刘晓博：楼市见顶？！怎么办

lameihua

　　中国楼市见顶了？

　　是的。

　　只不过，见顶的不是价格，而是销售面积。

　　先看下面这张图：

　　图中有两条线，下面的蓝线是全国每年新建商品房的销售面积，上面的橙线是全国每年新建商品房的销售金额。

　　可以看出，自2016年以来，连续4年的成交面积都增长乏力，分别是：15.7亿平方米（2016年）、16.9亿平方米（2017年）、17.2亿平方米（2018年）、17.2亿平方米（2019年）。

　　今年前11个月，全国新建商品房的销售面积是15.1亿平方米，同比只增长了1.3%。如果不出意外，今年全年成交面积跟去年也没有多少差别，估计仍然在17.2亿平方米左右。

　　从最近5年新建商品房成交面积来考察，中国楼市的确见顶了。

　　为什么连续5年的新房成交面积，基本上都“原地踏步走”？

　　因为中国的人均居住面积和自有住房率，都达到了较高水平。比如昨天召开的“全国住房和城乡建设工作会议”就透露了如下数据：截至2019年末，城镇、农村居民人均住房建筑面积分别达到39.8平方米、48.9平方米。

　　这个人均居住面积，已经比较宽裕了。

　　而且，这里面没有统计小产权房、违法建筑。如果算上，人均居住面积会更高。

　　而在2020年4月24日，央行发布的《2019年中国城镇居民家庭资产负债情况调查》显示：中国城镇居民的自有住房率达到了96.0%，基本上是全球最高水平。

　　既然96%的中国人都拥有了自己的房子，为什么看起来住房矛盾仍然如此严重？

　　说到底，还是因为“人房错配”。

　　每个在大城市闯荡的年轻人，或者农民工，在老家的中小城市或者农村，基本上都有自己的房。

　　但无奈，这些房子搬不到大城市。

　　在深圳这样的大城市，常住人口的“自有住房率”竟然连25%都达不到。

　　所以，即便中国人的自有住房率达到了96%，房地产行业仍然“有事可干”，而且还能长期干下去。

　　只是从新建住房的规模看，见顶是肯定的了。

　　“见顶”将带来哪些影响？下面我分析一下。

　　第一，开放商之间的竞争会更加激烈，未来将有更多企业退出这个市场，也会有更多企业合并。

　　几乎每年，大房企都会公布雄心勃勃的增长计划。但中国房地产市场的销售面积已经很难再创新高了，17亿平方米的水平能维持就已经很不错了，弄不好还会下滑。

　　蛋糕变小了，竞争只会更加激烈。最终，中小房企将逐步退出，大房企合并案例增加，市场集中度进一步提高，国企占比也会提高。

　　第二，房价必须上涨，才能维持住房地产对GDP和财政的贡献率。

　　我们不妨再看一下刚刚看过的那张图，现在重点看“橙线”部分。

　　可以看出，过去四五年虽然新房销售面积见顶，但新房销售额仍然在增加，而且增速超过GDP的增速。这只能说明一点，房价涨了，而且跑赢了GDP。

　　这就是中国经济的现状。必须保持卖地收入、新房销售收入的增长率超过GDP，才能让GDP保持合理的增长速度。

　　我们不妨再看一下，最近几年卖地收入的走势图：

　　从上图可以看出，2008年的时候，每年卖地收入不到1万亿；而到了2019年，卖地收入超过了7万亿。2020年的卖地收入，最终可能逼近8万亿，甚至突破。

　　可以想见，如果将来新房每年撑不住17亿平方米，滑落到15亿平方米的水平，那么卖地面积、卖地收入也必将下滑。

　　到那时，即便地价跟上GDP的涨幅，卖地收入在财政中的占比，也将不断下滑。地方政府怎么办？拿什么稳增长、保就业，给公务员、教师们发工资？

　　因为通胀是一直存在的，卖地收入的“原地踏步”，就意味着卖地收入的真实购买力会下降，带给财政的贡献率也会下降。

　　更值得关注的是：本来财政能力就偏弱的中西部的三四五线城市，将会先遇到这个难题。因为他们是人口流失的，人均居住面积更高，外来人口更少。

　　仅仅靠提高赤字率，加大地方债发行规模，加大财政转移支付力度，只能换来几年的“喘口气时间”。要想从根本上解决问题，难度极大。

　　至于经济转型，需要的时间更长。

　　上图：全国卖地收入占一般预算收入的比重，近年一直维持在高位。

　　所以未来大概只能有以下几个综合手段，来解决问题：

　　第一，让房价维持适度的涨幅，这样才能在销售面积见顶的情况下，维持销售金额、卖地收入的双增长；

　　第二，进一步精简机构，减少“吃财政饭”的人；

　　第三，让大城市多卖一些地，转移出来一些钱给落后地区；

　　第四，通过实体经济创造更多税源。

　　总之，一个“楼市见顶倒逼改革”，并在一定程度上“倒逼涨价”的时代，正在到来！