刘晓博：这14个城市，房价比深圳还猛！

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　　12月14日上午，国家统计局公布了前11个月“70个大中城市商品住宅销售价格变动情况”。

　　通过其中跟2015年基期的比较，可以查到过去5年房价涨幅最多的城市。

　　在“新建商品住宅”方面，竟然有14个城市房价的累计涨幅超过了深圳。

　　拿深圳为“标尺”来衡量主要城市房价的涨幅，是因为深圳楼市一直是全国楼市的风向标。

　　由于人口增量大、新建住房供应量偏小，深圳房价易涨难跌。在好几轮房地产牛市里，深圳都是领涨城市。而2015年，是国家出台楼市“去库存”政策的一年，随后全国楼市进入了一轮史无前例的大牛市。然后是持续几年的调控，出台长效机制等。

　　所以，用深圳来衡量主要城市过去5年房价的涨跌幅，非常有价值。

　　根据国家统计局的数据，过去5年深圳新建商品住宅上涨了57.5%。而新房涨幅超过深圳的，有西安、徐州、武汉、合肥、成都、广州、厦门等14个城市。

　　下面就是相关数据：

　　上图：2015年末到2020年11月，中国广义货币M2同比增长了56%，从上面表格可以看出，至少有15个城市新房涨幅超过了M2增速。

　　可以看出，不仅连徐州这样的普通地级市新房涨幅都大幅超过深圳，就连呼和浩特这样的“胡焕庸线以西”的城市、也都比深圳彪悍。

　　但如果你再对比一下二手房的涨幅，情况就发生了很大的变化。

　　以2015年为基期，深圳是纳入国家统计局统计的70个城市里，二手房涨幅最大的城市，涨幅达到了84.7%。

　　对比一下14个新房涨幅超过深圳的城市，以及北京和上海的新房和二手房的涨幅，就会发现：情况高度分化。

　　一类城市，以西安为代表，新房涨幅超过80%，但二手房涨幅只有24%，二手房远不及新房。这类城市还有徐州、成都、三亚、石家庄、扬州、呼和浩特等。

　　跟新房相比，二手房的市场属性更强，因为没有限价，也基本上没有“庄家控盘”。如果一个城市的二手房涨幅超过新房，说明这个城市上涨动力强劲，比如深圳。这类城市的上涨属于“二手房推动型”。

　　反之，如果二手房涨幅远远跟不上新房涨幅，说明这个城市房价上涨主要靠新房拉动，属于“新房拉动型”。新房由开发商和政府定价，卖方对价格影响能力比较强。

　　通常情况下，房价上涨多是新房拉动的，在“楼市调控长效机制”建立之前，中国楼市一直如此。

　　而在限购、限售、限贷、限价、限商等一系列调控措施出台后，上涨动能强劲的城市，新房都被严格限价，出现了新房跟二手房的价格倒挂。所以才出现了“打新热”，深圳就是如此。

　　上图：过去5年二手房涨幅最大的城市排名，只有深圳、合肥、无锡、广州的二手房涨幅，跑赢了同期广义货币M2的增幅（57%）。

　　除了深圳，还有一些城市二手房涨幅基本跟新房持平，或者差距不大，比如上海、北京、合肥、广州、无锡。在这类城市，市场上涨的能量跟新房、二手房均价相互匹配，或者说价格比较真实。

　　反过来看：以西安、徐州、三亚、石家庄等为代表的，新房涨幅远超二手房的城市，新房价格带有“虚假性”，或者说透支了未来一到两年的空间。

　　在买房投资的时候，选择二手房涨幅超过（或者接近）新房涨幅的城市，更靠谱。

　　当然，我们还可以比较同一片区、同一档次、同样教育资源的新房和次新二手房，价格比较接近的城市，更有投资价值。二手房价格远低于同档次新房的，一般来说存在价格虚高现象，或者二手房比较难以转手。