刘晓博：今夜高层表态！楼市政策，酝酿重要变化……

lameihua

　　12月18日傍晚，2020年度中央经济工作会议通稿发布。

　　其中关于楼市是这样表述的：

　　七是解决好大城市住房突出问题。住房问题关系民生福祉。要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，因地制宜、多策并举，促进房地产市场平稳健康发展。

　　要高度重视保障性租赁住房建设，加快完善长租房政策，逐步使租购住房在享受公共服务上具有同等权利，规范发展长租房市场。土地供应要向租赁住房建设倾斜，单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房，国有和民营企业都要发挥功能作用。要降低租赁住房税费负担，整顿租赁市场秩序，规范市场行为，对租金水平进行合理调控。

　　这段表述分为两个层次，第一个层次跟以往的提法没有任何变化，继续强调“房住不炒”、“因城施策”和“平稳发展”。

　　重要的变化在后半段，里面连续出现了10个“租”字。

　　我们不妨对比一下2016年、2017年、2018年、2019年、2020年这5年的中央经济工作会议通稿。其中：

　　2016年，提及“租（房）”的2次；

　　2017年，提及“租（房）”的5次；

　　2018年，提及“租（房）”的0次；

　　2019年，提及“租（房）”的1次；

　　2020年，提及“租（房）”的10次。

　　很明显，2020年对“租房”的重视，达到了“无以复加”的程度。如果说过去几年有哪一年堪比2020，只有2017年。

　　2017年发生了什么？房价普遍大涨之后，楼市开始收紧，这时候需要安抚城市无力购房者，于是国家提出：

　　加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度。要发展住房租赁市场特别是长期租赁，保护租赁利益相关方合法权益，支持专业化、机构化住房租赁企业发展。

　　随后，一轮轰轰烈烈的“长租公寓”热在全国掀起，不仅大保险公司、大银行、大房企介入，地方政府介入，很多社会资本也介入，涌现了大量的二房东公司。一些公司甚至幻想着上市，为此不惜赔钱赚吆喝。

　　由于中国房地产市场的“租售比”太畸形，回报率太低，即便完全免税也低于1年期定期存款利率（中心城市）。结果几年下来，长租公寓开始连串暴雷，并在2020年达到了极致。那些轻资产做二房东的模式玩不下去了，重资产模式的也亏损累累。

　　而且2020年楼市出现了局部回暖，部分城市甚至大涨。

　　正是在这样背景下，中央对楼市的政策发生了重要调整，再次把“租赁住房”放在了空前重要的位置。

　　那么未来政策会出现什么变化？根据通稿来分析，可能有以下几点：

　　第一，在大城市的土地供应方面，将向租赁住房进一步倾斜，要求“单列租赁住房用地计划，探索利用集体建设用地和企事业单位自有闲置土地建设租赁住房”。

　　这样做有一个好处，就是房子从批地到建设，目标就是租赁住房。这样，其土地成本就可以压低，为后来长期、稳健经营奠定基础。

　　至于二房东模式，基本上被官方放弃，不再成为政策扶持的主要目标。

　　第二，“对租金水平进行合理调控”的提法，意味着政府未来可能会干预租金水平。这其实不乏先例，比如德国政府就这样干。

　　第三，继续强调“租购同权”。

　　第四，纯保障性质的租赁住房建设，也会全面加码。

　　中央高度重视大城市的“住房租赁市场”的构建，还有一个重要的原因：中心城市人口有增量，而限购越来越严格。也就是说，一个家庭一般只能拥有两套住房，但随着房价越来越高，真正有能力拥有两套住房的家庭越来越少。

　　这就意味着，未来市场上可供租赁的住房是有限的。而买不起房子的新市民很多，所以必须要建设足够多的租赁住房，否则城镇化进程将全面受阻。

　　那么对于房企来说，介入租赁住房就成为一个必然选项。看起来，租赁住房资产比较重、回报比较低，但如果政府在土地上大幅让利，有意识控制长租型住房的建设成本，大房企还是有一定操作空间的。

　　当然，这必须有减税降费等一系列政策的配合。

　　2021年宏观政策将如何，此次中央经济工作会议也给出了明确的答案，以下几段论述非常重要：

　　1、强调“不急转弯”

　　通稿说：“明年宏观政策要保持连续性、稳定性、可持续性。要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策，保持对经济恢复的必要支持力度，政策操作上要更加精准有效，不急转弯。”

　　这意味着，市场担心的“政策悬崖”不会出现。这从最近几个月央行连续超额续作中期借贷便利，就可以看出来。12月15日，央行甚至一次发放了9500亿元的中期借贷便利。虽然央行轻易不会降息，但钱是“管够”的。明年，也是如此。

　　2、财政政策、货币政策表述符合市场预期

　　通稿说：“积极的财政政策要提质增效、更可持续，保持适度支出强度，增强国家重大战略任务财力保障。稳健的货币政策要灵活精准、合理适度，保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配，保持宏观杠杆率基本稳定。”

　　这其实是进一步解释“不急转弯”，给市场吃了一颗定心丸。稳杠杆的提法，也比较符合预期。

　　“保持货币供应量和社会融资规模增速同名义经济增速基本匹配”跟之前相比，删除了“并略高”三个字，意味着明年货币增速还是会略微有所下降，毕竟经济已经开始恢复正常了。

　　3、这句话非常值得期待——“要积极考虑加入全面与进步跨太平洋伙伴关系协定”。

　　所谓“全面与进步跨太平洋伙伴关系协定”就是CPTPP，前身就是TPP，也就是奥巴马时代拉的一个遏制中国的“群”。后来特朗普上台后退群，TPP变成了CPTPP并正式成立，11个国家参与。

　　CPTPP比中国刚刚参与成立的RCEP含金量更高、门槛更高，其中对国企地位、劳工权益、知识产权保护、环境保护等要求更高，对减免关税的时间表也比较严格。中国表态愿意加入CPTPP，意味着中国将在很多领域有更大的改革，尤其值得期待的是国企和劳工权益。

　　而拜登上台之后，美国也有加入CPTPP的可能性，如果中美都加入，那么世界经济秩序将变得可预测，特朗普时代的混乱将告一段落。

　　4、强调“强化反垄断和防止资本无序扩张”，“健全数字规则”。

　　这意味着，国家对互联网大平台的规范正式启动，一方面继续鼓励相关企业发展，另一方面要合规运行。其中“健全数字规则”意义重大，包括数据产权的归属，移动互联网时代的隐私的保护，垄断的认定标准等，都将有进一步的明确甚至立法。互联网巨头的估值，将充满变数，因为规则将变。

　　我之前在专栏里说过，世界进入了一个“蛋糕很难做大的时代”，这时候“更公平地分蛋糕”就显得很有必要。看懂了这一点，你就会明白一个道理：一夜暴富的时代过去，赢家通吃的时代过去了，大企业无限膨胀的时代过去了。

　　宏观政策不急转弯，货币政策仍然维持适度的宽松，这些都是楼市的好消息。而中国积极考虑加入CPTPP，意味着中国将有更大力度的改革，这有利于维持中美斗而不破的关系。