刘晓博：明年楼市，大家都猜错了……

lameihua

　　2021年的楼市，变冷还是升温？

　　估计多数人的预测是：比2020年冷一些。

　　因为最近一段时间，楼市的“坏消息”层出不穷。一会儿是强调“时刻紧绷房地产调控这根弦”，一会儿是把房地产称为中国最大的“灰犀牛”。另外，在三道红线的压力下，房企融资额在下降。

　　更要命的是：全球货币政策的宽松，都会在2021年出现逆转，因为疫苗越来越成熟。中国的货币政策，有较大概率率先逆转，时间可能是在2021年二季度。虽然未必加息，但市场利率会因为“钱少了”，而自动上浮。

　　所以，2021年的楼市，应该是更冷一些的。

　　但情况可能未必是这样。因为还有一个逻辑，决定了楼市不可能太冷，甚至需要比2020年更“暖和”一些。

　　这就是：2020年狂飙突进的地方债，大概率在2021年“降低发行增速”，因为债务率已经逼近警戒线了。

　　我们可以看一下具体数据：

　　1、截至2020年10月末，全国地方债余额25.8万亿，去年同期是21.39万亿，今年同比大增了21%左右。

　　2、同期，中国的广义货币M2同比增速是10.7%；

　　3、社会融资额同比增速是13.6%；

　　4、全国卖地收入同比增速是10.1%；

　　5、前三季度，中国的GDP增速是0.7%。

　　可以看出，关键的经济数据里最疲弱的就是GDP。为了刺激GDP的“钱的因素”都非常亢奋。其中最亢奋的，是地方债余额的增速，达到了21%，是卖地增速的2倍，也显著超过了M2和社会融资额增速。

　　啥意思？如果你持续关注我的专栏，会记得我半年前做的一个判断：国家试图用“政府债务”加杠杆的办法，让楼市喘口气。也就是说，用地方债、国债来换取楼市2年左右的休整期。

　　看懂了这一点，你就会知道：在大城市生活的刚需，需要抓紧时间买房了。尤其是北京、郑州、济南这类调整幅度比较大的中心城市，现在就是非常宝贵的抄底机会。

　　2008年到2009年全球金融风暴最紧张的时候，中国出台了“四万亿”，居民杠杆率大幅增加，也就是说楼市是那一轮对抗经济下行的生力军。

　　然后是2015年末开启的“去库存”，楼市再次发挥重要作用。

　　这两轮因为经济压力大，而导致的房价大涨，带来了显著的负作用。所以，本轮经济下行（2018年就开始了），官方一直克制着尽量不让楼市来单独承担稳增长、保就业的压力。而是选择了增加政府杠杆率的方式。

　　杠杆率，就是债务率。一般来说，全社会可以分为三类部门——企业、居民家庭和政府。

　　中国的企业杠杆率已经是全球最高，加的空间不大，主要是稳住；居民家庭杠杆率虽然没有达到发达国家水平，但在新兴经济体里已经是最高的，而且增长很快，也要喘口气。只有政府的杠杆率仍然偏低，有加杠杆的空间。

　　所以2020年“扛住”经济的，主要是政府部门加杠杆，体现在地方债、特别是专项债。专项债，是可以不计入地方赤字的，主要用于有经济效益的项目。

　　据“中信证券研究所固定收益明明债券研究团队”今天整理的数据：

　　截至今年10月，全国地方政府的债务余额已经升至25.8万亿，预计年末达26万亿。根据2020年财政预算报告，今年的地方综合财力大致估计为26.7万亿，包括地方本级一般公共预算收入（9.75万亿）+转移支付收入（8.4万亿）+政府性基金收入（8.6万亿）。那么以此推算，今年地方政府整体的债务率可能会上升到97%以上，已经接近警戒范围。

　　去年年底地方政府整体债务率是82.9%，到今年年底有望达到97%，这个增长速度堪称惊人。

　　在这种背景下，2021年地方债新增发行规模很有可能适当降低。如果如此，则地方政府的财政压力会更大。

　　前一段时间，连续爆出高等级的地方国企债券违约，背后有疑似地方政府默许的“逃废债”情况存在，涉及的多是北方一些省市。目前，有关方面正在调查，最终会严肃处理。

　　某些地方政府为什么变身“老赖”？说到底，还是因为经济不好，财政收入、卖地收入双双下滑。在这种情况下，还要减税降费，保工资、保运转。

　　1994年分税制改革之前，地方财政宽裕、中央财政紧张。后来实施了分税制，2018年又合并了国税、地税，中央财权不断扩张。而大量民生事务又需要地方来办理，北方、中西部等很多地级市、县和县级市，财政压力巨大。

　　“税不够，卖地凑”，这是1998年房改之后地方政府解决问题的主要办法，此外就是搞隐性债务。现在隐性债务被管住了，发债的权力归了省里，而且有额度控制，转移支付不够用，相当一批地方的财政将在2021年面临更大挑战。

　　这时候怎么办？适当增加卖地收入，还是一条重要的路。

　　虽然国家说了，未来将增加地方税，但无论是房地产税、遗产税等，都需要立法才能落实，远水难解近渴。消费税环节后移，固然可以增加地方收入，但这相当于加税，可能产生抑制消费的效果，将来如何未可知。

　　所以我的判断是：要么让地方债发行量继续“维持高速”，要么让卖地收入增幅再高一些，比如反弹到15%以上。

　　卖地收入增长，一般在楼市回暖之后，带有滞后性。楼市不回暖，开发商无法回笼资金，在三道红线压力下，拿地势必会减少，更遑论增加了。

　　或许有人会说：解决问题还是要发展实体经济，用科技创新来带动，经济规模大了、税收自然增加。

　　但问题是，这是“更远的水”。经济转型更是一个长期的过程，没有10年到20年很难见到大的成效。

　　解决的办法还有改革，比如让政府更精干，这样“吃饭财政”的规模可以降低，而且有利于简政放权、激发社会的活力。但在经济下行的时候裁员，也不是好办法。

　　整体而言，解决中国的问题往往需要综合疗法，而不可能一招就立竿见影。

　　所以我的判断是：2021年楼市没有变冷的条件。比2020年适度回暖，是大概率的事件。尤其是华北、东北、中部等区域，更是如此。