下图，2020上半年全国房价涨幅榜：

　　这些数据说明了什么？说明了在我国如此严厉的调控并未松动的当下，房市已经不可遏制地起飞了。

　　原因可能是出于经济不佳时的资金避险，也可能是全球抗疫资金的最终汇聚……总之，房价是降不下来了。

　　什么？再更严厉点调控？再调控，刚需都给捏死了。

　　而当前，国家是相当不乐意钱锁进房市的。市场萎靡不振，缺的就是投资、就是消费，继续汲取六个钱包，怎么能行？

　　因此，在这个调控都几近失控的当下，别想着国家会继续拿房地产来当工具、当夜壶了。过去的泡沫都还没消除呢，化解风险仍然是当前的重要任务呢。

　　让我们回到前些天那次会议本身。

　　其实我们仔细阅读会议纪要的话，即可发现，虽然未提及“房住不炒”四个字，但是仍旧指出了“促进房地产市场平稳健康发展”，这和坚持“房住不炒”的主基调是一致的。

　　此外，会议中还有一些值得我们关注的变化。会议未提及“提振资本市场信心”，也将去年提到的“运用好逆周期调节工具”改成了“科学精准实施宏观政策”。

　　这说明信贷投放的平滑和适度增长，已经让整个周期波动趋于平缓。中央调控适度放松，放水收敛，精准滴灌，防止过多信贷流入房地产市场。

　　包括前段时间恒大等房企被政府“卡脖子”，从前端限制他们的扩张、降低他们的周转，也体现了政府对房地产市场信贷调控的决心。

　　几个月前一石激起千层浪的文件截图

　　此外，本年末召开的住建部房地产工作座谈会中，仍然公开重申了坚定落实“房住不炒”和“长效机制”。这全都说明了政府并没有想要放弃“房住不炒”的观点，房地产调控仍然是供给侧改革框架中的一部分。

　　总之，想放开给炒家们？别想了。

　　D

　　让我们继续回到“风云人物表态”，看看最近其他人说了些啥。

　　2020年11月30日，中国人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清发表文章，称房地产是现阶段我国金融风险方面最大的“灰犀牛”。

　　而就在郭树清发言的两天前，前全国政协副主席、央行行长周小川在文章《拓展通货膨胀的概念与度量》中也提到要将资产价格纳入通胀考虑。这里的资产价格很大程度上指的是房地产价格。

　　所以说，这意味着房地产金融监管将持续完全从严吗？

　　其实，他们的话都还要继续结合2020年12月的政治局会议中提出的消费侧改革来看。

　　正如政事堂所说的：

　　一个是针对于底层民众所需要的粮食等最基础的物资，要进行“带量采购”，把价格大幅降下来，让底层民众能够幸福的吃得饱饭。

　　一个是针对富裕群体所需要的高档消费品，要进行“涨价去库存”，通过把高档消费品以高价提升敞开销售，让富有的群体能够体面的花得出钱。

　　我们当下的房地产市场，可能也将形成一种明显的分化。

　　对于刚需们的房产，国家将想方设法继续“维稳”，继续防止“灰犀牛”，甚至不惜以纳入CPI的方式对地方政府实行严厉的考核。

　　而对于有钱人的高档房产，则可能存在进一步的放松。有钱人不太会成为灰犀牛，豪宅全款不加杠杆都买得起，而当下的调控反而还会阻碍国家通过房产回收他们的货币。

　　当然，他们的房子是不会被纳入CPI的。与其让他们的资本把地产调控挤坏了，不如给他们开辟一个新天地。嗯，以后收房地产税时也方便……

　　因此，未来房地产市场将会出现进一步的“双轨”分化，一线城市、新动能城市（杭州、武汉、南京）、政策高地（海南）等，优势地段将可能进一步飙升。

　　但涉及到民生的刚需盘呢，则进一步持稳，甚至还可能出现阴跌。

　　当然，对于很多大城市来说，刚需盘和高价盘也许会出现交集（比如优势地段的价格洼地区），因此希望上个好点的车的刚需们，也得赶紧加把劲了，否则就只能退守郊县的“品质生活”了。

　　文章结尾，让我们再回味一下政事堂的原文：

　　就像陈云同志在1990年回顾时说的：“1962年货币流通量达到130亿元，而社会必须流通量只要70亿元，就是搞了几种高价商品，一下子收回60亿元，市场物价就稳定了。”

　　而回顾历史就会发现，如今我们对疫情期间释放大量货币回收的最好方式，就是让有钱的人心甘情愿的把钱消费出来，而不是通过激烈的手段引发市场的震荡。

　　嗯，其中原理并不复杂，甚至可以说是很简单的。可不得不说，只有强有力且独立自主的政府，才能构建出最高社会效率的政治经济秩序。

　　另外，前几天的《阿里》一文已被要求删除，我们无能为力。不过，原文依旧可以通过下方链接或发送关键词“阿里”、“20201212”拜访，请各位不要错过。