刘晓博：深圳“史诗级”土拍，传递了什么信号？

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　　11月23日，堪称深圳土地出让史上“史诗级的大日子”。

　　在今天，一共有8块土地“名花有主”，并将进入二级市场。其中7块土地包含（或全部为）普通商品房，1块将提供30万平方米的人才房。

　　8块土地的总出让面积为73.22万平方米，总建筑面积224万平方米，总成交339.81亿元。

　　339.81亿元，这是什么概念？2019年深圳全市一般公共预算收入加上各项转移性收入，总收入为5079亿元，今天这次土拍相当于它的6.7%。2019年，深圳市本级政府性基金预算收入为979.8亿元，这次土拍相当于它的35%。

　　更为重要的是：一次出让8块包含住宅（含人才房）的土地，在深圳历史上还是第一次。

　　深圳上一次“史诗级卖地”发生在2019年6月24日，当天一共出让了5宗土地，总成交224亿元。但跟今天的这次“土拍”相比，只能说小巫见大巫了。

　　如果我们做一个深度的历史对比，就更能看出深圳这次土拍的“非同寻常”！

　　2015年全年，深圳只出让了6宗住宅用地；2016年全年，仍然是6宗住宅用地。到了2017年，竟然下滑到了3宗。

　　到了2018年，深圳出让的包含住宅的土地增长到了10宗，但深圳人才安居集团就拿下了7宗，大部分都要建设租赁型住宅。

　　从最近几年的土地出让金收入看，深圳只不过相当于一个较大的地级市；从每年出让住宅用地的可建设面积看，深圳连一个普通的地级市都不如。

　　一方面是增量人口、资金持续涌入，另一方面是住宅供应量一直严重不足，造成了深圳房价易涨难跌。

　　从2019年开始，深圳住宅用地的供应量才有了实质性的提升。2020年，更是成为近10年来罕见的“大年”，截至到11月23日，深圳在2020年累计出让包含住宅的用地28宗，超过了2017年、2018年、2019年三年的总和。

　　2020年堪称深圳“史诗级土拍年”。

　　到底是什么因素造成了深圳土拍的“急剧升温”？它又将怎样影响深圳乃至全国市场？

　　第一，深圳突然大幅增加住宅用地供应量，跟国家对深圳定位发生重大变化有密切关系。

　　2019年8月，中央把深圳确定为“社会主义先行示范区”，并在今年确定深圳为“综合授权改革试点”，全面授予了深圳省级经济、社会管辖区。

　　正是因为地位的提升、利好的刺激，深圳房价出现了一轮大涨。但这跟国家“房住不炒”、“启动内部大循环”的国策不符，也跟国家对深圳的期望不符。也就是说，深圳理应以华为、腾讯等科技企业闻名于世，而不应该以高房价“招摇过世”。

　　正是在这个背景下，深圳在今年7月15日出台了空前严厉的楼市调控措施，要求即便有深圳户口，也要有连续3年社保才能购房，一下子大幅压缩了深圳“房票”供应量。

　　仅仅靠“需求侧改革”是稳不住深圳房价的，还必须在“供给侧”做改革，也就是实质性加大住房供应量。这是2020年深圳住宅用地供应大幅提升的关键因素。

　　第二，试图通过增加“入股深圳”的机会，来留住中高端人才，增加深圳竞争力。

　　深圳是从工业区起步的，至今住房结构仍然是“工业区模式”，而不是一线城市的模式。

　　在深圳已有的1100万套住房里，超过500万是城中村、违法建筑，此外还有大约200万套（间）的工业区宿舍，真正有独立卫生间、厨房、房产证的商品住宅，只有200多万套（加上房改房不到300万套）。此外，就是各类商务公寓、商办公寓、单位自建房和军产房等。

　　安居才能乐业。对于中国人来说，房子买在哪个城市，才会安心在哪个城市生活。所以，在哪个城市买房子，可以看做“入股”了哪个城市。

　　深圳之前是一个大工业区，铁打的营盘流水的兵，大家到深圳就是为了挣钱，挣了钱就走，不需要提供很多“入股深圳的机会”。

　　但是现在不同了，深圳变身为一线城市，而且成为比肩京沪的核心城市，越来越多的企业总部迁入，大量的白领、金领希望在深圳生活。

　　如果不增加住宅供应量，只能让房价越来越贵，“入股深圳”的机会越来越稀缺。

　　不搞员工持股的企业，是没有前途的；同样，不允许市民“入股”的城市，也是没有前途的。

　　深圳715调控的实质，是大幅压缩了富裕阶层垄断深圳住宅的机会；大幅增加土地供应量，在新房销售的时候让无房市民优先选房，则是试图让更多的人“入股深圳”，把自身命运跟深圳捆绑的一起。

　　第三，深圳楼市狂飙突进的态势已经被遏制住，未来2年将保持平稳。

　　2015年到2017年的那一轮牛市，以及这一轮楼市回暖，深圳都是风向标、领头羊。

　　经过2020年的楼市之变，深圳楼市未来将怎样走？我的看法是，未来2年到2年半，深圳楼市将维持稳定。

　　715调控里，有一个重要数据——3年。通过“深圳户口+3年”的设定，把外地退休老人移民深圳的购房权剥夺了，同时把深圳本地年满18岁青年的购房权推迟了3年，也把外地人落户深圳的购房权推迟了3年，离婚者购房也同样被限制3年。

　　在深圳有很多家庭，本来可以有5张房票或者7张房票（夫妻2张，年满18岁孩子1张，双方父母从内地迁来深圳可以有4张），但经历715调控之后，一下子变成了3张。父母的房票都没有了，孩子的至少推迟3年。

　　豪宅税的恢复，产生了巨大的加税效应。再加上深圳房价绝对价格已经很高，所以未来2到2年半市场将以平稳为主。局部可能会补涨，但前期一些上涨过快的片区，比如后海、光明、宝安北的二手房，将逐步降温，并出现价格调整。

　　深圳楼市的下一轮行情，应该是在3年之后，等更多的人攒够社保重新杀回来的时候。

　　站在国家层面上看，只有管住深圳这个“风向标”，才能真正实现全国房价的稳定。