智先生：长租暴雷的本质

lameihua

　　蛋壳公寓暴雷这件事，其实就挺魔幻。

　　如果死抓住它的租金贷一番批判，讨论一下金融模式，只是隔靴挠痒，停留于表象。

　　再精心引导，将主要矛盾转移到租客和房东之间，让两个群体互峙对垒，就更可耻了。

　　我们需要直击靶心，触及本质。

　　壹

　　翻开长租公寓的发展历史，并不长，只有短短五六年，发展极为迅速。

　　大体可分为两个阶段。

　　其中很重要的分水岭，是2017年11月18日。

　　这天傍晚，位于北京市大兴区西红门镇的一处公寓发生大火，19人遇难，8人受伤，全国震动。

　　出事的公寓属于商住混用，仅在二楼居住区，就被隔出305间房，住了400余人，严重违建没跑。

　　在这起火灾发生之前，隔断间曾是非常普遍的现象。

　　房东出租时，将100平的套内分成六七个小房间，到手的租金比单独租出去要可观得多，利益可以熏人心。

　　但不是每个房东都有这样的经济头脑，也有的不想将家里弄得一团糟，或者愿意掏钱隔断装修，嫌麻烦。

　　于是，长租公寓跑步进场。

　　有资金有实力，统筹安排，分摊装修成本，一站式承包，省心省力，承包出去的房东都说好。

　　如果是刚需热门城市，像北京，原本两房一厅格局，丧心病狂的可以隔成七八间，连阳台厕所的位置都不放过。

　　野蛮隔断，先斩后奏是常有的事，一般情况下，房东哪怕事后知道，看在钱的份上也就忍了，只要别乱动承重墙，一切都好说。

　　动了反正也看不出，格局面目全非。

　　所以说，前几年大批量的隔断间出现，基本出自这些长租公寓的手，另一头则是外来务工群体的拮据刚需。

　　工资本就不高，能省一点是一点，剩下的还要存起来维持梦想。

　　那年代的长租公寓，生意经其实没算得那么门清，依然是老老实实从房东手里收房，然后死命压价，再高价租给房客，赚点中间差价。

　　不管规模有多大，做的还是单纯中介活，赚钱多和少的问题，就要看各家的黑心程度了，但绝不会亏本，或者一言不合就卷款跑路……如果有的选，他们还是愿意当一个好人。

　　2017年那场大火过后，政策立即下来，全力治理隔断房等违章建筑，该拆全部得拆。

　　一番整顿后，出租房源里的隔断间，已经不敢流露于市面，长租公寓更不敢玩之前那一套狠的，最多就将两房弄成四房，差不多得了，不能让房客看出端倪，或者签下一些协议约束。

　　所以有些房客，明明住的是十年以内的次新房，小区户型环境都很好，但房间格局就是狭窄逼仄，形状怪异，隔音十分糟糕。我在广州租的第一个公寓，就是一房一厅，然后客厅中间竖着两根水泥柱子……

　　而且在网上找不到任何原始户型图（躲避监管），户型也货不对板，那很可能就是隔断间了。

　　尤其是那种密集的群租隔断房，消防隐患极其严重。

　　无论如何，从2018年开始，玩法已经变了，长租公寓不敢再明目张胆去弄隔断间。

　　如此重要的现金奶牛模式被断掉，又得维持迅速扩张的市场需求，「租金贷」模式就应运而生了。

　　高价收房，简单装修后，低价租给房客。

　　用尽一切优惠手段，比如租一年赠三个月，让房客一次性交齐12个月租金，再按月付给房东，这里就产生了资金池。

　　长租公寓拿到这笔钱后，又拿去扩张房源，层层套娃。

　　如果房客经济拮据，就鼓励他们向金融机构贷款，也就是租金贷。

　　2018年，长租公寓跑马圈地。

　　其中以自如和蛋壳两个头部玩家在竞争收房，房东放租的心理价位，可能只是7000元，最终可以哄抬到1万。

　　带来的很严重后果就是，直接推高一线城市房租，平均上涨20%-30%。

　　如此一来，每个人都觉得自己赚了。

　　房东收到了更高租金，房子还被一番装修，变得干净整洁；

　　房客可以用优惠价租到muji北欧风的房子，尽管这个价格明降暗升，但对比整个市场已经算好了，没有太多选择；

　　长租公寓有更多资金收房，给投资人画更多大饼，讲更多故事，堆更大泡沫；

　　金融机构收获到一批老实巴交、害怕上征信的年轻房客，赚足了贷款利息。

　　四方共赢，似乎没有一个输家，每个人都有光明的未来。

　　贰

　　有许多人猜测，蛋壳公寓苦心孤诣地培养资金池，是为了通过一系列金融投资赚取利息，来弥补「高收低租」模式的亏空。

　　可如果你看了蛋壳的完整招股书，就会发现，蛋壳通过资金池所获得的利息，微不足惜，根本无法填补。

　　说实话，用利息差来填补公司的庞大亏空，巴菲特+孙正义合体都做不到。

　　蛋壳就是孤注一掷，将这些钱全拿来扩张，继续拉拢无数新房客，忽悠更多资金来拆东墙补西墙，才能勉强维持下去。

　　只要能迅速抢占市场，击垮对手，就能通过垄断地位来扭转「高收低租」的弊端，回归「低收高租」的健康模式。

　　当初网约车大战的时候，补贴价被压到了尘埃地步，用过的人都说香，然后现在滴滴一家独大时，价格就回归「合理区间」了。

　　而且规模一旦做大，获客成本和装修成本才能下降，提高单间盈利。

　　比如在2017年，蛋壳公寓的装修成本平均12646元/间，到2019年下降到10404元/间。

　　按照装修行业的利润率来算，蛋壳真正用在装修的成本，估计不到七成。然后从收房、装修、空置和上新，短短四十多天完成，年轻人也就不必对长租公寓的甲醛污染治理，抱有多少期待了。

　　回归正题，蛋壳通过「高收低租」形成的资金池，其实很有限。

　　它要想通过这种模式收房，至少需要好几年时间布局，急不来，一口吃不成胖子。

　　诡异的就是在2017-2019年，蛋壳运营的房间数，从8000暴涨到40万间，覆盖13座城市，吃瓜群众可能没有意识到，这个数字究竟有多夸张。

　　这背后，离不开资本的推波助澜。

　　资本并无对错，但不受约束管控就相当可怕。

　　如果没有被放大这个恶，蛋壳的影响不会这么恶劣，不会牵涉如此广，可以坑这么多人。

　　从创立开始，蛋壳就拿到了天使轮，然后四五年里，一共融资八轮。

　　其中，老虎环球基金，为最大机构投资人，占20%股份：

　　所以就可以解释，为什么短短几年，蛋壳累计亏损63.13亿元，还能疯狂加杠杆扩张的原因。

　　你说这些背后资本，不清楚蛋壳的运营本质吗？

　　当然知道，然后变相鼓励，资本游戏，就是要游戏人间。

　　到了2019年，狠茬子蛋壳一整年就烧掉40亿元。

　　背后的资本估计等得不耐烦，或者对这个无底洞也有点慌了，匆忙让蛋壳提交招股书，准备在美股上市。

　　上市就上市吧，即使蛋壳烧了好几十亿，始终没有盈利能力，也不妨碍美股市场的一致看好。

　　因为在这背后，是被资本活生生培养出来的庞大租客群体来背书，他们听话懂事，闹不出什么花样，而且还按时缴纳租金，又是资本市场承认的低风险可预期资产，前景可期。

　　说人话就是，蛋壳未来的故事很棒。

　　两个月后，也就是2019年12月25日，住建部等六部门给出指导意见：住房租赁企业租金收入中，住房租金贷款金额，占比不得超过30%。

　　这是一次紧急刹车。

　　不过对蛋壳，或者说一大堆以「租金贷」滚动活着的长租公寓来说，已经太晚了。

　　2020年1月17日晚，蛋壳成功登陆美国纽交所，是2020年第一支中概股，市值27.4亿美元。

　　背后资本总算松了一口气，接下来不断抛售股票，解套的解套，剩下就留给接盘侠。

　　股价从上市高位，就一直跌，完全止不住。

　　蛋壳命运，在疫情来临面前，已经被划上句号。

　　出租率直线下降，房屋租赁市场遇冷，所有长租公寓咬牙过冬，现金流崩得很紧。

　　第一个撑不下去，后面就跟着躺尸了，因为躺下来很舒服。

　　青客、寓意、乐居、小鹰……和当年P2P集体枪毙的场景一模一样，疫情成为不良企业的照妖镜。

　　蛋壳选择放弃治疗，从上市到倒塌，只过了10个月。

　　明眼人已经看出来，蛋壳的问题本质，无关什么租金贷，而是这家公司从创立开始，就一直在烧钱活着。

　　烧完租户的钱，就烧投资人的，然后是银行的，最后是股民的。

　　一个教科书级别的资本割韭菜模式，一场地道纯正的资本运作游戏。

　　所以蛋壳公寓的背后公司，才叫「房屋资产管理公司」。

　　接下来的剧情都很熟悉，一个击鼓传花的游戏，最后是可怜的租户埋单。

　　叁

　　在这一连串暴雷事件中，我困惑于一些金融机构，能将属于自己的责任摘得干干净净。

　　吃相特别难看。

　　确实，之前是有过政策，说要给予住房租赁企业一定的金融政策支持。

　　然后，然后一切都乱套了。

　　初期，长租公寓低价收房，高价出租赚差价，这种商业行为无可厚非。

　　到后来，租金贷成为长租公寓的普遍敛财方式，将雷越滚越大时，金融机构在这里面，究竟扮演了什么角色？

　　我不认为，金融机构有多冤枉（请带号入座）。

　　正常人租房，差不多押二付一，这笔支出不会很高，有多少钱就租多少个月，很少会向银行贷款……银行当然也没有类似的个人租房贷款业务。

　　这种个人无法自行申请的「租金贷」产品，却一定要通过长租公寓的中间撮合才能完成，金融机构究竟是为了谁服务？

　　长租公寓怂恿租客贷一年房租，然后这笔钱，金融机构没有直接打给房东，而是全给了蛋壳，再让租客每个月慢慢还。

　　我实在不明白这种脱裤子放屁的行为，有什么意思。

　　我相信这些金融机构，在深度合作的基础上，不可能不知道蛋壳的高运营风险，不可能不知道「高收低租」模式的天然缺陷，这种到后期已经变成借新债还旧债的危险玩法，更不可能没做好风险评估、保险措施。

　　一句话，它们不可能不知情。

　　只能往最恶意的方向揣测，是和长租公寓沆瀣一气了，因为有贷款，有业务，就有利息收入。

　　它们就是吃准了这群刚毕业没多久的年轻人群体，对征信的恐慌和极度在乎，坏账几率很低。

　　事实上，正常人就不会有谁去贷款租房，租金贷原本就没有市场，是长租公寓硬生生设的陷阱，然后金融机构和风投资本配合来做大了这个陷阱。

　　等蛋壳出问题后，就把所有风险都转嫁给租客。

　　简直好手段。

　　我从不高估这些金融机构的良心，却大大低估了他们的风控预警。

　　早在一两年前，长租公寓就已经零星暴雷了。

　　但截至2019年末，蛋壳在银行的借款总金额是多少？

　　101.29亿元。

　　其中包括67亿元的「租金贷」预付款。

　　从现状来看，这笔上百亿的金额，注定成为坏账，只能想尽办法从租客身上弥补回来。

　　这就是纵容的恶果。

　　仅仅上半年，长租公寓就有至少60家暴雷。

　　雷到最后，好像就一个自如还在坚守。

　　我特意分析了一下自如的盈利模式，同样在弄租金贷模式，好歹这个比例低于国家红线的30%，实际上走的还是传统物业经营，也就是低收高租。

　　现在最大的竞争对手蛋壳半死不活，自如有了底气找房东压价，甚至不惜毁约。

　　这样做似乎缺乏了商业道德，最起码它能走得更远一点，不断降低自身倒闭的风险，这是在自救。

　　如今蛋壳房东和租客的关系很尴尬，彼此都是受害者，却被推到了对立面上，分不清真正矛盾所在。

　　这场闹剧里，房东相对于租客来说，损失相对较小，只是没了一两个月的租金，但还留下价值上万元的精装修，一些家具家电都足够弥补损失，再暴力催收，无论如何都说不过去。

　　既然房东无权赶走房客，房客也可以稍微妥协一下。

　　干脆各退一步，房客续租，然后房东将租金往下调，约定半年或者一年内不调价。

　　互相理解，先站在同一阵营上。

　　肆

　　当下情况是，从长租公寓的融资开始，监管姗姗来迟。

　　到金融机构配合长租公寓设计出来的「租金贷」，更是无底线纵容。

　　最后暴雷了，我们对这些公司的实际执行人，却没有更好的法律制裁手段。

　　这是我要强调的第三点，我们社会，对老赖是不是太宽松了？

　　从P2P到长租公寓的集体暴雷，公司的实控人基本没啥大问题，被限制消费令后，灰溜溜消失在大众视野里，留下一地鸡毛。

　　执行法官是可以查封房产车子，限制高消费和交通工具，这些对一般的老赖来说，确实有影响。

　　可对真正割完韭菜的有钱人来说，问题不大。

　　无论住宾馆，大额消费，私人汽车买房等等，用别人的信用卡就行，日子仍然过得很潇洒，住几亿别墅，开豪车，甚至还能将自己的孩子捧为流量明星。

　　反正被列为失信被执行人的有效期是2年，最多延长5年。

　　欠钱的才是大爷。

　　甚至一些王者级老赖，从一开始就转嫁了老赖身份，以别人名义来注册一家空壳公司，用来非法集资和金融借贷，想尽所有办法转移财产。

　　最后经营不善，宣布破产，反正是有限责任公司，不用怕。

　　或者从一开始就用虚拟法人，连「有限责任」都没有。

　　之前市面上大部分长租公寓，就是想办法骗取租户的一整年租金，卷一笔巨款后暴雷，多少家庭受到波及影响，多少骗子赚得盆满钵满，受到的法律制裁却不多。

　　这真是一个很坏的社会效应。

　　资本不受监管约束，配合无良企业融资，金融机构睁只眼闭只眼，年轻人羸弱好拿捏，事后惩罚机制又如此小，是对骗子的纵容，是在鼓励快速致富当老赖。

　　最糟糕的是，在可预见的未来一段时间，类似骗局会经常上演，如雨后春笋冒出来，背后滚雷者，操盘手会越来越多。

　　你根本无法想象，下一个资本陷阱会发生在哪个地方，即便是小规模局部的坑骗，现在不一直有吗？

　　你家小区的那些保健俱乐部，大爷大妈天天往里扎推，天桥下的健身房传单，经常开业充钱送优惠，辅导机构轮流打电话忽悠报名，钱到手了就和你告别，绝不带走一丝云彩。

　　太多了。

　　只是这些小门当，背后没有资本敢明目张胆支持而已，小生意看不上。

　　伍

　　说到最后，还是一个强监管问题。

　　我们国家对互联网这个行业，政策上其实一直鼓励包容和开放。

　　因为传统行业，确实存在着一些弊端僵化，监管层就会希望寄托在互联网企业上，不想扼杀创新，这是可以理解的。

　　所以这十几年来，我们才会看到互联网电商、团购、共享、外卖和网约车的蓬勃兴起……

　　就连当年火爆的P2P行业，初期也是希望能改变中国传统金融的弊端，解决小微企业融资难的问题，弥补银行短板。

　　所以准入限制很低，也不用申请金融牌照和备案。

　　理想丰满，现实很骨感，钻漏洞的资本实在太多。

　　短短几年，全国各地冒出5000多家良莠不齐的P2P平台，出现大面积暴雷现象，沦为旁氏骗局，也就是你贪图利息，它贪你本金，让全社会为它买单。

　　初衷是好，实际操作起来不如人意，背后就是因为资本不受监管，是这一块出了问题。

　　说资本逐利，说它恶，但资本也只是一个中性词，适当管控利于国民，不加管控祸国祸民。

　　我以前已经讲过，如果能在创造利润的同时，让社会变得更和谐美好，资本家并不介意做多一点慈善基建事业，提升自己的声望和无形价值。

　　一旦监管缺位，利润回报又足够高，那就会诞生各种著名产品，比如714高炮，比如城市烂尾楼。

　　正如《三联生活周刊》所言：

　　很多打着互联网创新的幌子，不过是为了借政策春风赚资本快钱，这不仅解决不了中国经济问题，反而可能会带来更多的风险。

　　所以我的态度很明显，资本就是要被管控，尤其是极其敏感、涉及国计民生的互联网金融领域，更不能有任何松弛，这道红线一定要紧。

　　最后，再回顾这场闹剧。

　　大部分受害者，都是初闯社会刚工作的年轻群体，他们有文化有素质，尊重法律，遵守规则，只是低估了世间险恶。

　　人们说吃一堑长一智，可这个「堑」是不是太狠了。

　　那些躲在烂尾楼里的购房群体，穷尽一辈子资金上车，又做错了什么？

　　我们社会的整体责任和义务，本应该是要完善规则，弥补法律漏洞，尽可能地消除这些世间险恶。

　　正因如此，才不能冷漠这个群体，让他们自己拿刀守在门口对峙，在公司外面维权喊得泣不成声，行李被随意扔在街道上沾满泥渍，像破布一样无人问津。

　　这样不对，也不应该。

　　已经入冬了，请让年轻人有点尊严。